H.A.2.2.1.4 Landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage

Indhold

Dette afsnit handler om vurdering af ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.

Afsnittet indeholder:

• Beregning af ejendomsværdi
• Særlige forhold ved landbrugsejendomme
• Bondegårdsregel og tillægsparcelværdiprincippet
• To måder at beregne ejendomsværdi på
• Landbrugsmæssig benyttelse
• Stuehusfordeling
• Bygningsværdien og boligmomentet
• Gartnerier og planteskoler
• Frugtplantager
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Beregning af ejendomsværdi

De centrale bestemmelser, når ejendomsværdien for ejendomme, der helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, er VUL §§ 9-12 sammenholdt med VUL § 6.

Ved ejendomsværdi forstås værdien af den faste ejendom i sin helhed, da sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Se afsnit H.A.1.4 Vurderingsenheden.

Følgende medtages ikke:

• Besætning
• Inventar
• Maskiner
• Andet driftsmateriel
• Værdien af mælkekvoter, betalingsrettigheder og leveringsrettigheder, fx sukkeroer.

Listen er ikke udtømmende.

Ved vurderingen af landbrugsejendomme er oplysninger om salgspriser ved salg af tilsvarende landbrugsejendomme i samme egn vejledende.

Der er en række forhold ved landbrugsejendomme, der gør det vanskeligt at drage umiddelbare slutninger fra de indberettede salgspriser til det niveau som ejendomsværdierne bør være udtryk for.

Hvor besætning, inventar og maskiner, beholdninger eller andet løsøre følger med i handlen ved salg af landbrugsejendomme, kan den fordeling af købesummen mellem løsøret og den faste ejendom, som parterne har foretaget, være upræcis i et salgsstatistisk formål.

Parterne kan nemlig selv aftale købesummens fordeling på grund, bygninger, stuehus, mælkekvoter m.m. Se afsnit C.H.2.1.15.5 Blandet benyttede ejendomme samt land- og skovbrugsejendomme m.m. og C.H.2.1.16 Afståelse af landbrugsejendomme med videre med stuehus og af skovbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme med ejerboliger.

Særlige forhold ved landbrugsejendomme

Svingninger i driftstilstanden i årets løb

De salgspriser der opnås for ejendommene på forskellige årstider er svingende. Som en grov regel siges det at priserne i månederne marts og september nogenlunde svarer til årets gennemsnit.

I løbet af foråret og først på sommeren ligger priserne noget over gennemsnittet, bl.a. fordi afgrøder på roden normalt indgår i prisen på en landbrugsejendom.

Årets middeltilstand

Når en ejendoms driftstilstand efter ejendommens karakter svinger i årets løb, som ved landbrugsejendomme, skal ejendommens værdi ansættes i årets middeltilstand. Se VUL § 12.

Svingningerne i driftstilstanden må ikke forveksles med ejendommens almindelige driftstilstand, som bl.a. beror på forhold som vekseldrift af jorden, vedligeholdelse af bygningerne mv.

Tilstanden på vurderingstidspunktet

Bortset fra "årets middeltilstand", så er det landbrugsejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, der skal lægges til grund ved ansættelsen, se afsnit H.A.1.3 Vurderingsterminen.

Efter mangeårig praksis beregnes ejendomsværdien for flertallet af landbrugsejendomme som summen af:

1. Stuehusets bygningsværdi (stuehusforskelsværdien)
2. Øvrige beboelsers bygningsværdi
3. Ejendommens ansatte grundværdi (inklusive værdien af ikke landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer)
4. Tillægsparcelværdien, bestemt som et tillæg til værdien af de landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer.

Ad a)

Stuehusets bygningsværdi beregnes i praksis som bygningsværdien for et enfamiliehus. Den beregnede værdi kan korrigeres bl.a. under hensyn til

• at stuehuse ikke kan afhændes selvstændigt
• de ulemper, der er forbundet med at have sin bolig i umiddelbar forbindelse med de landbrugsmæssige driftsbygninger.

Ad b)

Hvis en landbrugsejendom omfatter andre boliger end stuehuset, fx

• aftægtsboliger,
• medhjælperboliger og
• lejeboliger,

beregnes der også en selvstændig bygningsværdi for hver bolig.

Ad c)

Tjener boligen ikke et landbrugsmæssigt formål, fx hvis den udlejes til personer, der ikke er beskæftiget på landbrugsejendommen, så skal det areal der skønnes at høre til boligen, vurderes med udgangspunkt i grundværdiniveauet for tilsvarende parcelhuse.

Efter fast praksis anses en aftægtsbolig i denne forbindelse for at tjene et landbrugsmæssigt formål.

Ad d)

Hvor driftsbygningernes tekniske værdi overstiger tillægsparcelværdien, indgår den tekniske bygningsværdi i opgørelsen i stedet for jordens forskelsværdi (tillægsparcelværdien)

Denne praksis er fra 2001 vurderingen tilføjet en ekstra variant, hvorefter tillægsparcelværdien og driftsbygningernes tekniske værdi kombineres, eventuelt med en modificeret vægt. Også denne beregningsmetode tjener til at afstemme ejendomsværdien med den reelle handelsværdi, se nærmere nedenfor.

For ubebyggede landbrugslodder, ansættes ejendomsværdien som summen af ejendommens grundværdi og tillægsparcelværdien, der tilsammen skal svare til handelsværdien.

Bondegårdsregel og tillægsparcelværdiprincippet

For landbrugsejendomme og ejendomme som efter VUL § 33, stk. 1 sidestilles hermed, skal den landbrugsmæssigt benyttede jord ansættes efter den såkaldte "bondegårdsregel" i VUL § 14, stk. 1-3. Se afsnit H.A.3.2.5 Grundværdi af ejendomme i landzone.

Ejendomsværdien skal være udtryk for værdien i handel og vandel.

Ofte medfører bondegårdsreglen, at den jord, der benyttes landbrugsmæssigt, ansættes til en grundværdi, der er lavere end handelsværdien. I de tilfælde repræsenterer jorden en forskelsværdi, som skal indgå i ejendomsværdien. Jordens forskelsværdi kaldes tillægsparcelværdien.

Tillæggets størrelse varierer meget fra egn til egn, afhængigt bl.a. af jordbrugsstukturen og efterspørgslen efter jord.

En forudsætning for at anvende tillægsparcelværdien er, at landbrugsejendommens driftsbygninger spiller en underordnet rolle for ejendommens handelsværdi. Se SKAT 1989.4.345.

Ofte holder den forudsætning ikke helt, og der må derfor udøves et selvstændigt skøn over værdien af driftsbygningerne.

Den tekniske værdi er en skønnet værdi af driftsbygningerne, bl.a. under hensyn til deres anvendelsesmuligheder.

På grund af bondegårdsreglen og dermed den specielle regel for grundværdiansættelse for landbrugsejendomme, er de ha-priser, som SKAT har fastsat, ikke udtryk for landbrugsjordens handelsværdi. Se afsnit H.A.3.2.5 Grundværdi af ejendomme i landzone.

For de fleste andre ejendomstyper gælder det, at forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien (forskelsværdien) er udtryk for bygningernes værdi - dette gælder ikke ubetinget for landbrugsejendomme.

For at opfylde vurderingslovens bestemmelser om at ejendomsværdien skal svare til handelsværdien, anvendes tillægsparcelværdiprincippet. Her gives der et tillæg til den landbrugsmæssige grundværdi for at "nå op til" jordens handelsværdi.

Tillægget udgør ofte 150-300 % afhængig af prisniveauet i det pågældende område af landet.

