Til forside TAX.DK - skat & afgift
Den Juridiske Vejledning 2020-2
<< >>

G.A.3.2.2.1.3.5.2 Hvornår kan der foretages udlæg i fast ejendom?

Indhold

Dette afsnit handler om udlæg i fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

  • Skyldners påvisningsret
  • Sikringsakt
  • Legitimationsværdi
  • Nytteværdi
  • Oversigt over domme, kendelser, afgørelser,  SKM-meddelelser mv.

Hvis en skyldner ejer fast ejendom, kan der foretages udlæg i den. Se retsplejeloven § 508.

Skyldners påvisningsret

En skyldner kan ikke forlange, at der skal foretages udlæg i fast ejendom, hvis han ejer andre aktiver, hvor der kan foretages udlæg. Se retsplejeloven § 517, stk. 3. Det skyldes, at fast ejendom er vanskelig og ofte omkostningskrævende at tvangsrealisere, ligesom en fast ejendom desuden kan være overbehæftet. Efter ordlyden af retsplejeloven § 517, stk. 3, kan skyldner dog godt forlange, at der foretages udlæg i en andelsbolig, fordi der i bestemmelsen kun står anført fast ejendom.

Der kan herske usikkerhed om en tvangsauktion i det hele taget vil indbringe et provenu til udlægshaveren. Dette gælder ofte, selv om fx en erhvervsejendoms driftsinventar og driftsmidler sælges sammen med ejendommen på tvangsauktion og derfor må forventes at forhøje ejendommens værdi.

Hvis en skyldner har arvet ejendommen eller overtaget den i forbindelse med en skilsmisse, men ikke har fået tinglyst sin ret, kan der alligevel foretages udlæg i ejendommen. Udlægget kan tinglyses, når fogeden samtidig fremsender en skifteretsattest eller en bodelingsoverenskomst med anmodning om tinglysning som adkomst.

Skifteretsattesten eller bodelingsoverenskomsten kan indhentes hos skifteretten mod betaling af et gebyr.

Er ejendommen erhvervet på tvangsauktion, uden at auktionsskødet er tinglyst som adkomst, kan man ved at fremsende en udskrift af fogedbogen fra tvangsauktionen tilsvarende begære denne lyst som adkomst for skyldneren, så udlægget i ejendommen kan tinglyses.

Hvis skyldnerens eneste aktiv er fast ejendom, der er overbehæftet, bør det overvejes hvorvidt der skal foretages udlæg i denne. Bemærk at det er aktivets værdi på et senere tvangsauktionstidspunkt, der er afgørende for om der bør foretages udlæg i aktivet. Det kan således tænkes at værdien af en fast ejendom der på udlægstidspunktet er overbehæftet, på et senere tidspunkt bliver positiv, fx i trin med afdrag på belåning af ejendommen, m.v. Se evt. UfR 1997.775 HK vedr. udlæg i skibsanparter trods negativ værdi, grundet muligheden for at værdien senere ville blive positiv.

Sikringsakt

Udlæg i fast ejendom skal tinglyses for at opnå retsbeskyttelse over for godtroende aftaleerhververe og kreditorers retsforfølgning. Se tinglysningsloven § 1.

Tinglysningen sker nu digitalt i Tingbogen over fast ejendom. For hver enkelt ejendom føres et register, der viser

  • ejendommens matrikelnummer eller matrikelnumre, ejerlavsbetegnelse og beliggenhed
  • det tinglyste ejerforhold for ejendommen
  • tinglyste hæftelser på ejendommen og
  • servitutter, byrder og andre rådighedsindskrænkninger.

Tingbøgerne og akterne i disse er offentligt tilgængelige.

Den aftale eller retsforfølgning, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret, skal selv være tinglyst, og aftaleerhververen skal være i god tro, hvorimod en retsforfølgende kreditor ikke behøver at være i god tro.

God tro for aftaleerhververe er i tinglysningsloven defineret ved, at aftaleerhververen ikke kender og ikke ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den utinglyste ret. Se tinglysningsloven § 5. God tro skal for aftaleerhververen være til stede på det tidspunkt, da hans ret anmeldes til tinglysning.

En panteret, på den plads den har i prioritetsordenen, kan altid opgøres med tillæg af påløbne endnu ikke forfaldne renter. Se tinglysningsloven § 40, stk. 4. Der gælder med andre ord ingen tidsmæssig begrænsning for de påløbne endnu ikke forfaldne renter mv., der derfor kan medtages fuldt ud i opgørelsen.

For de forfaldne renter gælder derimod, at disse kun kan medtages i opgørelsen forud for de efterstående og sideordnede panterettigheder i det omfang, renterne ikke har været forfaldne til betaling i mere end ét år. Har renterne været forfaldne i over ét år, henvises de til sidstepladsen i prioritetsordenen.

For ejerpantebreve er retstilstanden, at panthaver som hovedregel ikke har pantesikkerhed ud over den i ejerpantebrevet angivne nominelle hovedstol, men at det mellem panthaver og pantsætter kan være aftalt, at pantesikkerheden successivt skal opskrives med de påløbende renter. Se UfR 1992.978 HD.

Legitimationsvirkning

Når udlægget er tinglyst, kan der ikke rådes over ejendommen til skade for udlægshaver.

Er der tinglyst et ejerpantebrev før et udlæg, er der dog behov for at underrette kreditor ifølge ejerpantebrevet for derved at hindre skyldneren i at udnytte ejerpantebrevet yderligere til skade for udlægshaverens prioritetsstilling (indbrudspant).

Bemærk

Forsikringsselskaberne kan ikke udbetale erstatningssummer til forsikringstager med frigørende virkning, hvis der er tinglyst udlæg i ejendommen. Se forsikringsaftaleloven § 57, stk. 2.

Se også

Se også afsnit G.A.3.2.2.1.3.8 Ejerpant, ejerpantebreve og skadesløsbreve.3 Ejerpantebreve - begreb.

Nytteværdi

Tvangsauktion over fast ejendom er tidskrævende, kompliceret og forbundet med økonomisk risiko.

Det bør derfor indgå i fogedens vurdering, om et udlæg har en nytteværdi.

I denne vurdering kan et eller flere af følgende elementer bl.a. indgå:

  • Ejendommen står over for salg inden for en rimelig tid, og det skønnes, at der kan fremkomme et provenu
  • Der på sidstepladsen er tinglyst et ejerpantebrev, som ikke er fuldt udnyttet
  • Der på anden måde kan antages at være reel sikkerhed i ejendommen, fx hvis ejendommens handelsværdi må formodes at ville stige som følge af låneomlægninger.

Udlæg i fast ejendom skal undgås, hvis udlægget ikke skønnes at have nogen nytteværdi. Bemærk at et aktivs nytteværdi kan ændre sig på sigt i både positiv og negativ retning.

Der skal ikke betales tinglysningsafgift i forbindelse med tinglysning af retspant (herunder udlæg). Se tinglysningsafgiftsloven § 1, nr. 2.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteret

UfR 1997.775 HK

Fogedretten havde nægtet at foretage udlæg i en række kommanditanparter (skibsanparter m.m.) med henvisning til, at de efter det oplyste havde en negativ værdi. Denne afgørelse blev stadfæstet af landsretten. Under hensyn til anparternes særlige karakter og muligheden for, at værdien senere bliver positiv, fandt Højesteret, at en negativ værdi ikke udgør tilstrækkeligt grundlag for at nægte udlæg, selv om det må antages, at et anpartsbevis, der har en negativ værdi, ikke kan sættes på tvangsauktion.

UfR 1992.978 HK

En panthaver har som hovedregel ikke pantesikkerhed ud over den i ejerpantebrevet angivne nominelle hovedstol. Det kan dog være aftalt mellem panthaver og pantsætter, at pantesikkerheden successivt skal opskrives med de påløbende renter.

Panteret for renter ved håndpantsatte ejerpantebreve

Kilde: Ligningsvejledningen/Den Juridiske Vejledning

,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.

Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013

Skatteberegnere
Skattesager
Befordring
Rejse
Erhvervsmæssige udgifter
Personalegoder
Lønmodtagere
Virksomheder
Ægteskab og samliv
Børn
Studerende
Bolig og fast ejendom
Motor
Pension
Aktier, obligationer og fordringer
Gaver, legater og gevinster
Arv og succession
Arbejde i udlandet
Flytning til og fra Danmark
Told og afgift
! Materialet på TAX.DK har alene til formål at informere generelt om udvalgte retsregler. Har du behov for at træffe beslutning om, hvorvidt - og i givet fald hvordan - du skal handle i et konkret tilfælde, bør du altid søge bistand hos en skatterådgiver eller anmode om et bindende svar fra SKAT.