A.5.3 Anden offentlig regulering

Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3. Er ejendommen underkastet huslejerestriktioner, kan den bundne leje i almindelighed betragtes som den efter forholdene normale leje.

Lov om leje (lejeloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 188 af 27. februar 2007, indeholder almindelige bestemmelser om lejeforhold. Lejeloven medfører en række indskrænkninger i aftalefriheden på lejeområdet, herunder i udlejerens adgang til at ændre lejevilkårene. Lejeloven gælder ikke for lejeforhold, der er omfattet af loven om leje af erhvervslokaler m. v.

Værdien af beboelsesejendomme til udlejning er endvidere påvirket af huslejereguleringen efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 189 af 27. februar 2007.

Huslejereguleringsbestemmelserne gælder som udgangspunkt i byer med mere end 20.000 indbyggere, jf. boligreguleringslovens § 1. Også i de fleste mindre kommuner har kommunalbestyrelsen imidlertid bestemt, at boligreguleringslovens regler skal finde anvendelse. Lejelovens og boligreguleringslovens restriktioner anses som en byrde af offentligretlig karakter, som der tages hensyn til ved vurderingen. Der tages derimod ikke hensyn til sådanne begrænsninger i opsigelighed m. v., som lejeaftalens parter selv har fastsat, se TfS 1996, 86.

Ejerlejligheder, der er lejet ud under omstændigheder, så lejeren nyder beskyttelse imod opsigelse, vurderes under hensyn til lejelovens og boligreguleringslovens restriktioner, se Skat 1989.4.346.

Lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler (erhvervslejeloven) med senere ændringer gælder for leje af lokaler til andet end boligformål. Loven indeholder bl. a. regler for, hvordan huslejen fastsættes, og om parternes adgang til at ændre lejevilkårene.

Loven om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 187 af 27. februar 2007, gælder for leje af almene boliger tilhørende almennyttige boligselskaber og for almene ældreboliger, der er offentligt ejede eller tilhører selvejende institutioner.

Endelig fastsætter loven om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 1083 af 3. november 2006 med senere ændringer, nogle vilkår for aftalt boligforbedring i blandt andet private udlejningsejendomme og i ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger.

Efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer, jf. lovbekendtgørelse nr. 911 af 14. oktober 2001, kan miljøministeren frede bygninger af arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, som er over 50 år gamle. Bygninger, der er opført før 1536, er fredede uden videre.

En fredet bygning skal af ejeren eller brugeren holdes i forsvarlig stand. Bygningsarbejder, der går ud over almindelig vedligeholdelse, og nedrivning kræver miljøministerens tilladelse. Bygningsfredning er en erstatningsfri, offentlig regulering, der skal respekteres af alle indehavere af rettigheder over ejendommen, uanset hvornår rettigheden er stiftet. Miljøministeren lader bygningsfredningen tinglyse på den pågældende ejendom, men tinglysningen er ingen gyldighedsbetingelse.

Miljøministeren kan efter aftale med ejeren fastsætte særlige bevaringsbestemmelser for en fredet bygning. Sådanne særlige bevaringsbestemmelser skal tinglyses på ejendommen.

Sammenfattende bemærkes, at regulering, der omfatter alle ejendomme eller alle ejendomme af en bestemt kategori, må formodes at finde generelt udtryk i prisdannelsen og dermed i det statistiske grundlag, hvorpå vurderingsskønnet støttes. Der er derimod grund til at tage særligt hensyn til rådighedsindskrænkninger, som hviler på enkelte ejendomme, på ejendomme i bestemte lokalområder eller på ejendomme med bestemte ejerforhold, for så vidt indskrænkningerne øver indvirkning på ejendommenes handelsværdi.

Nogle former for regulering giver sig alene udslag ved ansættelsen af ejendomsværdien, ikke af grundværdien. Det gælder således den regulering, der følger af boligreguleringsloven og af loven om bygningsfredning m. m., jf. HRD af 27. november 1974 (UfR 1975, 59). Se endvidere C.1.

Om påbud efter jordforureningslovens kap. 5, se C.2.3.