Tillægsparcelværdiprincippet er kun en praktisk beregningsmetode, for at finde frem til en korrekt handelsværdi ved ejendomsværdiansættelsen (mindsteejendomsværdi).

Tillægsparcelværdiprocenten er ikke en konstant størrelse som gælder for alle ejendomme i et givent område. Den er individuel fra egn til egn og fra ejendom til ejendom. Størrelsen er afhængig af behovet for suppleringsjord og efterspørgsel efter jord i området.

Driftsbygningerne ansættes til den værdi, de skønnes at indgå med på den givne ejendom, bl.a. med baggrund i de erfaringer man har fra konstaterede salg.

To måder at beregne ejendomsværdi på

Der er to måder at beregne ejendomsværdi på. Enten

a)      Den skarpe afgrænsning af om det er jordens værdi (inkl. tillægsparcelværdi) eller driftsbygningerne, der er afgørende for ejendommens handelsværdi, eller

b)      Den kombinerede metode, hvor både et reduceret tillæg til grundværdien og en værdi af driftsbygningerne indgår i ejendomsværdien.

Ad a) Eksempel

Hvor det er jordens værdi, der er udgangspunktet. Hvis driftsbygningerne på ejendommen har en værdi, der overstiger tillægget til grundværdien, så påvirker driftsbygningerne ejendomsværdien.

Ad b) Eksempel

Hvor både et reduceret tillæg til grundværdien og en værdi af driftsbygningerne indgår i ejendomsværdien. Her sker der en tilnærmelse til de fordelinger, der kan ses i konkrete handler og vurderingsmeddelelsen bliver lettere at forstå for ejerne.

Ved valg af metode skal der individuelt tilpasses på både tillægsparcelværdiprocenten og værdien af driftsbygninger, så ejendomsværdien kommer til at svare til ejendommens handelsværdi og ikke bliver afhængig af beregningsmetode.

Prisdannelsen på landbrugsejendomme er afhængig af ejendommenes udnyttelsesmuligheder. Her gør flere forhold sig gældende:

• Jordtilliggendets størrelse
• Driftsbygningernes anvendelighed til moderne landbrugsdrift
• Udvidelsesmuligheder
• Efterspørgselen efter landbrugsjord
• Efterspørgselen efter ejendommene til boligformål
• På større landbrugsejendomme kan jagten fx begrunde et individuelt tillæg til ejendomsværdien
• Listen er ikke udtømmende.

Landbrugsmæssig benyttelse

Når SKAT vurderer en ejendom, tager SKAT også stilling til, om ejendommen efter SKAT's opfattelse helt eller delvist benyttes til

• landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller
• et helt andet formål.

Se VUL § 33, stk. 1.

For at afgøre om en ejendom kan karakteriseres som en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom i vurderingslovens forstand, er det uden betydning om:

• Den ligger i landzone
• Den er pålagt landbrugspligt
• Ejeren selv forestår driften
• Driften sker ved maskinstation eller ved bortforpagtning.

Som grundlag for SKATs stillingtagen til, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet, tages der bl.a. hensyn til:

• Stuehusets karakter, standard og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom
• Størrelsen og bonniteten af ejendommens jordtilliggende
• Driftsbygningernes omfang, indretning og landbrugsmæssige benyttelse
• Intensiteten ved den jordbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen og den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt.

Hvis fx arealtilliggendet er mindre end 5,5 ha eller den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelse, bliver ejendommen normalt henført til beboelse og ikke til landbrugsmæssig benyttelse.

Er arealtilliggende på mere end 5,5 ha og drives ejendommen landbrugsmæssigt, bliver ejendommen normalt henført til landbrugsmæssig benyttelse. Se TfS.2000.707.LSR og SKM2008.464.BR.

Stuehusfordeling

Efter VUL § 33, stk. 4, foretages der stuehusfordeling i forbindelse med vurdering af landbrug, gartneri, planteskole og frugtplantage, dvs. for ejendomme der er omfattet af VUL § 33, stk.1.

Uanset om ejeren bor på ejendommen, skal der foretages stuehusfordeling for ejendomme, der benyttes helt eller delvis til landbrug mv. Hvis der ikke bor nogen i landbrugsejendommens bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig, der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejeren. Det gælder også, selvom den er udlejet.

Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (fx en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller bestemt til beboelse for ejeren. For at der er tale om en selvstændig lejlighed, skal der være eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Findes der flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom, og er der flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af ejerne.

Ved stuehusvurderingen skønnes der over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset. Se SKM2009.690.ØLR, hvor stuehusværdien for større gårde og godser fastsættes ud fra et konkret skøn.

Ved fordeling af ejendomsværdien medtages alle værdielementer, som kan henføres til stuehuset som ejerbolig, det gælder også boligmomentet. Se nedenfor.

Det fremgår ikke entydigt af Bygnings- og boligregistret, hvilke husarealer i landbrugsejendomme, der kan henføres til beboelsen.

Det er kun sjældent, at garager, vaskerum mv. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, så stuehusfordelingen påvirkes af det. Et evt. tillæg til bygningsværdien fastsættes skønsmæssigt.

Ved stuehusfordelingen tages der ikke hensyn til, om en del af stuehuset anvendes til andet end beboelse. Stuehusfordelingen kan ikke ske efter reglerne om blandede privat og erhvervsmæssigt benyttede ejendomme. Se VUL § 33, stk. 5. Der skal derfor skønnes over hvor stor en del af stuehuset, der henføres til

• beboelse
• erhvervsmæssig benyttelse.

Stuehus

• i landzone ansættes grund og have til landbrugsmæssig grundværdi, dvs. til samme ha-pris som den landbrugsjord, hvor det ligger. Stuehusgrundværdien er dermed ikke udtryk for den reelle grundværdi. Se nedenfor om boligmomentet.
• i byzone ansættes grundværdi efter VUL § 16.

Bygningsværdien og boligmomentet

Bygningsværdien beregnes på grundlag af parcelhusmodellen. SKAT kan korrigere

• for de ulemper, der er forbundet med at have sin beboelse i umiddelbar forbindelse med de landbrugsmæssige driftsbygninger og
• for den almindelige usikkerhed i øvrigt.

For at nå frem til stuehusets ejendomsværdi, skal bygningsværdien tillægges boliggrundværdien, også kaldet boligmomentet.

Ha-priserne indeholder det boligmoment, der er knyttet til en landbrugsejendom af gennemsnitlig størrelse uden særlig beliggenhedsværdi. Der er altså tale om en værdi, som kan henføres til stuehusets ejendomsværdi, og den skal svare nogenlunde til grundværdien for de omkringliggende parcelhuse. Se afsnit H.A.3.2.5 Grundværdi af ejendomme i landzone.

Ha-priser fastsættes på grundlag af den middelstore ejendom, dvs. typisk 30-50 ha. Grundværdien for parcelhuse i landbrugsområder udgør typisk 90.000-200.000 kr. Det betyder, at der er medregnet et boligmoment i ha-priserne på ca. 3.000-7.000 kr. afhængig af, hvor i landet ejendommen ligger.

De fastlagte ha-priser, der indeholder både den bonitetsbestemte værdi og værdien af boligmomentet, anvendes for både store og små landbrugsejendomme. Det medfører at den ansatte grundværdi indeholder "for lidt" boligmoment for den lille ejendom og "for meget" for den store ejendom. Det forhold reguleres i ejendomsværdiansættelsen. De mindre ejendomme tillægges et "manglende boligmoment" i ejendomsværdien, så boligmomentet svarer til en gennemsnitsejendom.

