C.H.2.1.9.10 Opgørelse af anskaffelsessummen for jorden ved delafståelse af visse landbrugsejendomme med videre

Indhold

Dette afsnit handler om de særlige regler, der gælder for opgørelse af anskaffelsessummen for jorden ved delafståelse af en landbrugsejendom mv., der er erhvervet før den 19. maj 1993.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Ejendomme omfattet af reglen
• Hvilke typer ejendomme?
• Baggrund for reglen
• Tillægsparcelværdien og den tekniske værdi for driftsbygningerne
• Det overførselsberettigede beløb
• Principper for nedsættelse af anskaffelsessummen
• Beløb til overførsel
• Restejendommen
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

De generelle regler for forhøjelse af anskaffelsessummen efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 1 og stk. 2 ved delafståelse gælder også ved delafståelse af landbrugsejendomme mv. Se afsnit (C.H.2.1.9.7 Regulering af anskaffelsessummen ved afståelse af en del af den faste ejendom).

Der gælder dog særlige regler for fordeling af anskaffelsessummen på den afståede del af ejendommen og restejendommen ved afståelse af en del af en fast ejendom, der på afståelsestidspunktet benyttes til

• landbrug
• gartneri
• planteskole, eller 
• frugtplantage.

Reglen betyder, at en del af anskaffelsessummen for afskrivningsberettigede bygninger og installationer skal overføres til anskaffelsessummen for jorden, når der er tale om delsalg af en landbrugsejendom mv. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 6.

Reglen er indført ved § 2 i lov nr. 434 af 26. juni 1998 og har virkning for afståelse fast ejendom, der finder sted den 2. juni 1998 og senere.

Indtil da fandt reglerne i det dagældende cirkulære nr. 166 af 12. september 1984 anvendelse. Se nærmere nedenfor i afsnittet Beløb til overførsel under Bemærk, om disse regler, der fortsat gælder for delafståelser, der har fundet sted inden den 2. juni 1998.

Ejendomme omfattet af reglen

Reglen gælder kun for visse ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993, og som afstås efter den 1. januar 2000.

Det er en forudsætning for anvendelse af reglen, at ejeren ved delafståelsen af ejendommen vælger at fastsætte indgangsværdien efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, som enten

• den ansatte ejendomsværdi pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct., se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, 1. pkt., nr. 1, eller
• den ansatte ejendomsværdi pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med et tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og værdien pr. 1. januar 1996, se § 4, stk. 3, 1. pkt., nr. 2, eller
• en særlig vurdering efter VUL § 4 B.

Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, 2. pkt.

Bemærk

Reglen gælder derfor ikke, hvis ejeren vælger at benytte anskaffelsessummen efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, 3. pkt., eller hvis ejendommen er erhvervet efter den 19. maj 1993.

Hvilke typer ejendomme?

Den særlige overførselsregel i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 6, gælder ved delafståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter VUL § 33, stk. 1, benyttes til

• landbrug
• gartneri
• planteskole, eller
• frugtplantage.

Definition: Landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage

Ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1, er omfattet af særlige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter VUL § 33, stk. 1, skal SKAT i forbindelse med vurderingen bl.a. tage stilling til, om en ejendom helt eller delvist bliver benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres til.

Ejendomsavancebeskatningslovens henvisning til VUL § 33, stk. 1, betyder, at ejendommen på afståelsestidspunktet skal opfylde betingelserne i vurderingsloven for at være vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, hvis ejendomsavancebeskatningslovens særlige regler om den type ejendomme skal anvendes.

Disse ejendomme omtales som landbrugsejendomme mv.

Bemærk

Den særlige regel for delafståelse af landbrugsejendomme mv. gælder ikke for skovbrugsejendomme eller blandet benyttede ejendomme.

Baggrund for reglen

Reglen tager højde for situationer, hvor afståelse af en del af ejendommen formindsker værdien af driftsbygningerne på den resterende ejendom. Det vil typisk være i delsalgssituationer, hvor den væsentligste del af produktionsjorden sælges fra.

Den særlige regel for delafståelse af en landbrugsejendom mv. er fastsat, fordi det næppe er muligt med tilstrækkelig sikkerhed at udregne den præcise anskaffelsessum for jorden, når en af indgangsværdierne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, vælges som anskaffelsessum.

Det skyldes, at der ved den offentlige vurdering af ejendommen skal anvendes et særligt princip for værdiansættelsen af landbrugsjorden.

Ved vurderingen af en landbrugsejendom skal ejendomsværdien være udtryk for hele ejendommens værdi i fri handel. Se VUL § 9.

For landbrugsejendomme mv. skal den landbrugsmæssigt benyttede jord ansættes efter den såkaldte bondegårdsregel. Se VUL § 14, stk. 1-3.

Bondegårdsreglen fører typisk til, at den landbrugsmæssigt benyttede jord ansættes til en grundværdi, der er lavere end handelsværdien.

For at opfylde vurderingslovens bestemmelser om, at ejendomsværdien skal svare til handelsværdien, anvendes princippet om tillægsparcelværdi. Det betyder, at der gives et tillæg til den landbrugsmæssige grundværdi for at "nå op til" jordens handelsværdi.

Tillægsparcelværdien og den tekniske værdi for driftsbygningerne

Tillægsparcelværdien

Jordens forskelsværdi, som svarer til forskellen mellem handelsværdien og grundværdien, kaldes tillægsparcelværdien.

Tillægsparcelværdien opgøres som en tillægsprocent, der er udtryk for, hvor meget handelsværdien af landbrugsjorden er større end grundværdien.

Tillægsprocenten udgør alt efter prisniveauet i de forskellige landsdele typisk 200-400 pct. (vurderingen pr. 1. oktober 2008). Det betyder, at ejendomsværdien for hele landbrugsejendommen, som minimum udgør

• værdien af stuehuset (som ansat ved vurdering)
• grundværdien (som ansat ved vurdering) og
• tillægsparcelværdien (som beregnet i forhold til grundværdien).

En af forudsætningerne for den beregningsmetode, hvor jordens forskelsværdi (tillægsparcelværdien) anvendes til at afstemme ejendomsværdien, er, at landbrugsejendommes driftsbygninger spiller en underordnet rolle for disse ejendommes handelsværdi.

Den tekniske værdi for driftsbygningerne

Da forudsætningen om, at driftsbygningerne spiller en underordnet rolle, ikke altid holder stik, skal der skønnes selvstændigt over værdien af driftsbygningerne. Til støtte for dette skøn beregnede Told- og Skattestyrelsen ved 20. almindelige vurdering pr. 1. januar 1996 vejledende normtal for staldbygninger, lader og maskinhuse mv. SKAT kan anvende disse normtal efter, at prisudviklingen er fremskrevet.

Se også afsnit H.A.2.2.1.4 Landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.

Den tekniske værdi og tillægsparcelværdien

Overstiger den tekniske værdi af driftsbygningerne tillægsparcelværdien, anvendes den tekniske værdi i stedet for tillægsparcelværdien.

Tillægsparcelværdien er den højeste i hovedparten af tilfældene. Den tekniske værdi af driftsbygningerne har ikke nogen indflydelse på vurderingen i disse tilfælde.

Tillægsparcelværdien rummer altså både værdien af driftsbygningerne og forskelsværdien af jordarealerne.

I praksis er det ofte ikke muligt at skaffe den tekniske værdi fra vurderingsmyndighederne for ejendomsvurderingerne i 1993.

I tilfælde, hvor den tekniske værdi anvendes ved vurderingen, vil denne værdi også i et eller andet omfang rumme den ekstraværdi, som jorden har ved separat salg.

Bemærk

Adgangen til at henføre en del af tillægsparcelværdien eller en del af den tekniske værdi til anskaffelsessummen for jorden omfatter både det tilfælde, hvor det er jorden, der sælges fra, og det tilfælde, hvor det er stuehuset med driftsbygninger, der sælges.

Reglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 6, skal anvendes (er obligatorisk) og kan ikke fraviges, hvis der er valgt en af indgangsværdierne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, 1 og 2. pkt., som anskaffelsessum.

Det overførselsberettigede beløb

Ved opgørelsen af det beløb, der skal overføres til anskaffelsessummen for det samlede jordareal, opgøres den tekniske værdi eller tillægsparcelværdien (alt efter hvad der er højest) med fradrag af driftsbygningernes »restværdi«. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 6, 1. og 2. pkt.

Det overførselsberettigede beløb opgøres med udgangspunkt i tillægsparcelværdien/den tekniske værdi for hele ejendommen nedsat med

1. foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger efter afskrivningsloven, fradragsbeløb efter AL (afskrivningsloven) § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt., og forlods afskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven på bygninger og installationer på ejendommen
2. foretagne afskrivninger mv. som nævnt i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 2 (afskrivninger mv. på nedrevne bygninger)
3. den nedskrevne værdi på ejendommens bygninger og installationer.

Principper for nedsættelse af anskaffelsessummen

Nedsættelse efter nr. 1-3 sker alene med afskrivninger mv. og med den nedskrevne værdi på bygninger og installationer, der er indgået i ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 eller en vurdering efter VUL § 4 B. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 6, 3. pkt.

I praksis kan overførselsbeløbet opgøres sådan:

Beløb til overførsel

Den del af det overførselsberettigede beløb, der skal overføres til det afståede jordareal, opgøres efter forholdet mellem anskaffelsessummen for det afståede jordareal og anskaffelsessummen for det samlede jordareal.

Se eksempel på beregning i eksempel 5 i afsnit (C.H.2.1.22 Eksempler på beregning af fortjenesten).

Ved delsalg fra en landbrugsejendom mv., hvor der befinder sig driftsbygninger, der ikke har været anvendt til et afskrivningsberettiget formål i hele den periode, ejeren har ejet ejendommen, er det hele den forholdsmæssige andel af tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi for disse driftsbygninger, der skal overføres til jordens anskaffelsessum. Det skyldes at nedsættelse efter nr. 1-3 ikke er relevant, når driftsbygningerne ikke har været anvendt til et afskrivningsberettiget formål.

Har driftsbygningerne været anvendt til et afskrivningsberettiget formål i den periode, hvor ejeren har ejet ejendommen, men har ejeren ikke afskrevet på bygningerne, skal tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi nedsættes med driftsbygningernes nedskrevne værdi. Den nedskrevne værdi vil her være den oprindelige anskaffelsessum for driftsbygningerne.

Bemærk

Tidligere gjaldt disse regler for delafståelse af fast ejendom før den 2. juni 1998:

Ved afståelse af en del af en ejendom skulle anskaffelsessummen for hele ejendommen omregnes til kontantværdi på sædvanlig vis og eventuelt reguleres efter § 5 A. Herefter skulle den kontantomregnede og eventuelt regulerede anskaffelsessum fordeles forholdsmæssigt på den afståede del og den resterende del af ejendommen. Ved denne fordeling af anskaffelsessummen skulle der ikke kun tages hensyn til det frasolgte areals størrelse i forhold til hele ejendommen, men der måtte også lægges vægt på de forskellige arealdeles beliggenhed, udnyttelsesmulighed og bonitet. Endvidere skulle det tages i betragtning, om de oprindelige bygninger lå på det frasolgte areal eller på restejendommen. I nogle tilfælde ville værdien af restejendommen blive formindsket på grund af frasalget. I så fald blev den del af anskaffelsessummen, der svarede til værdiforringelsen, overført til den anskaffelsessum, der skulle henføres til det solgte areal. Hvis landbrugsejendommen var bebygget, skulle der ved afståelse af en del af ejendommen også ske en forholdsmæssig fordeling af ejendomsværdien på den del af ejendommen, der afhændedes, og på den del af ejendommen, som ejeren beholdt, ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum. Uanset om ejendomsværdien var ansat efter tillægsparcelprincippet eller med teknisk værdi af driftsbygningerne, skulle disse værdier henføres til den eller de dele af den udstykkede ejendom, som de vedrørte. Hvis al jorden blev frastykket fra en bebygget ejendom skulle den tekniske værdi af driftsbygningerne henføres til det frastykkede areal. Disse regler fremgår af pkt. 4.9 i det nu ophævede cirkulære nr. 166 af 12. september 1994.

Restejendommen

Anskaffelsessummen for den del af ejendommen, hvorfra der overføres en del af anskaffelsessummen ved delsalget, nedsættes med det overførte beløb. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 6, 4. pkt.

Nedsættelse af anskaffelsessummen for den afståede del af ejendommen - EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4 og 5 

Den opgjorte anskaffelsessum nedsættes herefter med beløb efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4 og 5.

Bemærk

Anskaffelsessummen nedsættes med en forholdsmæssig del af betalingen for afståelse af mælkekvoter, der ikke er omfattet af AL (afskrivningsloven) § 40. Nedsættelsen skal dog ske lige efter, at det overførselsberettigede beløb er tillagt anskaffelsessummen for det afståede areal. Det betyder, at de øvrige nedsættelser af anskaffelsessummen først sker efterfølgende. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 6, 4. pkt., sammenholdt med EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 5 og afsnit (C.H.2.1.9.11 Regulering af anskaffelsessummen med betaling for mælkekvoter, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven) om korrektion for mælkekvoter.

Se også

Afsnit (C.H.2.1.9.7.3 Nedsættelse af anskaffelsessummen ved delafståelse) og (C.H.2.1.9.9.2 Regulering af den indeksregulerede anskaffelsessum for den faste ejendom (del af ejendommen)) om principperne for nedsættelse.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: