G.A.3.7.2 Ejendomsskatter og andre fortrinsberettigede krav

Indhold

Dette afsnit beskriver de særlige skatte- og afgiftskrav mv., der er rettet mod fast ejendom og som er tillagt fortrinsret.

Afsnittet indeholder:

• Hvad er fortrinsret?
• Skatter og afgifter
• Ejendommens forsyning og dens forbindelse med omverdenen
• Prioritetsorden
• Tidsbegrænsning af fortrinsretten
• Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten
• Oversigt over krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret
• Krav rettet mod fast ejendom, der ikke er tillagt fortrinsret
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv

Hvad er fortrinsret?

En række skatte- og afgiftskrav mv. rettet mod fast ejendom er tillagt fortrinsret. Denne fortrinsret gælder også gebyrer, der er tillagt et fortrinsberettiget krav, også selv om selve hovedkravet er betalt. Se SKM2013.540.BR.

Dette betyder, at kravet hæfter på den faste ejendom uden tinglysning og forud for al anden pantegæld.  Fortrinsretten fremgår af TL (toldloven) § 4 og en række særlove.

Reglerne om, at skatter og afgifter mv. har gyldighed mod enhver uden tinglysning, er begrundet i, at der typisk er tale om rettigheder, som hviler på alle faste ejendomme. Det er så almindeligt forekommende krav, at enhver, der erhverver rettigheder over fast ejendom, bør være forberedt på at disse krav eksisterer.

xDerudover har de enkelte fortrinsberettigede krav fortrin forud for også ældre tinglyste rettigheder, hvilket er bl.a. begrundet i

• de skattemæssige hensyn
• at de foranstaltninger, der nævnes i TL (toldloven) § 4, stk. 2, normalt tilføjer ejendommen en værdiforøgelse, der kommer alle rettighedshavere til gode. Derfor skal den offentlige myndighed, der tilføjer værdiforøgelsen, have fortrinsret for sine udgifter til denne værdiforøgelse.x

Bemærk

Fortrinsretten kan gøres gældende overfor den til enhver tid tinglyste ejer af en fast ejendom. Se KESL § 29. Dette medfører, at fortrinsretten på den faste ejendom bevares i to år og tre måneder, også selv om ejendommen sælges i fri handel, i forbindelse med en tvangsauktion eller af et konkursbo. Se SKM2013.377.VLR.

Skatter og afgifter

Skatter og afgifter til stat og kommune, der hviler på en fast ejendom, samt forsikringsbidrag til statsanerkendte brandforsikringsselskaber, er gyldige mod alle uden tinglysning. Se TL (toldloven) § 4, stk. 1.

Krav på disse skatter og afgifter mv. er derfor fritaget for tinglysning og tillagt fortrinsret.

For at fastslå om en skat eller afgift hviler på en fast ejendom, må man undersøge, om den lov, der hjemler den pågældende skat eller afgift, også har hjemmel for panteret i den faste ejendom for kravet.  Hvis det er tilfældet, følger det af TL (toldloven) § 4, at kravet har fortrinsret og fritages for tinglysning

Ejendommens forsyning og dens forbindelse med omverdenen

xDet fremgår af TL (toldloven) § 4, stk. 2, at ydelser hidrørende fra foranstaltninger, der tjener til at sikre ejendommens:

• forsyning med vand, lys, varme og lignende,
• forbindelse med omverdenen, og
• afledning eller fjernelse fra ejendommen af vand eller andetx

har gyldighed uden tinglysning. Det er dog en forudsætning, at de nævnte foranstaltninger er foretaget af det offentlige selv eller efter en bemyndigelse, der er givet af det offentlige.

Fritagelsen for tinglysning og fortrinsret for udgifter til disse foranstaltninger, gælder som udgangspunkt kun vedligeholdelsesudgifter.  Som udgangspunkt er hverken anlægsudgifter eller løbende udgifter omfattet af fortrinsretten og fritaget for tinglysning.  Disse kan dog have fortrinsret uden tinglysning, hvis det er bestemt i særlovgivningen. Se TL (toldloven) § 4, stk. 4.

TL (toldloven) § 4 suppleres af en række regler i særlovgivningen. Senere i afsnittet er indsat et skema, der indeholder en oversigt over alle krav, der er tillagt fortrinsret på fast ejendom.

