Indhold

Dette afsnit handler om de særlige regler for opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af tofamilieshuse.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Hvilke ejendomme
• Udlejning af lejlighed, som ejeren ikke bebor
• Udlejning af lejlighed, som ejeren bebor
• Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
• Regnskabsmæssig opgørelse
• Skift af opgørelsesmetode
• Flere ejere
• Virksomheds- og kapitalafkastordningen
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

Se også afsnit

• C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL § 15 P
• C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL § 15 Q.

Regel

Indtægter fra udlejning af tofamilieshuse skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Der gælder forskellige regelsæt alt efter, om det er den lejlighed ejeren selv bebor, der udlejes, eller om det er den anden lejlighed i tofamilieshuset, der udlejes. Der er også forskel på opgørelsesmetoderne alt efter, om der er tale om en længerevarende udlejning over eller under 12 måneder eller korttidsudlejning. Se nærmere nedenfor.

Hvilke ejendomme?

Tofamilieshuse er ejendomme med to selvstændige lejligheder, hvoraf den ene normalt tjener til bolig for ejeren. Vurderingsmyndigheden skal for sådanne ejendomme fordele ejendomsværdien på hver af de to selvstændige lejligheder. Se EVL § 35, stk. 2.

Også ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som desuden i et ikke væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, behandles i denne forbindelse som tofamilieshuse.

►Hvis begge lejligheder udelukkende anvendes til udlejning◄, behandles ejendommen som en udlejningsejendom, se afsnit C.H.3.2 Udlejningsejendomme med videre.

Udlejning af lejlighed, som ejeren ikke bebor

Når ejeren bebor den ene lejlighed i tofamilieshuset medregnes lejeindtægten for den udlejede lejlighed i kapitalindkomsten, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6, og PSL § 4, stk. 1, nr. 17.

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv. Erhvervsmæssig anvendelse af et tofamilieshus forudsætter, at begge lejligheder i huset udlejes til boligformål. Ï dette tilfælde behandles ejendommen som en udlejningsejendom. Se også afsnit C.H.3.2.3.1 Driftsomkostninger på fast ejendom Driftsomkostninger på fast ejendom.

Når ejeren bebor den ene lejlighed i et tofamilieshus, er udgifter i forbindelse med selve udlejningen fradragsberettigede.

Betaler lejeren udgifter til el, vand, varme mv. efter forbrug til forsyningsselskaberne, medregnes lejers betalinger ikke til huslejeindtægten. Tilsvarende kan udlejer ikke foretage fradrag for nogen del af udgiften. Betaler lejer derimod et fast beløb for el, vand, varme mv., skal denne betaling medregnes i lejeindtægten, mens udlejer kan fratrække den forholdsmæssige andel af udgifterne, der kan henføres til det udlejede.

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14, stk. 3, og SKM2011.434.SR.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse (i forhold til ejendomsskatten) også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se LL § 14, stk. 3.

Der gælder særlige regler for fredede ejendomme. Se LL § 15 K og afsnit C.H.3.3.1 Fredede bygninger med videre om fredede ejendomme.

Se om opgørelse af indtægter ved udlejning efter LL § 15 Q i afsnit C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q og LL § 15 P afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Korttids- eller langtidsudlejning

Den lejlighed som ejeren ikke selv bebor, kan udlejes efter to forskellige regelsæt, ►såfremt der er tale om korttids- eller langtidsudlejning◄.

Hvis lejligheden anvendes til korttidsudlejning skal udlejningsresultatet opgøres efter LL § 15 Q. Ved korttidsudlejning er varigheden af hver enkelt udlejningsperiode på 4 måneder eller derunder. ►Dette gælder eksempelvis hvor den anden lejlighed i tofamilieshuset er korttidsudlejet, og ejeren derfor råder over lejligheden i de tomme perioder.◄

Hvis lejligheden derimod langtidsudlejes, kan udlejningsresultatet opgøres efter reglerne i LL § 15 P. Ved langtidsudleje forstås udlejning af en del af boligen til beboelse (værelsesudlejning) i mindst 4 måneder eller udlejning eller fremleje af hele boligen en del af indkomståret til beboelse i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder, men under 12 måneder og til den samme person/personer. Se afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P. ►Dette gælder eksempelvis når den anden lejlighed i tofamiliehuset er langtidsudlejet i en sammenhængende periode på over 4 måneder, men under 12 måneder, og ejeren råder over lejligheden i de tommer perioder.◄

Det er valgfrit, om man ved langtidsudlejning vil opgøre udlejningsresultatet efter LL  § 15 P eller LL § 15 Q.

Bemærk

Reglerne i LL § 15 Q og LL § 15 P ►om korttids- og langtidsudlejning kan ikke anvendes, når den lejlighed, som ejeren ikke selv bebor over, er udlejet i 12 måneder eller derover◄. Se SKM2014.567.BR.► ◄

► ◄

Udlejning af lejlighed, som ejeren bebor

Reglerne i LL § 15 Q og LL § 15 P ►for korttids- alle langtidsudlejning◄ gælder også for ejere af tofamilieshuse, der bebor en af lejlighederne, og som udlejer værelser i den pågældende lejlighed eller udlejer lejligheden (de selv bor i) en del af indkomståret, når betingelserne i øvrigt er opfyldte. Se LL § 15 Q, stk. 1 og 2, sammenholdt med ESL § 3, stk. 1, nr. 2, og LL § 15 P, stk. 1. og 2, sammenholdt med ESL § 3, stk. 1, nr. 2.

Se om opgørelse af indtægter ved udlejning efter LL § 15 Q i afsnit C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q og LL § 15 P afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Resultatet af udlejningen skal medregnes i kapitalindkomsten, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6, og PSL § 4, stk. 1, nr. 17.

Skematisk opgørelse af resultatet ►af korttids- eller langtidsudlejning◄

En ejer af et tofamilieshus, der udlejer værelser i helårsboligen, eller udlejer hele boligen en del af indkomståret, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af denne del af udlejningen.

Opgørelsen foretages ved, at der i den beregnede bruttoindtægt fratrækkes et bundfradrag. Der henvises til afsnittet om den skematiske opgørelse i afsnit C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q og afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskatter, der ellers ville være fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen. Se LL § 15 Q, stk. 1 og 2, og LL § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, kan både køber og sælger få et fuldt bundfradrag for salgsåret, når opgørelsen foretages efter LL § 15 Q.

Hvis opgørelsen derimod foretages efter LL § 15 P, kan sælger og køber alene få et forholdsmæssigt bundfradrag i salgsåret. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, tofamiliehuset har været ejet, og så dividere med 365.

Der beregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsskatteloven for den udlejede del af ejerens bolig.

Genoptagelse vedrørende bundfradrag i købs- og salgsåret ved udlejning af tofamilieshus ved anvendelse af LL § 15 Q (SKM2023.473.SKTST)

Skattestyrelsen har konstateret en fejl i Den juridiske vejledning, 2019-1 til 2022-1, afsnit C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q og i Den juridiske vejledning, 2022-2 til 2023-2, afsnit C.H.3.4.3 Udlejning af tofamilieshuse. Det fremgår således af disse afsnit, at der for tofamilieshuse gælder, at hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, så beregnes der et forholdsmæssigt bundfradrag efter LL § 15 Q.

Den hidtidige beskrivelse af praksis i de nævnte afsnit, om forholdsmæssigt fradrag i købs- og salgsåret ved anvendelse af LL § 15 Q, er forkert.

Der er ikke hjemmel i LL § 15 Q til at reducere bundfradraget forholdsmæssigt ved udlejning i købs- og salgsåret. Det fremgår af forarbejderne til Lov nr. 1727 af 27. december 2018, der indførte LL§ 15 Q, pkt. 2.1.2.2 at

"Efter forslaget ændres skattereglerne, der gælder for korttidsudlejning af helårsbolig en del af året eller udlejning af en del af en helårsbolig, således at de i store træk kommer til at ligne det regelsæt, der i dag gælder ved udlejning af fritidsboliger, hvor der er tale om et fast bundfradrag, der varierer alt afhængig af, om der sker indberetning, og hvor kun en del af den overskydende lejeindtægt beskattes."

…

"Endelig foreslås, at ved ejerskifte i løbet af indkomståret har både sælger og køber et fuldt bundfradrag. Tilsvarende gælder allerede for fritidsboliger."

…

"De foreslåede regler kan øge beskatningen af lejeindtægter ved korttidsudleje for visse udlejere af helårsboliger, idet reglerne i ligningslovens § 15 P fra og med indkomståret 2021 alene kan anvendes af langtidsudlejere."

LL § 15 Q omhandler således samme boligtyper, som LL § 15 P. LL § 15 P kan anvendes på boliger, der er omfattet af ejendomsværdiskat i ejendomsskattelovens § 3, dvs. også tofamilieshuse.

Bestemmelsen gælder derfor også i de tilfælde, hvor en ejer af et tofamilieshus udlejer den del af et tofamilieshus, som ejeren selv normalt bebor.

Teksten i Den juridiske vejledning er nu ændret, jf. ovenfor i afsnittet "Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen.

Genoptagelse

Fejlen i Den juridiske vejledning indebærer, at der kan være adgang til genoptagelse efter SFL §§ 26 og 27.

Ordinær genoptagelse

I henhold til SFL § 26, stk. 2, kan der ske genoptagelse, hvis anmodning herom fremsættes senest den 1. maj i det 4. år efter udløbet af det pågældende indkomstår, såfremt der fremlægges oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Ekstraordinær genoptagelse

Fristen for ekstraordinær genoptagelse efter SFL § 27, stk. 1, nr. 8, udløb 6 måneder efter offentliggørelsen af styresignalet den 4. oktober 2023.

Regnskabsmæssig opgørelse ►af resultatet af korttids- eller langtidsudlejning◄

Hvis ejeren af et tofamilieshus vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL § 15 Q, stk. 1 eller 2, eller LL § 15 P, stk. 1. eller 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL § 15 Q, stk. 3, eller Ll § 15 P, stk. 3.

Det betyder, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 Q, stk. 3.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter til el, gas, vand, varme og telefon.

Bemærk

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Der er normalt tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se nærmere herom i afsnit C.H.3.2.3.2 Fradrag for ejendomsskatter om fradrag for ejendomsskatter.

Der er ved indkomstopgørelsen derfor kun fradrag for udgifter, som nævnt i LL § 14, og LL § 15 Q, stk. 3, eller LL § 15 P, stk. 3, jf. LL § 15 J, stk. 1.

Der gælder dog særlige regler for fredede ejendomme, jf. LL § 15 K. Se afsnit C.H.3.3.1.2 Udgifter på fredede bygninger om fredede ejendomme.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt.

Se i øvrigt om den regnskabsmæssige metode ovenfor i dette afsnit.

Skift af opgørelsesmetode

Se herom afsnit C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q og afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet af udlejningen, fordi udlejningen ikke i skattemæssig forstand anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Flere ejere

Er der to ejere af tofamilieshuset, og bebor ejerne hver sin lejlighed, kan begge ejere anvende metoden med bundfradrag efter LL § 15 Q, stk. 2, eller LL § 15 P, stk. 1, i forbindelse med udlejning af den lejlighed, som den pågældende selv bebor, dvs. med ét bundfradrag for hver lejlighed.

►Er der to ejere af tofamilieshuset, og den ene ejer udelukkende anvender sin lejlighed til udlejning, behandles ejendommen som en udlejningsejendom for denne ejer. Se SKM2019.646.LSR. Den ejer, der ikke udlejer sin lejlighed, skal alene medregne ejendomsværdiskat af ejendomsværdien for den lejlighed, som vedkommende har rådighed over. Se SKM2002.431.LSR.◄

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: