B.3.1.3.1 Fabriks- og lagerejendomme

For fabriks- og lagerejendomme ansættes ejendomsværdien i vid udstrækning på grundlag af en markedsværdiberegning efter lignende retningslinier som dem, der finder anvendelse på andre erhvervsejendomme. Denne metode anses i dag for at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi. Undersøgelser af salgspriser alene giver ikke tilstrækkeligt sikre holdepunkter for værdiansættelsen, da salgene er fåtallige, og prisfastsættelsen ofte er præget af virksomhedsstrategiske hensyn snarere end af den enkelte ejendoms forhold.

Markedsværdiniveauet fastlægges gennem undersøgelser af markedet for tilsvarende udlejede ejendomme. Ved vurderingen anslås en kvadratmeterleje for hver type anvendelse, f. eks. produktion. Efter beregning af den anslåede leje for hele ejendommen ganges det fremkomne beløb med en lejefaktor. Der anvendes den samme lejefaktor for hele ejendommen. Lejeværdifaktoren varierer i praksis fra 5 for ældre og vanskeligt tilgængelige ejendomme og op til 20 for nye ejendomme med særligt gode anvendelsesmuligheder.

Fastsættelsen af lejefaktoren kan frembyde nogen vanskelighed som følge af det relativt beskedne statistiske grundlag, told- og skatteforvaltningen kan støtte sig på. I mangel af andre holdepunkter må der foretages beregninger af ejendommens genanskaffelsesværdi og holde disse beregninger sammen med oplysninger om ejendommens alder, indretning og udnyttelseskapacitet. I den forbindelse bemærkes, at mange fabriksejendommes værdi er betinget af deres anvendelse for en bestemt virksomhed. Dette gælder, så længe virksomheden er i almindelig god drift (going concern princippet). For ejendomme, der er ude af drift, må lejefaktoren fastsættes under hensyn til mulighederne for alternativ anvendelse. Det er i så fald af særlig betydning, om overgang til anden virksomhed kan ske uden væsentlige ombygninger af ejendommen og uden, at der eventuelt skal foretages en bekostelig oprydning på grundarealet.

Nogle fabriksejendomme er udsat for et ekstraordinært slid på grund af rystelser eller andre følger af produktionen, f. eks. syredannelse og kondens. I øvrigt må opmærksomheden rettes mod de eventuelle bygningskrav, f. eks. af sikkerhedsmæssig eller sanitær art, som stilles til den pågældende virksomhed.

For fabriks- og lagerejendommes vedkommende gør der sig ofte det forhold gældende, at værdien af de omgivende grundarealer indgår med større vægt i den samlede ejendomsværdi end tilfældet er for andre erhvervsejendomme.

Der gives i visse tilfælde et tillæg til den sædvanligt beregnede ejendomsværdi for værdien af et overskydende grundareal. Tillægget fastsættes skønsmæssigt ud fra efterspørgslen efter jord til erhvervsbyggeri. Ifølge praksis gives der kun tillæg for et overskydende grundareal, såfremt arealet giver fysisk mulighed for tilbygning til det eksisterende byggeri. Der skal derimod ikke gives tillæg til ejendomsværdien, blot fordi grundens tilladte bebyggelsesgrad ikke er udnyttet.