Prioritetsorden

xDen indbyrdes prioritetsstilling imellem de fortrinsberettigede krav, som er omfattet af TL (toldloven) § 4 fastlægges efter TL (toldloven) § 4, stk. 3 og Amtstueforordningen af 8. juli 1840, forordning nr. 18026 af 8. juli 1840 § 2. På baggrund af disse regler kan følgende prioritetsorden opstilles:

1. Bankhæftelsesrenten (umiddelbart sjældent betydning i praksis)
2. Skatter og afgifter til staten
3. Brandforsikringspræmier
4. Skatter og afgifter til kommuner samt andre kommunale afgifter. Se TL (toldloven) § 4, stk. 4
5. Ydelser for foranstaltninger omfattet af TL (toldloven) § 4, stk. 2x

Tidsbegrænsning af fortrinsretten

Fortrinsretten bevares

• i to år fra det tidspunkt, hvor kravet forfaldt til betaling.
• hvis restancerne senest tre måneder efter toårsfristens udløb beordres til inddrivelse og fogedforretningen fortsættes forsvarligt. Dvs. at kommunerne inden udløb af toårsfristen plus de tre måneder har sendt kravet til inddrivelse hos RIM, og RIM har fortsat forretningen på forsvarlig måde.
• hvis skyldneren inden fristens udløb (toårsfristen plus tre måneder) er død, eller hans bo er taget under skiftebehandling.

Se § 2 i amtstueforordningen af 8. juli 1840 med senere ændringer.

§ 2 i Amtsstueforordningen vedrører alene bortfald af fortrinsretten og ikke panteretten. Se SKM2013.377.VLR.

Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten

Ved >lov om ændring af lov om inddrivelse af gæld til det offentlige, lov om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter m.v. og lov om kommunal ejendomsskat<, lov nr. 114 af 31. januar 2017 er inddrivelsesopgaven vedrørende fortrinsberettigede kommunale fordringer overgået til kommunerne.

Kommunale fordringer, der inden den 2. februar 2017 er overdraget til inddrivelse hos RIM og som ikke tilbagekaldes til fordringshaver, inddrives dog efter det hidtil gældende regelsæt af RIM.

En kommune kan efter aftale bemyndige en anden kommune til at forestå inddrivelse af kommunens fortrinsberettigede krav.

Udlæg i fast ejendom for krav med lovbestemt pant i en fast ejendom og som inddrives af en kommune eller et kommunalt fællesskab, kan foretages af personer, der er bemyndiget af kommunen eller det kommunale fællesskab. xSe SKINDL § 3, stk. 1, 2. pkt. som blev indsat ved § 2 i ændringslov nr. 114 af 31. januar 2017x.

Ejendomsskat

Krav på forfalden ejendomsskat er en af de typer af krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret.

Ejendomsskatterne forfalder i to eller flere rater. Det er den enkelte kommune, der bestemmer antallet af rater. Raterne forfalder altid den 1. i de måneder, som kommunen har bestemt. Ejendomsskatterne fremgår af ejendomsskattebilletten, der udsendes en gang om året, medio januar måned. Ejendomsskatterne er reguleret i lov om kommunal ejendomsskat. Ejendomsskatter på mindre end 200 kr. opkræves ikke. Se KESL ( kommunal ejendomsskattelov) § 27, stk. 1.

Kommunerne fastsætter en sidste rettidig betalingsdag for de enkelte rater, og betaling efter fristen medfører pligt til betaling af morarenter der opgøres efter OPKL § 7 med tillæg af 0,4 procentpoint for hver påbegyndt måned, indtil betaling sker. xSe KESL § 27, stk. 4, som har fået sin nuværende affattelse ved ændringslov nr. 61 af 16. januar 2017.x

Ejendomsskatterne med påløbne renter og gebyrer hæfter på den pågældende ejendom i dens helhed og skal betales af den, der til enhver tid er ejer af ejendommen. Se KESL § 29.

Udlæg for krav, der er sikret ved pant, kan altid foretages i pantet, og for ejendomsskatters vedkommende i den faste ejendom. Se RPL § 517, stk. 2. Værnetinget for ejendomsskatter er den skatteregion, hvor ejendommen er beliggende.

Selvom skyldneren ikke er mødt, kan der foretages udlæg på pantefogedens kontor i skyldnerens ejendom for krav, der er sikret ved lovbestemt pant. Se SKINDL § 7, stk. 4.

Bemærk

Krav på betaling af ejendomsskatter vedrørende den ejendom, som boligstøttemodtageren bebor, kan modregnes i boligstøtten.

Andre krav på ejendomsskattebilletten

Ejendomsskattebilletten indeholder som hovedregel andre kravtyper end ejendomsskatter. Visse af disse kravtyper  er tillagt fortrinsret, men der kan også være medtaget kravtyper uden fortrinsret i ejendommen.

Oversigt over krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret

Fortrinsstillede kravtyper markeret med * forekommer også som fortrinsstillede fra kommunalt ejede forsyningsselskaber.

Krav rettet mod fast ejendom, der ikke er tillagt fortrinsret

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: