H.A.5.1.1.1 Værdien af grunden i ubebygget stand
Indhold
Dette afsnit omhandler værdien af grunden i ubebygget stand og indeholder en oversigt over relevante domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 1, 1. pkt., at der ved grundværdien forstås "værdien af grunden i ubebygget stand".
Udtrykket "ubebygget" betyder, at grunden skal vurderes ud fra, at der ikke er opført bygninger eller andre anlæg på grunden, dog under hensyn til eventuelle byggemodningsarbejder.
At en grund skal vurderes i "ubebygget" stand, betyder dermed ikke, at grunden skal vurderes, som om der havde været tale om "rå" jord, dvs. en bar mark. Er der foretaget byggemodningsarbejder, følger det af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 1, 2. pkt., at værdien af sådanne arbejder indgår i ansættelsen. Grundværdien skal således ansættes inkl. værdien af eventuelle byggemodningsarbejder og ikke blot som værdien af den "rå" jord. Ved byggemodning forstås, at der er etableret veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el.
Den værdi, som byggemodningsarbejde tilfører de enkelte grunde, skal indgå i grundværdien på samme måde, uanset hvem der har afholdt udgifterne til de pågældende byggemodningsarbejder og på hvilket grundlag. Det skyldes, at den samlede omkostning - og dermed også værdien af grunden i ubebygget stand - er den samme, uanset om infrastrukturarbejderne er udført af sælger, fx en kommune, forud for et salg, eller det efterfølgende er udført af køber.
Udtrykket "ubebygget stand" indebærer ikke, at de omkringliggende grunde også skal betragtes som ubebyggede. Den pågældende grund skal vurderes, som om den selv havde været ubebygget, mens de omkringliggende grunde - bebyggede eller ej - fremtræder, som de på vurderingstidspunktet faktisk gør.
Ved værdiansættelsen af den ubebyggede grund tages også højde for, om der er forhold ved grunden, som medfører, at den ikke kan anvendes og udnyttes som forudsat i plangrundlaget. Hvis Vurderingsstyrelsen fx bliver bekendt med, at grundens jordbundsforhold er så dårlige, at det ikke er muligt at anvende og udnytte grunden på sædvanlig vis uden at foretage ekstrafundering af grunden, kan det påvirke grundens værdi.
Årsagen til grundens dårlige jordbundsforhold indgår i vurderingen af, om de dårlige jordbundsforhold har betydning for grundens værdiansættelse. Hvis de dårlige jordbundsforhold fx skyldes en tidligere bebyggelse på grunden, skal der ikke tages højde for behovet for ekstrafundering ved ansættelsen af grundværdien. Det giver derfor ikke anledning til en lavere grundværdiansættelse, hvis det fx er nødvendigt at fjerne rester af tidligere bebyggelse eller foretage ekstrafundering, fordi fjernelsen af den tidligere bebyggelse har efterladt jorden med en ringere bæreevne, jf. SKM2014.654.ØLR. Det skyldes, at grunden skal vurderes i ubebygget stand.
Hvis der er foretaget anden menneskelig påvirkning af jorden, som har medført dårlige jordbundsforhold, herunder som følge af forurening fra erhverv, losseplads eller råstofudvinding, kan der tages højde for dette ved ansættelsen af grundværdien. Dette foregår i en manuel proces, da sådanne forhold ikke automatisk indgår i vurderingsforslaget.
Hvis det dokumenteres, at der på en ejendom er behov for - eller allerede er foretaget - ekstrafundering pga. af grundens dårlige jordbundsforhold, kan det give anledning til et nedslag i grundværdien. Når ekstrafunderingen allerede er foretaget på en ejendom, vil det imidlertid som udgangspunkt ikke give anledning til et nedslag i ejendomsværdien, da det sjældent vil have en værdimæssig betydning for ejendomsværdien, at der er dårlige jordbundsforhold, når dette konkret er afhjulpet ved ekstrafundering under den eksisterende bebyggelse.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området.
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| SKM2013.862.HR | Sagen vedrører, om appellanten, i henhold til vurderingslovens § 13, har krav på nedslag i grundværdien på grund af dårlige funderingsforhold uafhængigt af om de oprindelige (genoptagne) grundværdiansættelser svarer til handelsværdien. Appellanten, hvis påstand om nedslag svarede til de ved syn- og skøn anslåede ekstrafunderingsudgifter, gjorde gældende, at der efter fast praksis gives nedslag svarende til afholdte ekstrafunderingsudgifter. Højesteret stadfæstede landsrettens frifindende dom af de grunde som var anført af landsretten med den yderligere bemærkning, at det for Højesteret tilvejebragte syn og skøn ikke underbygger, at Landsskatteretten har ansat grundens værdi for højt. Landsretten havde blandt andet anført, at grundejeren efter ordlyden af vurderingslovens § 6, 1. pkt., og § 13, stk. 1, uanset det oplyste om vurderingsprincipper for lignende grunde i området, ikke har krav på, at grunden alene skal vurderes efter etagearealprincippet med et nedslag for ekstrafunderingsudgifterne. Landsretten anså det heller ikke for godtgjort, at grundejeren efter fast administrativ praksis har krav på et nedslag i ansættelserne, uanset om nedslaget ville bringe ansættelserne under grundens handelsværdi. | |
| Landsretsdomme | ||
| SKM2014.654.ØLR | Appellanten havde erhvervet en grund, hvorpå der forud for byggeri blev udført ekstrafundering. En del af denne ekstrafundering var nødvendiggjort af, at der var kælder under en tidligere bebyggelse, og spørgsmålet var, om der skal tages hensyn til en sådan ekstrafundering ved grundværdiansættelsen. Landsretten fandt, at dette ikke er tilfældet. To dommere stemte for at stadfæste byrettens dom under henvisning til, at en ekstrafundering nødvendiggjort af en tidligere bebyggelse på grunden ikke kan siges at være nødvendiggjort af grundens beskaffenhed og derfor ikke skal indgå ved ansættelsen af grundværdien. En dommer stemte for at stadfæste byrettens dom under henvisning til, at omkostninger til nedrivninger af bygninger samt fjernelse og bortkørsel af bygningsdele ubestridt ikke har betydning for grundværdien, og at omkostninger til retablering af grundens oprindelige bæreevne efter nedrivning af bygninger, herunder efter fjernelse af kældre må sidestilles med omkostninger til selve nedrivningen, således at sådanne omkostninger til retablering af grundens oprindelige bæreevne ikke har betydning for grundværdien. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed