Kan man anmode om at få fastsat en ejendomsværdi?

H.A.2.3.2 Ejendomme, der ikke ansættes ejendomsværdi for

Indhold

Dette afsnit omhandler de ejendomme, der ikke ansættes ejendomsværdi for, samt Vurderingsstyrelsens adgang til at ansætte ejendomsværdi på baggrund af en anmodning.

Afsnittet indeholder:

• De forskellige typer ejendomme, der ikke ansættes ejendomsværdi for

• Ansættelse af ejendomsværdi efter anmodning

Som nævnt i afsnit H.A om ejendomsvurdering vil erhvervsejendomme, landbrugsejendomme og skovejendomme, ikke blive behandlet nærmere i denne version af Den juridiske vejledning (x2021-1x).

Det fremgår desuden af indledningsafsnittet til H.A, at alle ejendomme, der efter vurderingsloven er vurderet som landbrugsejendomme (bebyggede og ubebyggede), skovejendomme eller gartnerier mv., først vil blive vurderet ved vurderingsterminen den 1. xmartsx 2021. Der henvises til EVL § 83. Dette gælder uanset, hvilken kategori en ejendom vil blive henført til efter EVL § 3.

Afsnittet om de forskellige typer ejendomme, der ikke ansættes ejendomsværdi for, vil derfor alene indeholde en meget overordnet beskrivelse af disse ejendomme.

De forskellige typer af ejendomme, der ikke ansættes ejendomsværdi for

Af EVL § 10 fremgår, at der for en række ejendomme ikke ansættes en ejendomsværdi efter EVL § 16, jf. dog § 11. Baggrunden for dette er, at ansættelse af ejendomsværdi ikke vil tjene et beskatningsmæssigt formål.

1. Landbrugsejendomme

Efter EVL § 10, stk. 1, nr. 1, ansættes der som udgangspunkt ikke en ejendomsværdi for landbrugsejendomme, jf. dog § 30.

For boliger på landbrugsejendomme ansættes dog en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi i de tilfælde, der er omfattet af EVL § 30.

Det fremgår af EVL § 30, stk. 1, 1. punktum, at der samtidig med vurderingen af landbrugsejendomme og skovejendomme ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi for boliger beboet af ejere på sådanne ejendomme, for fritidsboliger beliggende på sådanne ejendomme og for boliger omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9 eller § 16 A, stk. 5.

Ligningslovens § 16, stk. 9, vedrører boliger, hvor der skal gennemføres rådighedsbeskatning af medarbejdere med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. Ligningslovens § 16 A, stk. 5, vedrører boliger og fritidsboliger, hvor der skal gennemføres rådighedsbeskatning af hovedaktionærer, der får godet stillet til rådighed.

Det fremgår derudover af EVL § 30, stk. 1, 2. punktum, at der for andre boliger på landbrugsejendomme alene ansættes en særskilt grundværdi.

2. Skovejendomme

Efter EVL § 10, stk. 1, nr. 2, ansættes der ikke en ejendomsværdi for skovejendomme, jf. dog § 30.

For boliger på skovejendomme ansættes der dog en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi i de tilfælde, der er omfattet af EVL § 30. Der henvises til nr. 1. vedr. landbrugsejendomme ovenfor.

3. Erhvervsejendomme mv.

Efter EVL § 10, stk. 1, nr. 3, ansættes der ikke en ejendomsværdi for erhvervsejendomme eller andre ejendomme, jf. EVL § 3, stk. 1, nr. 4, hvor der på vurderingstidspunktet ikke skal betales dækningsafgift efter § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat.

Ligeledes ansættes der efter EVL § 10, stk. 1, nr. 3, ikke en ejendomsværdi for erhvervsejendomme eller andre ejendomme, jf. EVL § 3, stk. 1, nr. 4, hvor der ikke skal foretages fordeling efter EVL § 35, stk. 1 eller stk. 3, jf. stk. 1, bortset fra ejendomme ejet af andelsboligforeninger, jf. dog EVL § 10, stk. 2.

Efter EVL § 35, stk. 1, skal der foretages en fordeling, hvis en ejendom anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, og ejendommen bebos af ejeren eller ejerne. Af EVL § 35, stk. 3, følger det, at der også skal foretages fordeling efter EVL § 35, stk. 1, i forhold til ejendomme, som er omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, eller ligningslovens § 16A, stk. 5.

Ligningslovens § 16, stk. 9, fastsætter regler om beskatning af værdien af bolig, som stilles til rådighed som led i ansættelsesforhold, hvor den ansatte er direktør eller anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, mens ligningslovens § 16A, stk. 5, omhandler udbytteudlodning til en hovedaktionær i form af bl.a. sommerbolig eller helårsbolig, som stilles til rådighed.

Boligejendom med mere end to boligenheder

En boligejendom med mere end to boligenheder er i vurderingsmæssig henseende en erhvervsejendom, jf. EVL § 3, stk. 1, nr. 4. Da der ikke betales dækningsafgift af beboelsesejendomme, vil en beboelsesejendom ikke få ansat en samlet ejendomsværdi, jf. EVL § 10, stk. 1, nr. 3. Dette gælder, uanset om der er tale om boligejendomme i den almennyttige sektor, eller der er tale om boligejendomme i den private sektor.

Dog får ejendomme, der er ejede af andelsboligforeninger ansat en ejendomsværdi, selv om der ikke betales dækningsafgift af sådanne ejendomme, jf. EVL § 10, stk. 1, nr. 3. Dette skyldes hensynet til, at andelenes værdi - andelskronen - bl.a. ansættes på grundlag af den offentlige ejendomsværdi.

Ansættelse af ejendomsværdi, når der sker fordeling af ejendomsværdien

Uanset undtagelsen i § 10, stk. 1, nr. 3, ansættes der ifølge EVL § 10, stk. 2, alligevel ejendomsværdier for ejendomme som nævnt i § 10, stk. 1, nr. 3, når betingelserne for fordeling efter § 35, stk. 1, har været opfyldt inden for det kalenderår, hvor vurderingen foretages.

Det fremgår af EVL § 10, stk. 2, at der skal ansættes ejendomsværdier for de ejendomme, der er omfattet af EVL § 10, stk. 1, nr. 3, når betingelserne for fordeling af ejendomsværdien mellem en boligdel og en erhvervsdel har været opfyldt i en del af det kalenderår, hvor vurderingen foretages, selvom betingelserne ikke var opfyldt på vurderingstidspunktet. Se desuden afsnit H.A.4 Ejendomsværdi om ejendomsværdi og afsnit H.A.6 Fordelinger om fordelinger.

Formålet med denne undtagelse er at sikre, at der vil være et grundlag for opkrævning af ejendomsværdiskat i det tilfælde, hvor en ejer fraflytter boligdelen af en sådan ejendom i løbet af kalenderåret. I et sådant tilfælde skal der efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 11 betales ejendomsværdiskat for den periode, hvor ejeren har beboet ejendommen.

Det gælder således, at der skal ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme mv., jf. EVL § 3, stk. 1, nr. 4, hvis betingelserne for fordeling af ejendomsværdien mellem en boligdel og en erhvervsdel har været opfyldt i en del af det kalenderår, hvor vurderingen foretages, selv om betingelsen ikke er opfyldt på vurderingstidspunktet. Se afsnit H.A.6 Fordelinger om fordelinger.

4. Ubebyggede grunde samt grunde, hvorpå der udelukkende er opført bygninger ejet af andre end grundens ejer, jf. EVL § 2, stk. 1, nr. 3

Det følger af EVL § 10, stk. 1, nr. 4, at der ikke ansættes en ejendomsværdi af ubebyggede grunde. Det skyldes, at ejendomsværdien for en ubebygget grund ikke danner grundlag for beskatning i form af ejendomsværdiskat eller dækningsafgift.

Hvis der er tale om en bebygget grund, hvor der alene er opført bygninger ejet af andre end grundens ejer - bygninger på fremmed grund, jf. EVL § 2, stk. 1, nr. 3, - er der heller ikke her i beskatningsmæssig henseende behov for at ansætte en ejendomsværdi, da der alene skal betales grundskyld af en sådan grund. Der ansættes derfor heller ikke en ejendomsværdi for sådanne grunde.

5. Ejerboliger og boliger omfattet af EVL § 30, stk. 1, 1. pkt., som ikke anses for færdigbyggede og beboelige, jf. EVL § 52, stk. 1

Det følger af EVL § 10, stk. 1, nr. 5, at der ikke ansættes ejendomsværdi af ejerboliger og boliger, der er omfattet af EVL § 30, stk. 1, 1. pkt., som ikke anses for færdigbyggede og beboelige. Der ansættes således alene grundværdi.

Af EVL § 52, stk. 1, fremgår, at hvis der er meddelt byggetilladelse til opførelse af en ejerbolig, en bolig omfattet af § 30, stk. 1, 1. pkt., eller en bolig beliggende på en ejendom omfattet af § 35 eller § 37, stk. 1, anses ejendommen for færdigbygget og beboelig et år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres. For yderligere om EVL § 52 henvises til afsnit H.A.8 Særlige regler for sagsoplysning og offentliggørelse af oplysninger mv. om særlige regler for sagsoplysning og offentliggørelse af oplysninger mv.

Med udtrykket "beboelig" menes, at ejendommens ejer eller andre ville kunne bo i den pågældende ejendom, forudsat at dette i øvrigt ville være tilladt. Betegnelsen "beboelig" skal alene forstås som et udtryk for en bygningsmæssig standard, og ikke som udtryk for, hvad der efter planlovgivningen på dette område er tilladt.

Fastsættelse af ejendomsværdi efter anmodning 

Af EVL § 11, stk. 1, 1. punktum, fremgår, at der for ejendomme, som der ikke ansættes ejendomsværdi for efter EVL § 10, stk. 1, nr. 1-3, på foranledning af ejeren eller en anden med interesse i den pågældende ejendom, kan ansættes en ejendomsværdi, hvis dette er nødvendigt for ansættelse af bo- eller gaveafgift -  herunder til brug ved ansættelse af bo- eller gaveafgift efter boafgiftsloven af aktier i et selskab, der direkte eller indirekte ejer ejendommen, jf. boafgiftsloven.

Det fremgår af EVL § 81, stk. 4, at anmodning om vurdering efter § 11 kan ske fra det tidspunkt, hvor der foreligger en vurdering for ejendommen pr. 1. xmartsx 2021.

Af EVL § 11, stk. 1, 2. og 3. punktum, fremgår, at ansættelsen af ejendomsværdi foretages efter prisforholdene pr. seneste forudgående almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori, og at ansættelsen er gyldig indtil førstkommende almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori.

Ved ansættelse af ejendomsværdier for landbrugsejendomme og skovejendomme efter EVL § 11, stk. 1, indgår værdien af boliger beboet af ejere med et beløb svarende til den ejendomsværdi, der er ansat efter EVL § 30, jf. EVL § 11, stk. 2.

Gebyr for ansættelse efter EVL § 11

For ansættelse efter EVL § 11, stk. 1, betales et gebyr, som udgør et grundbeløb på 2.750 kr. i 2010-niveau), hvilket svarer til 3.300 kr. i 2021-niveau. Beløbet reguleres efter PSL (personskatteloven) § 20. Det følger af EVL § 11, stk. 3.