D.11.8.1 Administration

Efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, er administration af fast ejendom fritaget for moms. Bestemmelsen har hjemmel i Momssystemdirektivets artikel 371, jf. bilag X, del B, nr. 2 (tidligere 6. momsdirektivs artikel 28, stk. 3, litra b), jf. bilag F, nr. 2).

Administration af fast ejendom bygger på en aftale mellem udlejer og administrator om administration af den faste ejendom.

Administrators vederlag er typisk aftalt som en procentdel af lejeindtægten eller - navnlig for ejendomme med et større antal lejemål - som et bestemt beløb pr. lejemål.

Ved lov nr. 520 af 12. juni 2009 er fritagelsen ophævet med virkning fra 1. januar 2011.

En administrator varetager typisk følgende opgaver:

• Fører regnskab over ejendommens indtægter og udgifter herunder indberetning til Grundejernes investeringsfond og udfærdiger eventuelt varme- og skatteregnskab for ejendommen. De sidstnævnte opgaver kan dog være overdraget målerservicefirmaer, henholdsvis revisorer.
• Står for den løbende udlejning, udfærdiger lejekontrakter, opkræver leje, sørger for at rykke i tilfælde af manglende betaling og tager skridt til fogedforretning, hvis påkrav ikke giver resultat. Administrationsaftalen omfatter normalt ikke egentlig formidling af udlejning, såsom førstegangsudlejning af erhvervs- og boliglokaliteter i en nyopført ejendom. Sådanne opgaver overlades normalt til en ejendomsmægler. Formidlingsvirksomhed er reguleret i § 4, stk. 4, se D.3.3.
• Drager omsorg for, at reparations- og vedligeholdelsesarbejder udføres på ejendommen, samt for betaling heraf. Administrator betaler også regninger for skat, brændsel, vand, el mv. Administrator ansætter og afskediger samt betaler vicevært, varmemester m.fl. samt træffer mere væsentlige dispositioner vedrørende ejendommens renholdelse. Under administrators ansættelse og afskedigelse af vicevært, varmemester m.fl. henhører tillige administrators instruktion/ledelse af de pågældende (inspektøropgaver) og administrators tilvejebringelse af viceværtsafløser under ferie, sygdom og lign.
• Tager initiativ til drøftelse med ejeren om iværksættelse af brandsikring, isolering mv., når lovgivningen kræver sådanne arbejder udført, eller når det er muligt af få offentlige tilskud til sådanne arbejder, samt tager skridt til at drøfte eventuel modernisering mv. af ejendommen.
• Tager skridt til at beregne lejeforhøjelser (både til erhvervs- og boligformål) samt varsler forhøjelserne over for lejerne.
• Forhandler med huslejenævn og andre offentlige myndigheder og fører - for advokaters vedkommende - boligretssager mv. for domstolene.
• Tager initiativ til at foretage omprioriteringer i det omfang ejendommens finansiering gør det påkrævet.

Det aftalte honorar for administrationen dækker normalt de mest almindelige af de opgaver, der er nævnt under de første 3 af ovenstående punkter, hvorimod ekstraordinære opgaver under de øvrige punkter samt fogedforretninger og retssager normalt honoreres særskilt, selv om opgaverne i øvrigt er omfattet af administrationsaftalen mellem administrator og ejer.

Fritagelse for moms af administration af fast ejendom forudsætter, at der foreligger en aftale mellem parterne om, at administrator skal varetage den løbende ejendomsadministration, og at aftalen i alt væsentligt omfatter de opgaver, der er nævnt under de første 3 af ovenstående punkter. I SKM2001.150.LSR fandt Landsskatteretten, at et selskabs virksomhed med indstilling af ansøgere til boliger, som andre ejer og administrerer, ikke er omfattet af fritagelsen.

De af administrators opgaver, der herefter kan henføres til momsfri ejendomsadministration, er begrænset til de opgaver, som er nævnt under ovenstående 7 punkter, og som normalt udføres af administrator, når der foreligger en aftale om varetagelse af den løbende administration af en ejendom, uanset om ydelserne honoreres samlet eller særskilt.

I SKM2006.536.SR har Skatterådet afvist muligheden for at udvide bestemmelsen om momsfritagelse for administration af fast ejendom til også at omfatte ydelser leveret af andre virksomheder, end den virksomhed, der har indgået aftale med udlejer om den løbende administration af ejendommen.

De specielle opgaver, der honoreres særskilt, f.eks. fogedsager og retssager, vil ikke være omfattet af fritagelsen.

Projekteringsarbejde og anden teknisk bistand i forbindelse med anlæg, opførelse, ombygning, indretning, reparation og vedligeholdelse mv. af bygninger på fast ejendom anses som momspligtigt. Eksempelvis er fyringskontrol - herunder målerpasning og udarbejdelse af varmeregnskab - anset for en teknisk ydelse, der ikke er momsfri som ejendomsadministration, når den ikke foretages af ejendomsadministrator.

Tilsvarende gælder rådgivning og vejledning om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger.

Told- og Skattestyrelsen har i SKM2003.563.TSS udtalt sig om den momsmæssige behandling af ejendomsadministratorers levering af viceværtydelser. Det for styrelsen forelagte spørgsmål vedrørte en situation, hvor ejendomsadministrator som led i aftalen mellem udlejer og administrator om administration af den eller de pågældende ejendomme skulle varetage viceværtfunktionen i ejendommen(e) ved hjælp af viceværter ansat af og hos administrator. Der er således ikke tale om viceværtydelser, hvis viceværten er ansat af udlejer, men administrator udøver instruktionsbeføjelsen.

Arbejde som vicevært er ikke en af de opgaver, som administrator efter praksis, jf. de 7 ovenstående punkter, kan udføre momsfrit efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, som led i ejendomsadministration. Det følger heraf, at hvis en af administrators ansatte udfører arbejde som vicevært, er den pågældendes arbejde heller ikke omfattet af fritagelsen. Det er derfor momspligtigt, hvis ejendomsadministrator som led i aftalen mellem udlejer og administrator om administration af den eller de pågældende ejendomme skal varetage viceværtfunktionen i ejendommen(ene) ved hjælp af viceværter ansat af og hos administrator.

Derimod er administrators ansættelse, afskedigelse og instruktion/ledelse af viceværter og viceværtafløsere som nævnt ovenfor omfattet af fritagelsen.

De af en ejedomsadministrator udførte synsopgaver, der vedrører udførelse af syn i forbindelse med fraflytning, herunder bestilling og koordinering af håndværkere samt udfyldelse af synsrapport, må anses som sekundære ydelser til administrators hovedydelse, der består i ejendomsadministration, hvorfor disse må anses som en integreret del af den momsfrie og lønsumsafgiftspligtige hovedydelse.

I SKM2008.542.HR fandt Højesteret, at en afdeling i en boligorganisation ikke var en selvstændig juridisk enhed, men måtte anses for en del af boligorganisationen. Videre udtalte Højesteret, at lønsumsafgiftspligt forudsatte, at der var tale om levering af varer og ydelser til en tredjepart, dvs. en fra leverandøren adskilt juridisk enhed. Dette var ikke tilfældet, hvor den almene boligorganisation udfører boligadministration for organisationens egne afdelinger.

Dommen ændrer således praksis om almene boligorganisationers pligt til at betale moms, jf. momslovens § 4, stk. 1, i forbindelse med afsætning til egne afdelinger af ydelser, der ikke har været momsfritaget i henhold til momslovens § 13, f.eks. viceværtsydelser og administration af nybyggeri, ombygnings- og moderniseringsarbejder (bygherreadministration). Da afsætningen til afdelingerne ikke er en leverance i momslovens forstand.

En boligorganisations levering af momsfri ejendomsadministration til eksempelvis andre boligorganisationer, er fortsat momsfritaget i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 8 og omfattet af lønsumsafgiftspligten, jf. lønsumsafgiftslovens § 1, stk. 1.

En boligorganisations levering af momspligtige ydelser, f.eks. viceværtydelser og administration af nybyggeri, ombygnings- og moderniseringsarbejder (bygherreadministration) til eksempelvis andre boligorganisationer er fortsat omfattet af momspligten, jf. momslovens § 4, stk. 1.

En boligorganisation har fortsat pligt til at betale "byggemoms", hvis boligorganisationens ansatte udfører ombygnings- eller moderniseringsarbejde på egne ejendomme eller udfører reparations- eller vedligeholdelsesarbejder til en samlet værdi af over 100.000 kr. årligt på egne ejendomme.

SKAT har i SKM2008.574.SKAT meddelt, at der snarest udsendes en meddelelse med nærmere retningslinier om muligheden for at fremsætte krav på tilbagebetaling af indbetalt moms og lønsumsafgift vedrørende afsætning til egne afdelinger. Retningslinierne er offentliggjort ved SKM2009.320.SKAT og SKM2009.331.SKAT.

Administration af fast ejendom for ejerlejligheds- og andelsboligforeninger er momsfri, mens administration af en grundejerforening anses for en momspligtig administrationsydelse, da ydelsen ikke kan henføres til en konkret fast ejendom.

Administration af nybyggeri, ombygnings- og moderniseringsarbejder (bygherreadministration) er momspligtig.

Ejerforeninger giver i forbindelse med salg af ejerlejligheder ejendomsmæglere mv. en række nærmere specificerede oplysninger om udgifter, arbejder, forsikringsforhold mv. vedrørende lejlighederne. Ejerforeningerne honoreres særskilt for dette arbejde og skal betale moms heraf, da ydelsen ikke vedrører den løbende administration af ejendommen. Eventuel kopiering og fremsendelse af bilag mod særskilt betaling i forbindelse med besvarelse af de nævnte spørgsmål er ligeledes momspligtig.

Ydelser, der ikke kan fritages fra momspligten som ejendomsadministration, er momspligtige. Der skal således betales moms af f.eks. vask mod betaling i et boligselskab, ligesom en ejerforening skal betale moms af momspligtige ydelser i form af f.eks. reparationer, medmindre opgaverne er af en sådan art, som normalt kan udføres af en vicevært og udgør mindre end 100.000 kr. på i et regnskabsår, se D.5.3.2. og Q.1.4.2.4.