C.2.1.1 Byggeretsværdiprincippet

Byggeretsværdiprincippet finder i praksis anvendelse på ejendomme beliggende i byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse. Princippet finder tillige anvendelse på ejendomme i landzone, når de ligger i parcelhus-, rækkehus- eller sommerhuskvarterer.

Byggeretsværdiprincippet anvendes ikke på ejendomme omfattet af disse plantyper i Grundværdisystemet (GRUS):

• C: Boligområde med etagebebyggelse i byzone
• F: Erhvervsområde i byzone
• K: Uspecificeret byzoneareal
• L: Område i byzone med uoplyst formål
• R: Områder med blandet zonestatus
• X: Manglende eller forkert indberetning af zonekode eller plankoder

I nogle tilfælde anvendes byggeretsprincippet heller ikke for plantype P: Øvrige områder i landzone

Byggeretsværdiprincippet forudsætter, at der er tale om en sammenhængende bebyggelse, dvs. mindst 10-15 ejendomme. Begrænses antallet af ejendomme som følge af områdets nærhed til fredede arealer eller en særlig isoleret beliggenhed, kan det være betænkeligt at anvende princippet.

Østre Landsret har, jf. TfS 1997.663, slået fast, at der ikke med indførelsen af byggeretsværdiprincippet er tilvejebragt noget selvstændigt, af grundenes handelsværdi uafhængigt vurderingsgrundlag.

Inden for et grundværdiområde, dvs. et område som told- og skatteforvaltningen under hensyn til efterspørgselsforhold m. v. finder at kunne behandle under ét, tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund og i begrebet normalpris. Ligningsrådet har i forbindelse med vedtagelsen af byggeretsværdiprincippet forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m². Normalprisen er prisen pr. kvadratmeter for en normalgrund i et bestemt område. Ligningsrådet har anset halvdelen af normalprisen for at vedrøre byggeretsværdien. Den anden halvdel vedrører arealværdien.

Hvis der i et grundværdiområde er oplyst en normalpris på 500 kr., kan grundværdiberegningen for to almindelige ejendomme i området eksempelvis foretages således:

Eksempel A: Grundareal 700 m²

Eksempel B: Grundareal 1.050 m², heraf vej 50 m²

Det er dog muligt at omregne en normalpris, som refererer til en størrelse normalgrund, så prisen svarer til en anden normalgrund.

En sådan omregning af normalpriser udgør for så vidt ikke det helt store problem, når den foretages maskinelt, men skal der foretages sådanne omregninger lokalt, når man skal sammenligne normalpriserne for områderne, er det et besværligt mellemled. Det anbefales derfor fortsat, at den maskinelt dannede normalgrund fastholdes. Der vil dog være mulighed for i specielle tilfælde at indberette en "lille" eller "stor" normalgrund - jf. nedenstående oversigt:

Som normalgrunden anvendes i byggeretsværdiprincippet, er den alene et "målepunkt", der lægges til grund ved den maskinelle beregning af grundværdier. Det faktum, at den typiske grund i et område (eller alle grundene) har en anden størrelse end 800 m², nødvendiggør ikke, at der indberettes en anden normalgrund end 800 m². Ud fra en normalgrund på 800 m² vil man kunne ramme et hvilket som helst grundværdiniveau for den typiske grundstørrelse.

Der kan være 3 grunde til at indberette anden normalgrund end 800 m².

Den ene er rent psykologisk. Det er naturligvis nemmere at skønne over hvad normalprisen for et grundværdiområde skal være, hvis den blot skal være værdien pr. kvadratmeter af den typiske grund i området, og den typiske grundstørrelse er indberettet som normalgrund.

Det andet tilfælde drejer sig om grundværdiområder, hvor der er meget stor variation i grundstørrelserne, og hvor valget af normalgrund påvirker forskellen i grundværdi mellem store og små grunde. Et par eksempler vil belyse denne problemstilling. I grundværdiområde 1 er den typiske grund 1200 m², mens nogle grunde er helt op til 2200 m². I grundværdiområde 2 er den typiske grund på 500 m², men nogle grunde er kun 300 m², og andre er 1100 m².

Som det fremgår af eksemplerne i grundværdiområde 1, så bliver forskellen mellem værdierne af grundene på 1200 m² og 2200 m² større, hvis normalgrunden er 800 m² i stedet for, hvis den er 1200 m². Men forskellen er ikke særlig stor. Hvis vi antager, resultatet for grunden på 2200 m² er "korrekt", når normalgrunden er 1200 m², så bliver den "overvurderet" med knap 6 pct. ved anvendelse af en normalgrund på 800 m².

Tilsvarende i grundværdiområde 2, hvor normalgrunden på 800 m² medfører en "overvurdering" af grunden på 300 m² på knap 6 pct., og en "undervurdering" af grunden på 1100 m² på 9 pct., hvis man går ud fra, at en normalgrund på 500 m² ville have givet "korrekte" resultater.

Henset til den generelle usikkerhed ved grundværdiansættelsen i fuldt udbyggede områder, må det forekomme hensigtsmæssigt at anvende en normalgrund på 800 m² for alle grundværdiområder. De helt ekstreme tilfælde kan klares med individuelle tillæg eller fradrag i grundværdien for de pågældende ejendomme.

Den tredje grund der kunne være til at anvende en normalgrund forskellig fra 800 m² er, at valget af normalgrund påvirker værdien af en byggeret, og dette påvirker grundværdierne for ejendomme, der kan udstykkes. Som eksemplerne viser er den procentvise forskel her noget større. Men også her må man minde om den generelle usikkerhed ved grundværdiansættelsen, og henvise til, at ekstreme situationer kan klares ved en graduering af værdinedslaget for udstykningsudgifter for de pågældende ejendomme.

For parcel- og sommerhuse gælder dog særreglen i VUL § 16 B, hvor beboelsesbygningens faktiske placering på grunden eller størrelse set i henhold til den tilladte bebyggelsesprocent hindrer en udstykning, jf. C.1. Hvis en grund i ubebygget stand kunne ansættes med 2 byggeretter, men den eksisterende beboelsesbygnings placering eller størrelse den 1. januar 2002 var og fortsat er til hinder for en udstykning skal grunden ansættes med én byggeret og arealet op til 1.400 m² henholdsvis 2.400 m² for sommerhusgrunde ansættes til arealværdien. Areal ud over 1.400 m² henholdsvis 2.400 m² ansættes til en lavere værdi end arealværdien.

Grundværdien kan ikke ansættes på grundlag af flere byggeretter, hvis udstykning forudsætter dispensation fra krav til mindstegrundstørrelse eller fredningsbestemmelser etc. Almindelige betingelser for at opnå udstykningstilladelse, f. eks. vejadgang, skal også være opfyldt for, at der kan regnes med mere end én byggeret.

Byggeretsværdiprincippet lader sig ikke anvende på større ubebyggede arealer, selv om de er udlagt til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse, hvis der endnu ikke er klarhed over, hvor mange parceller, der vil blive givet udstykningstilladelse til. En sådan uklarhed vil almindeligvis foreligge, hvis der skønnes at kunne ske udstykning i mere end 5-7 parceller, og hvor der er særlige vanskeligheder ved at bedømme det endelige antal.

Hvor grundværdien beregnes på grundlag af flere byggeretter, kan der efter omstændighederne gives et nedslag for de omkostninger, der er forbundet med udstykning, herunder eventuelle udgifter til anlæg af adgangsveje m. v. Også forventede byggemodningsomkostninger kan tages i betragtning.

For parcelhusgrunde med én byggeret, hvis areal overstiger det dobbelte af mindstegrundstørrelsen, nedsættes arealværdien efter praksis, for så vidt angår det areal, der overstiger 1.400 m². For sommerhusgrunde nedsættes værdien normalt af kvadratmeter ud over 2.000 m².

Drejer det sig om en flerhed af små ensartede grunde, f. eks. med rækkehuse eller byggeforeningshuse, kan tillempningen ske ved, at normalprisen nedsættes, så grundværdierne kommer i overensstemmelse med handelsværdien.

I områder med meget varierende grundstørrelser gives der i stedet et nedslag i den grundværdi, som en beregning på grundlag af byggeretsværdiprincippet fører til. Nedslaget beregnes som et fast beløb pr. kvadratmeter, hvormed grunden er mindre end en efter de lokale forhold fastsat minimumsstørrelse. Nedslaget gradueres efter grundprisniveauet i området.

Der vil almindeligvis blive givet nedslag, når en grund er så lille, at der ikke kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 75 m² eller et sommerhus med et etageareal på mindst 35 m². Landsskatteretten har i nogle kendelser valgt at se helt bort fra byggeretsværdiprincippet, hvis der ikke engang kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 50 m² eller et sommerhus med et etageareal på 25 m², se SO 1983.6.234.