Den forslagsmodel, som betegnes "rækkehusfunktionen" beregner vurderingsforslag for ejendomme, der ligger i tæt-lav bebyggelse (dvs. helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse) og er henført til benyttelserne:
01 beboelse (dog kun for ejendomme med 1 lejlighed)
11 kommunalt ejet ejendom med samme karakteristika som benyttelseskode 01-ejendomme
41 beboelse på fremmed grund (dog kun for ejendomme med 1 lejlighed)
Der beregnes ikke forslag for en ejendom, såfremt nogen af de grundlæggende registeroplysninger mangler, eller der ikke er sammenhæng mellem oplysningerne, eller oplysningerne afviger betænkeligt fra, hvad der er sandsynligt. Der opsættes i så fald en særlig usikkerhedskode, som tilkendegiver over for SKAT, at denne ejendom skal gennemgås manuelt.
Bygningsværdien pr. kvadratmeter udtrykkes ved ejendommens normtal, og det samlede bygningsareal udtrykkes ved et vægtet etageareal.
Normtallet
Det lokale normtal for standardhuset, se nedenfor, fastsættes med udgangspunkt i et generelt normtal for standardhuset, korrigeret for områdets afvigelse i overensstemmelse med, hvad SKAT før beregningen har skønnet er passende for området. For at nå frem til ejendommens normtal korrigeres det lokale normtal for standardhuset herefter prismæssigt for afvigelser fra standardhuset. Standardhuset er defineret som følger:
opført i 1980
ikke om- eller tilbygget
opvarmet med fjernvarme, centralvarme, varmepumpe eller tokammerfyr
ydermur af mursten, bindingsværk, asbestfri fibercement, PVC, glas eller "andet"
tag af tegl eller stråtag
bebygget areal, minus indbyggede arealer, 80 m2 - 90 m2
Med indbyggede arealer menes udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.
Alle definitionerne relaterer sig til de registrerede oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
Beregningen af det generelle normtal er baseret på statistiske analyser forud for hver vurdering. Analyserne tager udgangspunkt i alle registrerede oplysninger i BBR.
Det generelle normtal for standardhuset er til vurderingen 1. oktober 2009 fastsat til 9.400 kr. pr. m2.
Beregningen af ejendommens normtal ser ved vurderingen 1. oktober 2009 således ud:
9.400 kr.
Generelt normtal for standardhuset
+/- X kr.
Lokalkorrektion for området
- 2 kr.
pr. år, bygningen er opført før 1980, ned til 1850
+ 104 kr.
pr. år, bygningen er opført efter 1980
- 17 kr.
pr. år til reduktion af stigningstakt, hvis bygninger er opført efter 2000
+ 50 kr.
pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1980
+ 28 kr.
pr. kvm., det bebyggede areal minus indbyggede arealer er mindre end 80 kvm.
- 4 kr.
pr. kvm., det bebyggede areal minus indbyggede arealer er større end 90 kvm., dog kun op til 140 kvm.
- 1.300 kr.
hvis opvarmningen sker ved gasradiatorer eller ovne (dog ikke el-ovne), eller hvis varmeinstallation mangler
- 125 kr.
hvis opvarmingen sker ved elektricitet
- 250 kr.
hvis ydervægsmateriale er af letbeton, eternit, træ, metal eller betonelementer
- 400 kr.
hvis tagmateriale er af eternit, metalplader, PVC, asbestfri fibercement, glas eller "andet"
0 kr.
hvis tagmateriale er af tagpap
- 650 kr.
hvis tagmateriale er af cementsten
- 975 kr.
hvis tagmateriale er buildt-up tag
Vægtet etageareal
Det vægtede etageareal beregnes som tidligere nævnt forskelligt afhængigt af, hvor i landet ejendommen ligger, se inddelingen B.1.1.1.
Funktions-gruppe
Funktions-gruppe
Funktions-gruppe
Funktions-gruppe
Bebygget areal*
100
100
100
100
Udnyttet tagetage/1. sal
35
80
95
95
Kælderareal
5
5
30
40
Yderlige tillæg for kælderbeboelse
50
50
50
50
Garage/carport/udhus (fritliggende)
10
10
10
10
Garage/carport/udhus (indbygget)
20
20
20
20
Udestue
20
20
20
20
*) Bebygget areal er forskelligt fra BBR´s bebyggede areal, idet der fra BBR´s areal skal fraregnes udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.
Fritliggende garager, carporte og udhusarealer indgår med maksimalt 100 m2, idet arealer herudover ikke væsentligt påvirker handelsværdien for en beboelsesejendom, som er omfattet af rækkehusfunktionen.
Forslagsberegningen
Forslag til ejendomsværdi beregnes ved anvendelsen af normtal og vægtet etageareal på følgende måde:
Bygningsværdi (vægtet etageareal x normtal for ejendommen) + Grundværdi + Eventuelt nedslag for ekstra fundering jf. nedenstående.
Nedslag for ekstra fundering er givet i grundværdien i ubebygget stand, men for den bebyggede ejendom vil en køber ikke indregne et sådant nedslag i en købspris, da udgiften er afholdt. Som følge heraf gives der et tillæg for ekstra fundering i beregningen af forslaget til ejendomsværdi.
,, Skattemyndighedernes opgave er at forvalte den lovgivning, som gælder på skatteområdet. Ved varetagelsen af denne opgave skal myndighederne opretholde borgernes tillid til, at myndighederne holder sig til lovgrundlaget. Den opretholdes ikke, hvis myndighederne giver skatteyderen en opfattelse af, at en lovbunden afgørelse - f.eks. en skatteansættelse - er genstand for forhandling med SKAT.
Folketingets Ombudsmand i redegørelse af 21. marts 2018
! Materialet på TAX.DK har alene til formål at informere generelt om udvalgte retsregler. Har du behov for at træffe beslutning om, hvorvidt - og i givet fald hvordan - du skal handle i et konkret tilfælde, bør du altid søge bistand hos en skatterådgiver eller anmode om et bindende svar fra SKAT.