A.1 Principperne for den offentlige ejendomsvurdering

Det følgende afsnit indeholder en kort omtale af de grundlæggende principper for den offentlige ejendomsvurdering.

Efter VUL § 1 skal der finde almindelig vurdering sted hvert andet år. Ejerboliger vurderes i ulige år, se A.3. Andre ejendomme vurderes i lige år. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages, jf. VUL § 2, 1. pkt. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering (årsomvurdering) af ejendomme, for hvilke en eller flere af de i VUL § 3, stk. 1, nævnte omvurderingsgrunde er indtrådt.

Der kan endvidere foretages omvurdering af enkelte ejendomme, når betingelserne i VUL § 4 er opfyldt.

Året efter den almindelige vurdering skulle der i perioden 1. oktober 2003 til og med 1. oktober 2006 foretages en årsregulering af ansættelserne af ejendoms- og grundværdi samt fordelingerne heraf under hensyn til den ændring i prisforholdene, der var sket siden den seneste almindelige vurdering, jf. VUL § 3 A.

Årsreguleringen er ophævet med virkning fra og med indkomståret 2007 ved ophævelse af VUL § 3A.

Om særskilt ansættelse af ejendomsværdi efter VUL § 33 A, se A.2.1.

Ejendomsvurderingen foretages af told- og skatteforvaltningen, jf. skatteforvaltningslovens (SFL (skatteforvaltningsloven)) § 1, se A.6. Ved vurderingen ansætter told- og skatteforvaltningen ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, jf. VUL § 5, stk. 1. I forbindelse med vurderingen træffer told- og skatteforvaltningen bestemmelse om ejendommens benyttelse og foretager eventuelle fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi m. v., jf. VUL § 33, stk. 2-11.

Told- og skatteforvaltningen kan besigtige en ejendom såvel i forbindelse med den primære vurdering eller omvurdering som i forbindelse med en eventuel genoptagelse af vurderingen.

Besigtigelse af en ejendom fra vejen kan finde sted uden forudgående underretning. Sker besigtigelsen i forbindelse med behandlingen af en klage, skal ejeren dog underrettes om besigtigelsen på forhånd. Det samme gælder, såfremt besigtigelsen finder sted i anledning af en begæring om omvurdering efter VUL § 4. Besigtigelse inde på ejendommen skal altid varsles over for ejeren.

Ved underretningen meddeles dato og klokkeslet for besigtigelsen, dennes omtrentlige varighed og, hvorvidt besigtigelsen omfatter det indre af en eller flere bygninger. Der skal gives ejeren mulighed for at foreslå et andet tidspunkt, såfremt det varslede tidspunkt er ubelejligt.

Ved besigtigelsens begyndelse skal ejeren eller dennes repræsentant oplyses om deltagernes navne. Deltagerne skal kunne legitimere sig på forlangende. Besigtigelse inde i bygninger skal foretages under ledsagelse af ejeren eller dennes repræsentant. Indvendig besigtigelse må ikke foretages, hvor der kun er børn til stede.

Det skal respekteres, hvis ejeren frabeder sig besigtigelse, men ejeren bør gøres opmærksom på, at vurderingen herefter vil blive foretaget på grundlag af de foreliggende oplysninger uden den øgede sikkerhed for en rigtig ansættelse, der kunne opnås ved besigtigelse.

Der foreligger to selvstændige ejendomme, såfremt bygningerne ejes af en anden end grundens ejer, jf. VUL § 11.

Ifølge VUL § 2, 2. pkt., skal prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret lægges til grund for ansættelsen. Ved bedømmelsen af prisforholdene pr. 1. oktober anvendes de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober. Den anvendte fremskrivning skal godkendes af Skatterådet, jf. VUL § 39, stk. 3.

Udtrykket tilstand omfatter også det forhold, at ejendommen er ude af drift.

Told- og skatteforvaltningen skal normalt kun tage hensyn til de faktiske omstændigheder ved ejendommen, som har kunnet konstateres på vurderingstidspunktet, og som har kunnet påvirke ejendommens handelsværdi. Oplysninger om forhold, som først er blevet konstateret efterfølgende, kan dog efter omstændighederne begrunde en ændring af ansættelsen, hvis det sandsynliggøres, at forholdet faktisk gjorde sig gældende på vurderingstidspunktet.

