H.A.2.1.1.4 EtageejerlejlighederIndhold
Dette afsnit handler om forslagsmodellen for etageejerlejligheder.
Afsnittet indeholder:
- To forslagsmodeller til etagelejligheder
- Normtallet
- Lejlighedens areal
- Forslagsberegningen
- Fri/ikke fri lejlighed.
To forslagsmodeller til etagelejligheder
Der er to forslagsmodeller til etageejerlejligheder. En model, der gælder for København, Frederiksberg og indre Århus, og en model, der gælder for resten af landet. Se opdeling på dette kort.
Modellerne beregner vurderingsforslag for ejendomme, der er knyttet til benyttelseskoderne:
- 21 etageejerlejlighed med 1 lejlighed
- 29 etageejerlejlighed på fremmed grund med 1 lejlighed.
Der beregnes ikke forslag for en ejendom, hvis
- der mangler nogle af de grundlæggende registeroplysninger
- der ikke er sammenhæng mellem oplysningerne,
- oplysningerne afviger væsentligt fra, hvad der er sandsynligt.
Ad c)
Hvis oplysningerne afviger væsentligt fra, hvad der er sandsynligt, indsættes en særlig usikkerhedskode, som fortæller SKAT, at ejendommen skal gennemgås manuelt.
Bemærk
Vurderingsforslaget for en etageejerlejlighed kan ikke som forslag efter parcel- og rækkehusfunktionen deles op i en bygningsdel og en grundværdidel.
Hele værdien af beliggenhedsmomentet er dermed indeholdt i normtallet.
Normtallet
Normtallet for lejligheden fastsættes med udgangspunkt i det lokale normtal for standardlejligheden. SKAT har før beregningen skønnet hvilket lokalt normtal, der er passende for området.
Det lokale normtal for standardlejligheden korrigeres herefter for afvigelser i forhold til standardejerlejligheden.
Standardlejligheden, er defineret som beliggende i en bygning, der
- er opført i 1980
- ikke er om- eller tilbygget
- indeholder flere end 8 lejligheder.
Standardlejligheden, er defineret som en lejlighed, der
- er opvarmet med andet end fjernvarme, ovne (dog ikke el-ovne) eller gasradiatorer
- er beliggende på 1., 2. eller 3. sal
- har et samlet areal på 70 m2 - 90 m2.
Alle definitionerne knytter sig til de registrerede oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
Forud for hver vurdering fastsætter de statistiske analyser de tillæg eller nedslag, der skal foretages for egenskaber, hvor den konkrete ejendom afviger fra standardlejligheden.
Det generelle normtal for standardlejligheden er til vurderingen 1. oktober 2011 fastsat til:
- København, Frederiksberg og indre Århus: 20.175 kr. pr. m2
- Resten af landet:13.625 kr. pr. m2.
For lejligheder beliggende i København, på Frederiksberg eller i indre Århus ser beregningen af lejlighedens normtal ved vurderingen 1. oktober 2011 sådan ud:
|
20.175 kr.
|
generelt normtal for standardlejligheden
|
|
+/- X kr.
|
lokalkorrektion for området
|
|
+ 195 kr.
|
pr. år, bygningen er opført efter 1980
|
|
+1.175 kr.
|
pr. lejlighed, hvis bygningen er opført i perioden 1600 - 1915
|
|
+ 52 kr.
|
pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1980
|
|
+ 31 kr.
|
pr. m2, det bebyggede areal er mindre end 70 m2
|
|
- 1 kr.
|
pr. m2, det bebyggede areal er større end 90 m2, dog kun op til et areal på 150 m2
|
|
+ 400 kr.
|
hvis lejligheden er opvarmet med fjernvarme
|
|
- 150 kr.
|
hvis lejligheden er opvarmet med ovne (dog ikke elovne) eller gasradiator
|
|
0 kr.
|
hvis lejligheden er uden opvarmning
|
|
- 4.500 kr.
|
hvis lejligheden ligger i kælderen
|
|
- 1.625 kr.
|
hvis lejligheden ligger i stueetagen, og bygningen har flere end 5 lejligheder
|
|
+ 300 kr.
|
hvis der er færre end 9 lejligheder i bygningen
|
|
+ 525 kr.
|
hvis lejligheden ligger på 4. sal eller derover
|
For lejligheder beliggende i resten af landet ser beregningen af lejlighedens normtal ved vurderingen 1. oktober 2011 sådan ud:
|
13.625 kr.
|
generelt normtal for standardlejligheden
|
|
+/- X kr.
|
lokalkorrektion for området
|
|
+ 196 kr.
|
pr. år, bygningen er opført efter 1980
|
|
0 kr.
|
pr. ejerlejlighed, hvis bygningen er opført i perioden 1600 - 1915
|
|
+ 29 kr.
|
pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1980
|
|
+ 27 kr.
|
pr. m2, det bebyggede areal er mindre end 70 m2
|
|
- 1 kr.
|
pr. m2, det bebyggede areal er større end 90 m2, dog kun op til et areal på 150 m2
|
|
+ 0 kr.
|
hvis lejligheden er opvarmet med fjernvarme
|
|
- 300 kr.
|
hvis lejligheden er opvarmet med ovne (dog ikke elovne) eller gasradiator
|
|
- 900 kr.
|
hvis lejligheden er uden opvarmning
|
|
-1.600 kr.
|
hvis lejligheden ligger i kælderen
|
|
- 175 kr.
|
hvis lejligheden ligger i stueetagen, og bygningen har flere end 5 lejligheder
|
|
+ 700 kr.
|
hvis der er færre end 9 lejligheder i bygningen
|
|
+ 100 kr.
|
hvis lejligheden ligger på 4. sal eller derover
|
Lejlighedens areal
Der beregnes ikke vægtet etageareal for etageejerlejligheder, fordi de fleste etageejerlejligheder kun har en kategori areal, nemlig selve lejlighedens areal.
Der er principielt to arealer at vælge imellem, nemlig lejlighedens tinglyste areal og BBR-arealet.
Det tinglyste areal omfatter bruttoarealet af selve lejligheden inkl. ydervægge og halvdelen af skillevægge til andre lejligheder. BBR-arealet omfatter herudover en andel af fællesarealer i forbindelse med lejligheden; primært trappe- og gangarealer.
Etageejerlejlighedsfunktionen anvender BBR-arealet, da adgangsarealer til lejligheden skønnes at være et vigtigt parameter ved prisdannelsen for etageejerlejligheder.
Lejlighedens samlede areal beregnes som:
Lejlighedens areal (BBR-arealet)
+ areal af supplementsrum, der er tinglyst som hørende til lejligheden.
Forslagsberegningen
Forslag til ejendomsværdi beregnes som lejlighedens samlede areal x lejlighedens normtal.
Fri/ikke fri lejlighed
Ejerlejligheder kan være "fri" eller "ikke fri" for lejelovgivningens bindinger, som bl.a. skal beskytte lejere mod opsigelse. Forslaget er beregnet ud fra den forudsætning, at lejligheden er fri for bindinger.
Handelsværdien er væsentlig lavere for ejerlejligheder, som er udlejede sammenlignet med ejerlejligheder, der ikke er udlejede. For udlejede ejerlejligheder nedsættes forslaget derfor sædvanligvis med 50 pct. Se afsnit H.A.2.2.1.1 Principperne for vurdering af erhvervsejendomme.
Hvis de fleste af en gruppe ejerlejligheder sælges som udlejede, beholder de deres status som udlejede efter salget. Hvis der er tale om enkelte ejerlejligheder, som sælges og genudlejes på langtidskontrakt, vil deres status som ikke fri også forblive uændret.
Hvis en ejerlejlighed på korttids kontrakt genudlejes, ændres dens status fra udlejet til fri.
|