På grund af de øvrige værdielementer vil regulering for manglende boligmoment klart kunne ses ved vurdering af små landbrugsejendomme, mens de normalt væsentlige større værdielementer i øvrigt på større landbrugsejendomme vil medføre, at regulering for "for meget" boligmoment vil falde indenfor den usikkerhed, der er ved skøn. Normalt øges antallet af beboelser relativt parallelt med arealet, men der kan forekomme meget store landbrugsejendomme, som af en eller anden grund kun har en enkelt eller ganske få boliger. I så fald kan regulering af "for meget" boligmoment i forskelsværdien overstige usikkerheden ved skønnet.

Det er SKATs opfattelse, at problemerne med boligmomentet som en standardiseret andel af ha-priserne primært er knyttet til vurderingen af små landbrugsejendomme.

Boligmomentet for den middelstore ejendom på ca. 30 ha skal altid indgå i stuehusets ejendomsværdi.

Ekstra boligmoment

Til ejendomme med en særlig naturskøn beliggenhed eller beliggende tæt ved større byer kan der være knyttet et ekstra boligmoment. Det er et boligmoment ud over det, der er indregnet i ha-priserne.

Det skal anvendes ved både ejendomsværdiberegningen og ved stuehusansættelsen. Ved den middelstore ejendom på ca. 30 ha skal det altid indgå i stuehusets ejendomsværdi.

Her er tre eksempel på forholdene om boligmomentet og det ekstra boligmoment.

Eksempel 1, når ejendommen er på 10 ha

Eksempel 2, når ejendommen er på 30 ha

Eksempel 3, når ejendommen er på 60 ha

Havde ejendommene haft en særlig bynær og/eller naturskøn beliggenhed, hvis værdi skønsmæssigt kunne anslås til fx 200.000 kr., så skulle der i alle 3 eksempler indgå en værdi af ekstra boligmoment på 200.000 kr. i både ejendomsværdi og stuehusets ejendomsværdi, udover de 180.000 kr., der allerede indregnet.

Gartnerier og planteskoler

For gartnerier og planteskoler skal den forskelsværdi, som jordens relativt intensive anvendelse kan betinge, medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Gartneriprodukter og planteskoleplanter på roden medtages efter praksis ikke under ejendomsværdien. Dette skyldes bl.a. gartneriprodukters og planteskoleplanters korte omløbstid. Dette gælder også træer og buske, som er plantet med henblik på videresalg.

Drivhuse er undergivet en hurtig både fysisk og teknisk forældelse. Hertil kommer eventuelle udgifter til varmeanlæg (kedel, hovedledninger og varmeinstallationer).

Ældre drivhuse i drift kan for opførelsesomkostninger pr. m2 opdeles i:

• Opført efter 1995

• Opført 1980 - 1995

• Opført før 1980

Frugtplantager

Ejendomsværdien skal være et udtryk for værdien i handel og vandel, og af ejendommen med den beplantning af frugttræer og frugtbuske, der er på jorden.

Beplantningen medtages under ansættelsen, selv om den endnu ikke er så gammel, at den giver udbytte.

Ved 2012-vurderingen kan der tages udgangspunkt i følgende aldersopdeling ved pris pr. ha bevokset areal.

Kernefrugt (æbler og pærer)

Frugttræernes værdi vil som regel være jævnt stigende i aldersklasserne mellem nyplantning og 8 års alderen, hvor de når deres fulde værdi.

Buskfrugt (solbær, ribs, stikkelsbær og hindbær)

Stenfrugt (surkirsebær, sødkirsebær og blommer)

De anførte opdelinger kan betragtes som vejledende.

I hvert enkelt tilfælde skønnes der over beplantningens værdi under hensyn til:

• Sorter
• Plantagens tilstand
• Andre særlige forhold, herunder jordbunds- og navnlig klimaforhold, samt om der er fornøden læplantning og indhegning.

Det er desuden en forudsætning for ansættelsen af maksimumværdierne, at plantagens sundhedstilstand og vækst er god.

Værdien af vandingsforhold skal også tages med ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: