A.5.1 Fysisk planlægning | Rådigheden over fast ejendom er bl. a. begrænset af offentlige myndigheders regulering. |
|
Planloven | For at sikre, at landets arealer anvendes på en økonomisk og miljømæssigt hensigtsmæssig måde, reguleres arealanvendelsen gennem lovgivningen. De vigtigste bestemmelser om arealplanlægning findes i lov om planlægning (planloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007. Planer, der fastsætter bestemmelser om arealanvendelsen, kaldes fysiske planer. Miljøministeren har ansvaret for landsplanlægningen og for at der foretages de undersøgelser, som er nødvendige herfor. |
|
Regionale udviklingsplaner | Regionsrådene er regionalplanmyndighed og laver regionale udviklingsplaner. Bornholms kommunalbestyrelse er dog regionalplanmyndighed på Bornholm. Regionsrådene henholdsvis Bornholms kommunalbestyrelse skal inden udgangen af den første halvdel af den kommunale valgperiode offentliggøre et forslag til regional udviklingsplan. En regional udviklingsplan skal beskrive en ønskelig fremtidig udvikling for regionens byer, landdistrikter og udkantsområder samt for natur og miljø, herunder rekreative formål, erhverv, inkl. erhvervsturisme, beskæftigelse, uddannelse samt kultur. |
|
Kommuneplaner | Ved kommuneplanen fastlægges hovedstrukturen for kommunen og rammerne for lokalplanerne. Kommuneplanen er det samlende dokument til regulering af arealanvendelsen såvel i by som på land. Planen skal omfatte en periode på 12 år. Kommuneplanen skal udmøntes inden for rammerne af den regionale udviklingsplan, og regionsrådet kan gøre indsigelse i forhold til kommunernes konkrete planlægning, hvis den er i strid med den regionale udviklingsplan. Den enkelte grundejer har intet retskrav på, at kommuneplanen udmøntes i lokalplaner med det forudsatte indhold. I områder, hvor der ikke foreligger en lokalplan, må der ved vurderingen henses til kommuneplanen og de bebyggelsesprocenter, der måtte være fastsat deri, jf. SKM2004.460.HR. |
|
Lokalplaner | Kommunalbestyrelsen har ansvaret for lokalplanlægningen. De mest detaljerede fysiske planer, lokalplanerne og de tidligere byplaner eller bebyggelsesplaner, indeholder bindende anvisninger for anvendelsen af et bestemt område. Væsentligt miljøforandrende nybyggeri og ombygningsarbejder kræver udarbejdelse af lokalplan. En lokalplan kan først gennemføres efter en offentlig høringsfase, hvor grundejere og andre interesserede har haft mulighed for at fremsætte indsigelser. Lokalplanen skal tinglyses på de berørte ejendomme og stifter umiddelbart rettigheder og forpligtelser i forhold til disse. Lokalplanen kan kun ændres ved godkendelse af en ny lokalplan for området. Ved grundværdiansættelsen henses til den anvendelse, herunder maksimale bebyggelsesprocent, som er forudsat ved lokalplanen, selv om den faktiske anvendelse måtte afvige herfra, se TfS 2000, 498. I ganske særlige tilfælde kan der dog blive tale om at give et nedslag i den grundværdi, der kan beregnes med udgangspunkt i de fysiske planer, f. eks. hvor grunden ikke vil kunne udnyttes selvstændigt til nybyggeri i det omfang, lokalplanen anviser. Der henvises til kommentaren i TOLD SKAT Nyt 1992.6.195. Landsskatteretten har endvidere indrømmet nedslag i grundværdien i et tilfælde, hvor tidshorisonten for iværksættelse af lokalplanen for området forekom særlig usikker, se TOLD SKAT Nyt 1992.8.240. |
|
Zoneinddeling | Ifølge planloven deles landet op i områder, der er udlagt til henholdsvis byzone, sommerhusområde og landzone. Bestemmelserne har bl.a. til formål at hindre utilsigtet byspredning, og de indeholder derfor særlige indskrænkninger med hensyn til anvendelsen af ejendomme i landzone. Byzonearealer er arealer, som ifølge by- og landzoneloven er udlagt til byzoneformål, eller som ved en lokalplan er overført til byzone. Der er typisk tale om arealer, der har været omfattet af en byudviklingsplan, en bygningsvedtægt eller en byplanvedtægt. Arealer, der omfattes af en lokalplan, vil almindeligvis ligge i byzone, men arealer i sommerhusområde eller landzone kan også være omfattet af en lokalplan. Som sommerhusområde betegnes arealer, som i en bygningsvedtægt, byplanvedtægt eller lokalplan er udlagt til sommerhusbebyggelse, samt arealer, som ved lokalplan er overført til sommerhusområde. Landzonearealer er arealer, der ikke er udlagt til byzone eller sommerhusområde. Arealer, der indvindes fra søterritoriet, er landzone, selv om de støder op til byzonearealer eller sommerhusområde. Overførsel fra landzone til byzone eller sommerhusområde kan kun ske ved godkendelse af en ny lokalplan for området. Tilbageførsel af et areal fra byzone til landzone kan ske efter beslutning herom i vedkommende kommunalbestyrelse uden godkendelse af ny lokalplan. |
|
Byggelinier | Den mulige placering af en bebyggelse på en ejendom kan afhænge af et antal byggelinier, hvoraf de fleste er af offentliggretlig karakter, jf. efterfølgende i afsnit A.5.1 og i A.5.2, men det kan også dreje sig om privatretlige byggelinier, der er pålagt en ejendom til fordel for en anden. I begge tilfælde skal der tages hensyn til disse byggelinier ved ansættelsen af såvel ejendomsværdi og grundværdi. For den privatretlige byggelinie gælder det både den herskende og den tjenende ejendom. Se også Vestre Landsrets dom i SKM.2010.43.VLD. |
|
Landbrug | I lovbekendtgørelse nr. 616 af 1. juni 2010 om landbrugsejendomme er der fastsat nogle specielle begrænsninger i anvendelsen af jord og bygninger, der tilhører landbrugsejendomme. Miljøministeriets lov nr. 1572 af 20. december 2006 vedrører miljøgodkendelser af husdyrbrug, mens Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 1695 af 19. december 2006 bl.a. omhandler harmoniregler og beregning af dyreenheder. |
|
Byggeloven | Ved § 8, stk. 1, i byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 452 af 24. juni 1998 med senere ændringer, er by- og boligministeren bemyndiget til at fastsætte regler om- mindstegrundstørrelser for ejendomme
- bebyggelsesprocenter ved bebyggelse af ejendomme
- højder og antal etager for bebyggelser
- mindsteafstand for bebyggelse til skel mod anden grund eller sti.
Sådanne regler er fastsat i Erhvervs- og Byggestyrelsens bekendtgjorte bygningsreglement (BR08). Bygningsreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelse og bebyggelsesprocenter er omtalt under C.2.2. Bygningsreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelse og bebyggelsesprocenter finder ikke anvendelse i tilfælde, hvor der om det pågældende forhold er fastsat andre bestemmelser i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan i medfør af tidligere gældende byggelove. |
|
Vejloven | Det følger af Vejlovens § 35, at kommunen til sikring af gennemførelsen af nye veje, der er optaget på vejplan, og til sikring af fri oversigt ved sådanne veje, kan bestemme, at bebyggelse mv. skal holdes bag byggelinier, der angives på en plan, som kommunen har udarbejdet. |
|
Byfornyelse | Ifølge lovbekendtgørelse nr. 1083 af 3. november 2006 om byfornyelse og udvikling af byer har kommunalbestyrelsen adgang til at træffe foranstaltninger til tilvejebringelse af fælles friarealer m.v. Under visse omstændigheder kan kommunalbestyrelsen forlange, at private bygninger eller rettigheder knyttet til ejendomme helt eller delvis skal afstås mod erstatning. |
|
