F.2 Omberegning af grundværdi

SKAT skal i henhold til VUL § 33, stk. 16-18, foretage en yderligere ansættelse af grundværdien i det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Den yderligere ansættelse træder ikke i stedet for den oprindeligt foretagne grundværdiansættelse, men er en omberegning af denne til brug for beregningen af grundskylden.

Omberegningen skal foretages i forbindelse med den almindelige vurdering og meddeles sammen med denne. Der er klageadgang over den omberegnede værdi.

Omberegning af grundværdien efter VUL § 33, stk. 16-18, er grundlæggende forskellig fra de omberegninger, der foretages af ejendomsværdien efter VUL § 33, stk. 13-15. For det første har omberegninger af grundværdien ikke et eller flere faste basisår som omberegningerne af ejendomsværdi efter VUL § 33, stk. 13-15, hvor det er 2001 og 2002, der skal omberegnes. For det andet findes reglen om, at virkningen i nogle tilfælde skal udskydes til efter et salg, ikke på grundværdiomberegningsområdet. Her vil en omberegning i alle tilfælde træde i kraft med det samme (eller første gang ansættelsen skal bruges i forbindelse med grundskyldsberegningen).

Det er alene grundskylden, der påvirkes af en omberegnet grundværdi. Dækningsafgiften berøres ikke af loftet over grundskylden. Dækningsafgift opkræves således altid af den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi, der er ansat for det pågældende år.

Den værdi, der skal omberegnes vil netop være den værdi, der aktuelt beskattes i det år, ejerne modtager meddelelse om omberegningen. Der vil altså være sammenhæng mellem den vurdering, SKAT omberegner, og den grundværdi, der aktuelt betales grundskatter af.

Omberegning skal foretages ved de almindelige vurderinger eller årsomvurderinger. Der er overensstemmelse mellem VUL § 33, stk. 16-18, og årsomvurderingsgrundene i VUL § 3. Hvis der indtræder en omberegningsgrund, vil ejendommen af samme årsag skulle udtages til årsomvurdering. SKAT skal således i forlængelse af arbejdet med den aktuelle vurdering eller årsomvurdering overveje, om grundværdien samtidig skal omberegnes.

Fælles for omberegningerne er, at SKAT skal foretage en omberegning, hvor det er ejendommens aktuelle matrikulære eller planmæssige status, der tages udgangspunkt i, men at man ved omberegningen anvender det vurderingsniveau, der var gældende i det år, der skal omberegnes.

Derved sikres det, at kommunen har vurderingsmæssige sammenlignelige størrelser at beregne grundskatterne på, når det skal afgøres, om loftet over stigningen i grundskyld træder ind som begrænsende faktor, i forhold til hvor meget en ejer kan komme til at betale mere i grundskyld i forhold til seneste år.

Det er forskellige typer af hændelser, der sætter en omberegning i gang.

Matrikulære ændringer
Efter VUL § 33, stk. 16, skal ejendomme, der har gennemgået matrikulære ændringer siden seneste vurdering, have omberegnet grundværdien. Der er her tale om såvel ændringer, der er approberet i løbet af året som ændringer i forbindelse med ekspropriationer eller jordfordelingssager.

Efter stk. 16 skal også ejerlejligheders grundværdi omberegnes, hvis der sker ændringer i fordelingstallene. Hvis ændringerne sker enkeltlejligheder imellem uden at påvirke det samlede fordelingstal, er det kun grundværdierne for de berørte lejligheder, der skal omberegnes. Påvirker en ændring derimod det samlede fordelingstal, skal samtlige ejerlejligheder under moderejendommen have omberegnet grundværdien.

Planmæssige ændringer
Efter VUL § 33, stk. 17, skal ejendomme, der har undergået planmæssige ændringer eller har ændret anvendelse, have omberegnet grundværdien. Samtidig skal disse ændringer dog medføre stigning eller fald i ejendomsværdien og/eller grundværdien for de pågældende ejendomme.

SKAT bliver opmærksom på planændringer via kommune- og lokalplaner. SKAT skal i forvejen i forbindelse med alle planændringer tage stilling til, om der skal ske vurderingsmæssige ændringer som følge af planen. Konkluderes det, at vurderingen som følge af planen skal ændres, skal der samtidig ske en omberegning af den seneste som beregninsgrundlag anvendte grundværdi/omberegnede grundværdi.

Ændret anvendelse er på samme måde en udløsende faktor for omberegning af grundværdien. Der vil her oftest være tale om tilfælde, hvor en ejendom ændrer benyttelseskode fra 05- landbrug til 01-beboelse. Ved dette skift ændres nemlig princippet for fastsættelse af grundværdien uden at der er sket planmæssige ændringer i det område ejendommen ligger i. Et andet tilfælde vil være, hvis der gives tilladelse til at grave grus på en ejendom. Her ændres anvendelsen ikke af hele ejendommen, det er fortsat en landbrugsejendom, men benyttelsen af et delareal ændres fra at være landbrug til at være grusgrav, og der gives et tillæg i grundværdien som følge af gravetilladelsen.

I mange tilfælde vil en ændret lokalplan eller en ændret benyttelse ikke udløse en omberegning af grundværdien, fordi grundværdien ikke ændres som følge af plan-/benyttelseskodeændringen.

På samme måde som vedrørende stk. 16-omberegninger er der ikke skønsmæssige overvejelser involveret i disse omberegninger. Når SKAT har besluttet, at vurderingen skal ændres ved den forestående vurdering eller årsomvurdering, skal omberegningen ansættes i det tidligere anvendte niveau.

Nyopståede ejendomme
Efter VUL § 33, stk. 18, skal nyopståede ejendomme have omberegnet grundværdien.

Hvis ejendommen opstår ved frastykning, skal den have foretaget omberegningen i det basisår, der gælder for den ejendom, den udstykkes fra.

Er der derimod tale om ejendomme, der opstår ud fra ejendomme, der aldrig har været vurderet før, f.eks. ejendomme undtaget fra vurdering, skal SKAT ud fra basisårene for de omkringliggende sammenlignelige ejendomme skønne, hvilket basisår, der skal anvendes ved omberegningen. Der kan her være flere ejendomme at vælge imellem, og disse kan have forskellige basisår.