B.3.3 Ejendomme med landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage

For ejendomme, der helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, ansættes ejendomsværdien efter bestemmelserne i VUL §§9-12 sammenholdt med VUL § 6. Ved ejendomsværdien forstås således værdien af den faste ejendom i dens helhed, idet sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages vedansættelsen, se A.4.2. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel. Værdien af mælkekvoter, betalingsrettighederog leveringsrettigheder for f.eks. sukkerroer medtages heller ikke ved ansættelsen.

Vejledende ved vurderingen af landbrugsejendomme er - som ved vurdering af andre ejendomme - oplysningerne om salgspriser opnået ved handler med tilsvarende ejendomme i den pågældende egn. En række forhold ved landbrugsejendomme gør det imidlertid vanskeligt at drage umiddelbare slutninger fra de indberettede salgspriser til det niveau, som ejendomsværdierne efter de foran anførte bestemmelser bør være udtryk for.

Hvor besætning, inventar og maskiner, beholdninger eller andet løsøre følger med i handlen, som det er sædvanligt ved salg af landbrugsejendomme, kan den af parterne foretagne fordeling af købesummen mellem løsøret og den faste ejendom være upræcis i salgsstatistisk øjemed.

Et særligt forhold ved landbrugsejendomme er svingningerne i driftstilstanden i årets løb. Disse svingninger afspejler sig i de salgspriser, der opnås for ejendommene på forskellige årstider. Som en grov regel antages det, at priserne i månederne marts og september nogenlunde svarer til årets gennemsnit. I løbet af foråret og først på sommeren ligger priserne noget over gennemsnittet, bl. a. fordi afgrøder på roden normalt indgår i prisen på en landbrugsejendom.

Når bortses fra den modifikation, der følger af bestemmelsen i VUL § 12, er det landbrugsejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, der skal lægges til grund vedansættelsen, se A.3.

Efter mangeårig praksis beregnes ejendomsværdien for flertallet af landbrugsejendomme som summen af

1. Stuehusets bygningsværdi (stuehusforskelsværdien)
2. Øvrige beboelsers bygningsværdi
3. Ejendommens ansatte grundværdi (inklusive værdien af ikke landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer)
4. "Tillægsparcelværdien" bestemt som et tillæg til værdien af de landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer

Hvor driftsbygningernes tekniske værdi overstiger tillægsparcelværdien, indgår den tekniske bygningsværdi i opgørelsen i stedet for jordens forskelsværdi(tillægsparcelværdien).

Denne praksis er fra 2001 vurderingen blevet tilføjet en variant, hvorefter tillægsparcelværdien og driftsbygningernes tekniske værdi kombineres, eventuelt med modificeret vægt. Også denne beregningsmetode tjener til at afstemme ejendomsværdien med den reelle handelsværdi, jf. nedenfor.

For ubebyggede landbrugslodder ansættes ejendomsværdien som summen af ejendommens grundværdi og tillægsparcelværdien, der til sammen skal svare til handelsværdien.

Omfatter en landbrugsejendom andre boliger end stuehuset såsom aftægtsboliger, medhjælperboliger og lejeboliger, beregnes der tillige en selvstændig bygningsværdi for hver bolig. Tjener en sådan bolig andre formål end landbrugsmæssige, idet den f. eks. udlejes til andre end personer, som er beskæftiget på landbrugsejendommen, skal det areal,der skønnes at høre til boligen, vurderes med udgangspunkt i grundværdiniveauet for tilsvarende parcelhuse. Efter fast praksis anses en aftægtsbolig i denne forbindelse for at tjene et landbrugsmæssigt formål.

Tillæggets størrelse varierer betydeligt fra egn til egn, afhængigt bl. a. af jordbrugsstrukturen og efterspørgslen efter jord. Tillægsparcelværdiprocenten har generelt været stigende, fra 100-150 pct. ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 til 200-400 pct. ved vurderingen pr. 1. oktober 2008.

På grund af den specielle regel (bondegårdsreglen) for grundværdiansættelsen for landbrugsejendomme er de ha-priser, som SKAT har fastsat, se afsnit C.2.4, ikke udtryk for landbrugsjordens handelsværdi. For hovedparten af de øvrige ejendomstyper gælder, at forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi (forskelsværdien) er udtryk for bygningernes værdi, medens dette ikke gælder ubetinget for landbrugsejendomme.

For at opfylde vurderingslovens bestemmelser om, at ejendomsværdien skal svare til handelsværdien, anvendes tillægsparcelværdiprincippet, hvor der gives et tillæg til den landbrugsmæssige grundværdi for at "nå op til" jordens handelsværdi. Dette tillæg udgør ofte 150-400 pct., afhængig af prisniveauet i det pågældende område af landet. Tillægsparcelværdiprincippet er alene en praktisk beregningsmetode, for at finde frem til en korrekt handelsværdi ved ejendomsværdiansættelsen (mindsteejendomsværdien).

Tillægsparcelværdiprocenten er ikke en konstant størrelse, der gælder for alle ejendomme i et givet område. Størrelsen, der er individuel fra egn til egn og fra ejendom til ejendom, er afhængig af behovet for suppleringsjord og efterspørgsel efter jord i almindelighed i området. Driftsbygningerne ansættes til den værdi de skønnes at indgå med på den givne ejendom, bl.a. med baggrund i de erfaringer, man har fra konstaterede salg.

Der er to måder at beregne ejendomsværdien på. På den ene sker der en skarp afgrænsning af, om det er jordens værdi (inkl. tillægsparcelværdi) eller driftsbygningerne, der er afgørende for ejendommens handelsværdi. Udgangspunktet er her, at det er jordens værdi, der er afgørende, og først når driftsbygningerne på en given ejendom har en værdi, der overstiger tillægget til grundværdien, påvirker driftsbygningerne ejendomsværdien, jf. nedenstående 2 eksempler:

Tillægsparcelværdi:

Driftsbygningernes tekniske værdi:

Tillægsparcelværdiprocenten sættes ved denne metode, således at jorden tillægges en værdi, der fuldt ud svarer til handelsværdien, hvis den blev solgt i frihandel uden tilhørende bygninger.

Den anden måde (kombineret metode) er at lade både et tillæg til grundværdi og en værdi af driftsbygninger indgå i ejendomsværdien. Herved sker der en tilnærmelse til de fordelinger, der kan konstateres i konkrete handler, og vurderingsmeddelelsen bliver lettere at forstå for ejerne, jf. nedenstående eksempel:

Kombineret metode:

Man må ved valg af metode individuelt tilpasse såvel tillægsparcelværdiprocent som værdi af driftsbygninger, således at ejendomsværdien kommer til at svare til ejendommens handelsværdi og altså ikke bliver afhængig af beregningsmetode.

Prisdannelsen på landbrugsejendomme er afhængig af ejendommenes udnyttelsesmuligheder og flere forskellige faktorer gør sig gældende: jordtilliggendets størrelse, driftsbygningernes anvendelighed til moderne landbrugsdrift, udvidelsesmuligheder, efterspørgsel efter landbrugsjord og efterspørgsel efter ejendommene til boligformål.

På større landbrugsejendomme kan f. eks. jagten begrunde et individuelt tillæg til ejendomsværdien.

Ved ændring af afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven i 1999 blev der indført regler om, at parterne i en handel selv skal aftale købesummens fordeling på grund, bygninger, stuehus, mælkekvoter m.v., jf. LV E.C.1.2.2.1 og E.J.2.1.4.

For at afgøre om en ejendom karakteriseres som en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom i vurderingslovens fostand er det uden betydning, om den ligger i landzone eller er pålagt landbrugspligt. Det er ligeledes uden betydning om ejer selv forestår driften, om det sker ved maskinstation eller ved bortforpagtning.

Som grundlag for SKATs stillingtagen til, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet, henses der bl. a. til:

• stuehusets karakter, standard og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom.
• størrelsen og boniteten af ejendommens jordtilliggende.
• driftsbygningernes omfang, indretning og landbrugsmæssige benyttelse.
• intensiteten ved den jordbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen og den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt.