I overensstemmelse med forarbejderne til VUL skal ansættelserne ved ejendomsvurderingen fastsættes ud fra, hvad ejeren kunne opnå ved et salg af ejendommen. I den aftalte købesum kan der være indregnet omkostninger i forbindelse med prioritering af ejendommen. Vurderingen sigter principielt på den kontante realisationsværdi, dvs. på sælgerens bruttoprovenu.

Told- og skatteforvaltningen får kun undtagelsesvis lejlighed til at konstatere de vurderede ejendommes handelsværdi på vurderingstidspunktet. Told- og skatteforvaltningen er henvist til at drage slutninger fra de relativt færre ejendomme, der har været handlet op til vurderingsterminen, til de relativt flere ejendomme, der ikke har været handlet.

Igennem en lang årrække har de lovpligtige indberetninger i forbindelse med ejendomssalg været tilgængelige for Told- og Skattestyrelsen (fra 1. november 2005 told- og skatteforvaltningen), som har bearbejdet oplysningerne statistisk. Desuden har Danmark en lang tradition for jordregistrering af forskellig art. Denne registrering er i dag samlet i det kommunale ejendomsstamregister (ESR).

Indtil 1977 blev der forud for hver almindelig vurdering udsendt et skema til ejerne, som skulle afgive en række oplysninger om deres ejendom og tilbagesende skemaet til vurderingsmyndighederne. På grundlag først og fremmest af disse oplysninger blev der i slutningen af 1970'erne opbygget et kommunalt bygnings- og boligregister (BBR), der indeholder ret detaljerede oplysninger om landets bygninger.

I 1979 afleverede en arbejdsgruppe, som ministeren for skatter og afgifter havde nedsat, en redegørelse, der bl. a. anbefalede, at vurderingsskemaerne blev afskaffet, og vurderingerne principielt blev baseret på de oplysninger, der var registreret af myndighederne om ejendommene. Som resultat af overvejelserne blev det besluttet at udvikle det såkaldte forslagssystem, der blev taget i brug første gang ved 17. almindelige vurdering pr. 1. april 1981.

Endvidere indlagdes den forudsætning for analysearbejdet, at vurderingsforslagene skulle kunne beregnes ved hjælp af de fire simple regnearter. Det betød først og fremmest, at det blev nemmere at forklare ejerne, hvordan man nåede frem til vurderingsforslagene. Statsskattedirektoratet var opmærksom på, at der derved måtte gives køb på nogen nøjagtighed, men fordelene ved et forståeligt system fandtes at veje tungere end en marginal forbedring af forslagenes kvalitet.

Forud for hver almindelig vurdering siden 1981 er der blevet beregnet forslag til ejendomsværdi og grundværdi for alle "forslagsejendomme". Vurderingsmyndighederne har skullet godkende forslagene, eventuelt efter at have justeret værdierne på baggrund af individuelle forhold. Forslagssystemet omfatter ikke erhvervsejendomme og ejendomme med blandet beboelse og erhverv.

Siden forslagssystemet blev taget i brug, er det ikke undergået væsentlige forandringer, bortset fra at der op gennem 1990'erne er blevet føjet stadig flere parametre til de oprindelige, således at forslagene ved de senere vurderinger har været beregnet på et meget detaljeret grundlag.

Siden den ændring af vurderingsorganisationen, som blev gennemført i 2002, og som bl.a. havde til forudsætning, at vurderingsprocessen blev forenklet, foretages beregningerne imidlertid ud fra lidt færre parametre. De beregninger, som danner udgangspunkt for de almindelige vurderinger, tager således i mindre udstrækning hensyn til Bygnings- og Boligregisterets (BBR's) oplysninger om ejendommenes indretning. Dette skal bl. a. ses i sammenhæng med, at registreringen af disse oplysninger har vist sig at være mangelfuld.

I forbindelse med forenklingen af forslagssystemet er det blevet tydeliggjort i vurderingsloven, at told- og skatteforvaltningen anvender gennemsnitsberegninger ved vurderingen af ejerboliger. Tydeliggørelsen har fundet udtryk i en tilføjelse til den hidtidige bestemmelse i VUL § 6, ifølge hvilken vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Af det i 2002 indsatte 2. pkt. fremgår det, at vurderingen af ejerboliger foretages med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Tilføjelsen betyder ikke, at ejendomsværdien og grundværdien må overstige værdien i handel og vandel. Det er imidlertid utilstrækkeligt at anføre til støtte for en nedsættelse, at den foretagne vurdering er kommet handelsværdien nærmere, end tilfældet er for naboejendommen.