| Ejes bygningerne på en ejendom af en anden end grundens ejer, og der således foreligger to selvstændige ejendomme, vurderes bygningerne for sig og grunden for sig, jf. VUL § 11, første led. Ved ansættelsen af ejendomsværdien tages der for begge ejendommes vedkommende hensyn til kontraktsforholdet mellem parterne, dvs. grundejeren og ejeren af bygningerne, jf. VUL § 11, sidste led. For ansættelsen af bygningernes ejendomsværdi betyder bestemmelsen, at vurderingsmyndighederne skal skønne over, hvad en fornuftig køber ville give for dem, såfremt køberen skulle indtræde i det bestående kontraktsforhold med grundejeren. Det er med andre ord de konkret aftalte vilkår, der skal tages i betragtning ved vurderingen i henhold til VUL § 11, i modsætning til reglen i VUL § 10, stk. 3, der opererer med sædvanlige udlejningsforhold.
Der skal således aktuelt tages hensyn til lejemålets varighed, grundlejens størrelse, eventuelle begrænsninger i bygningernes anvendelsesmuligheder og en eventuel forpligtelse til at fjerne bygningerne ved lejemålets ophør. Har grundejeren ret til at forlange grunden ryddet ved lejemålets ophør, og må det forventes, at denne ret vil blive håndhævet, påvirker dette forhold bygningernes værdi i tiltagende grad, efterhånden som lejeperioden nærmer sig sit udløb.
Ofte har grundejeren imidlertid en interesse i at forny lejemålet efter en aftalt lejeperiodes udløb. Muligheden herfor må indgå ved bedømmelsen af kontraktsforholdet. Landsskatteretten har således stadfæstet en ejendomsværdiansættelse af en lager- og kontorbygning på fremmed grund, som fremkom ved anvendelse af en lejefaktor kun 1½ point under den, som ville være blevet anvendt, hvis lejemålet havde været uopsigeligt, selv om der kun var 11 år tilbage af lejeperioden. Retten lagde vægt på en tilstedeværende formodning for, at lejemålet ville kunne fornys (på ny), se Skat 1989.8.617.
Er grundlejen fastsat således, at der sikres grundejeren en rimelig forrentning af grundens værdi, hvorefter der formodes at være overensstemmelse mellem grundens ejendomsværdi og grundens grundværdi, og strækker det aktuelt resterende lejemål sig over en længere årrække, kan bygningernes ejendomsværdi findes ved, at grund og bygninger vurderes, som om de tilhørte samme ejer. Bygningernes ejendomsværdi ansættes herefter til forskellen mellem den samlede ejendomsværdi og grundværdien. En anden metode består i at kapitalisere en anslået markedsleje med en lejefaktor der ligger 1½-2½ point under den sædvanligt anvendte faktor, således at der ikke finder en dobbeltvurdering af grunden sted.
Bygninger på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, hvis deres værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr., f.eks. kolonihavehuse. |