Hvor ejendommens arealtilligende er mindre end 5½ ha, eller den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelsen, må ejendommen forventes henført til beboelse og ikke til landbrugsmæssig benyttelse. Omvendt vil ejendomme med jordtilliggender på mere end 5½ ha, som drives landbrugsmæssigt, normalt skulle henføres til landbrugsmæssig benyttelse, se TfS. 2000, 707 og SKM2008.464.BR.

I henhold til VUL § 33, stk. 4, foretages der stuehusfordeling i forbindelse med vurdering af landbrug, gartneri, planteskole og frugtplantage, dvs. for ejendomme der er omfattet af VUL§ 33, stk. 1.

Der skal således foretages stuehusfordeling for ejendomme, der benyttes helt eller delvist til landbrug m. v., uanset om ejer bebor ejendommen.

Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (f. eks. en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejer. En selvstændig lejlighed forudsætter eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Såfremt der findes flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom og der er flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af en af ejerne.

I tilfælde hvor ingen ejer bebor en landbrugsejendoms bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejer - også selv om den pågældende bolig er udlejet. Det bemærkes at udleje i øvrigt, samt aftægtsboliger, funktionær- og arbejderboliger falder uden for ejerboligbegrebet.

Ved stuehusvurderingen skønnes over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset. Østre Landsret har i SKM2009.690.ØLR afgjort, at der ikke gælder en særlig vurderingspraksis forfastsættelse af stuehusværdien for større gårde og godser, men at stuehusværdien fastsættes ud fra et konkret skøn.

Ved fordeling af ejendomsværdien medtages alle værdielementer, som kan henføres til stuehuset som ejerbolig, herunder også værdi af boligmomentet.

Ved landbrugsejendomme fremgår det ikke entydigt af Bygnings- og boligregistret, hvilke udhusarealer, der kan henføres til beboelsen.

Kun i sjældne tilfælde, hvor garager, vaskerum mv. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, påvirkes stuehusfordelingen heraf. Et evt. tillæg til bygningsværdien fastsættes skønsmæssigt.

Ved stuehusfordelingen tages der ikke hensyn til, om en del af stuehuset anvendes til andet end beboelse. Stuehusfordeling kan således ikke ske efter reglerne om blandede privat og erhvervsmæssigt benyttede ejendomme, jf. VUL § 33, stk. 5. De indkomstlignende myndigheder må her skønne over, hvor stor en del af stuehuset, der kan henføres til henholdsvis beboelse og erhvervsmæssig benyttelse.

For stuehuse i landzone ansættes disses grund og have til landbrugsmæssig grundværdi, dvs. til samme ha-pris som for den landbrugsjord, hvor de ligger. Stuehusgrundværdien er dermed ikke udtryk for den reelle grundværdi, se nedenfor om det såkaldte boligmoment.

Såfremt et stuehus ligger i byzone, ansættes dets grundværdi efter VUL § 16.

Der findes ingen salgsstatistiske oplysninger for de dele af en landbrugsejendom, hvorpå ejendommens beboelse ligger.

Bygningsværdien beregnes på grundlag af parcelhusmodellen, som SKAT eventuelt korrigerer under hensyntagen til omfanget af de ulemper, der er forbundet med at have sin beboelse i umiddelbar forbindelse med de landbrugsmæssige driftsbygninger og på grund af den almindelige usikkerhed i øvrigt.

De fastlagte ha-priser, der indeholder såvel den bonitetsbestemte værdi som værdi af boligmomentet, anvendes for såvel store som små landbrugsejendomme. Det medfører, at den ansatte grundværdi indeholder "for lidt" boligmoment for den lille ejendom og "for meget" boligmoment for den store ejendom, hvilket må reguleres i ejendomsværdiansættelsen. Der må således tillægges de mindre ejendomme et "manglende boligmoment" i ejendomsværdien, således at boligmomentet svarer til gennemsnitsejendommen.

På grund af de i øvrigt forekommende værdielementer vil regulering for manglende boligmoment være klart påviselig ved vurdering af små landbrugsejendomme, hvorimod de normalt væsentlig større værdielementer i øvrigt på større landbrugsejendomme vil medføre, at regulering for "for meget" boligmoment vil falde indenfor den almindelige skønsusikkerhed. Normalt øges antallet af beboelser relativt parallelt med arealet, men der kan forekomme meget store landbrugsejendomme, som af en eller anden grund kun har en enkelt eller ganske få boliger. I så fald kan regulering af "for meget" boligmoment i forskelsværdien overstige skønsusikkerheden.

Det er imidlertid SKATs opfattelse, at problemerne omkring boligmoment som en standardiseret andel af ha-priserne primært er knyttet til vurdering af små landbrugsejendomme.

Boligmomentet (incl. eventuelt ekstra boligmoment) for den middelstore ejendom på ca. 30 ha skal altid indgå i stuehusets ejendomsværdi.

Forholdene vedrørende boligmomentet og ekstra boligmoment er vist i følgende beregningseksempler:

Landbrugsmæssige grundværdi: 60.000 kr. pr. ha, heraf udgør boligmomentet 6.000 kr. pr. ha, svarende til et samlet boligmoment på 180.000 kr. (beregnet med udgangspunkt i en middelstor landbrugsejendom på 30 ha, d.v.s. 30 ha á 6.000 kr.).

Da ejendommen kun er på 10 ha "mangler" der 120.000 kr., som skal indgå såvel i ejendomsværdi som stuehusets ejendomsværdi.

Da ejendommen svarer til middelstørrelsen, er der via grundværdien indregnet et korrekt boligmoment (30 ha á 6.000 kr. = 180.000 kr.), hvorfor der ikke skal ske nogen regulering i ejendomsværdien.

Da ejendommen overstiger middelstørrelsen, er der indregnet 180.000 kr. "for meget" boligmoment i ejendomsværdien, som eventuelt kunne reguleres i ejendomsværdien, såfremt der ikke findes andre boliger på ejendommen.

Såfremt ovennævnte ejendomme havde haft en særlig bynær og/eller naturskøn beliggenhed, hvis værdi skønsmæssigt kunne anslås til f.eks. 200.000 kr. skulle der i alle tre eksempler indgå værdi af ekstra boligmoment på 200.000 kr. i såvel ejendomsværdi som stuehusets ejendomsværdi udover de allerede indregnede 180.000kr.

Der kan regnes med følgende omtrentlige anlægsudgifter for nye væksthuse. Priserne er baseret på væksthuse med ca. 5.000 m² grundflade. Gennemsnitlig levetid ca. 20 år.

Hertil kommer eventuelle udgifter til varmeanlæg (kedel, hovedledninger og varmeinstallationer): 250 kr. pr. m² væksthusareal.

Drivhuse er undergivet en hurtig både fysisk og teknisk forældelse, og for ældre drivhuse i drift kan følgende normtal anvendes:

Beplantningen medtages under ansættelsen, selv om den endnu ikke er så gammel, at den giver udbytte.

Ved 2010-vurderingen kan der tages udgangspunkt i følgende værdier pr. ha. bevokset areal.

Kernefrugt (æbler og pærer)

 Frugttræernes værdi vil som regel være jævnt stigende i aldersklasserne mellem nyplantning og 8 års alderen, hvor træerne når deres fulde værdi.

Buskfrugt (solbær, ribs, stikkelsbær og hindbær)

Stenfrugt (surkirsebær, sødkirsebær og blommer)

De anførte tal kan kun betragtes som vejledende, og der må i det enkelte tilfælde skønnes over beplantningens værdi under hensyn til sorter, plantagens tilstand og andres ærlige forhold, herunder jordbundsforhold og navnlig klimaforhold, samt til om der er fornøden læplantning og indhegning. Det er endvidere en forudsætning for ansættelsen af maksimumværdierne, at plantagens sundhedstilstand og vækst er god.

Værdien af vandingsanlæg skal medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien.