H.A.3.2.2.2 Særligt for åben-lav og tæt-lav bebyggelse

Indhold

Dette afsnit handler om de særlige forhold, der kan være ved åben-lav og tæt-lav bebyggelse, og viser eksempler på det.

Afsnittet indeholder:

• Anvendelse
• Antallet af byggeretter
• Beregningsgrundlaget
• Delvis ubebyggede arealer
• Blandede bebyggelsesformer
• Fællesarealet
• Områdeprisen
• Nedslag
• Eksempel 1: Rent tæt-lavt område
• Eksempel 2: Rent tæt-lavt område
• Eksempel 3: Rent tæt-lavt område
• Eksempel 4: Blandet tæt-lav etagebebyggelse
• Koteletgrunde.

Anvendelse

Byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien for områder, der er udlagt til tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse.

Byggeretsværdiprincippet anvendes uanset ejerform. Det anvendes ved ansættelsen af grundværdien for både privatejet byggeri og for det støttede boligbyggeri (dvs. almennyttige boliger og private andelsboliger).

Byggeretsværdiprincippet er ikke vanskeligt at anvende, når der er sket særskilt udstykning og matrikulering af grunde til de enkelte husstande.

Værdien af udlagte vej- og fællesarealer skal, hvis arealet tæller med i bebyggelsesprocenten, overføres til grundværdien for de enkelte huse og fremtræde i specifikationen for fællesarealet med værdien 0. Ved fastsættelsen af områdeprisen skal fællesarealets værdi overføres til de enkelte huse.

Det kontrolleres, at den eksisterende bebyggelse udgør en lovlig anvendelse af grunden. I næsten alle nyere bebyggelser er opførelsen i overensstemmelse med vedtagne lokalplaner, ældre byplaner eller bygningsvedtægter.

I ældre kvarterer med en central beliggenhed kan det forekomme, at områder med tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse har fået en ændret lovlig anvendelse, efter at bebyggelsen er blevet opført. I disse tilfælde, som kan foreligge i forbindelse med planlagt sanering eller byfornyelse, skal byggeretsværdiprincippet ikke anvendes. Der skal tages udgangspunkt i værdien til den nye planlagte anvendelse.

Er der ikke er sket særskilt udstykning eller matrikulering af grunde til de enkelte husenheder, kan anvendelse af byggeretsværdiprincippet volde vanskeligheder. Det er særligt i bebyggelser, der tilhører almennyttige boligselskaber og private andelsboligforeninger. Men også her er byggeretsværdiprincippet et hjælpemiddel til at ansætte grundens handelsværdi i ubebygget stand.

Antallet af byggeretter

Udnytter den faktiske bebyggelse fuldt ud mulighederne for arealetagemeter i gældende planlovgivning og ligger de enkelte husenheder arealmæssigt indenfor rammerne af normalstørrelse, så medfører anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, at der skal indgå det antal byggeretter i grundværdien, der svarer til antallet af husenheder.

Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyggelse vil være opfyldt i de fleste nyere bebyggelser.

Hvis antallet af husenheder ikke er kendt på vurderingstidspunktet, skønner SKAT over grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse på grunden. I nye udstykninger er en gennemsnitlig boligstørrelse normalt ikke under 100 -110 m². Er den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse mindre end hvad der anses for en rimelig boligstørrelse, skønner SKAT over antallet af byggeretter.

Er området ikke er fuldt udbygget (underbebygget), sker der en deling af arealet. For den del af arealet, der kan henføres til de færdigopførte husenheder, anvendes som hovedregel det faktisk opførte antal husenheder.

Ved overbebyggelse skal der gås ud fra det antal husenheder, der lovligt kan opføres på arealet med den valgte husstørrelse.

I nogle bebyggelser kan der være husenheder, som rummer flere boligenheder. Fx kan 1. sal for nogle af husene være udskilt som selvstændige lejligheder, uden at det i øvrigt er hensigtsmæssigt at udskille en del af bebyggelsen som etagebebyggelse. I disse tilfælde anvendes kun én byggeret pr. husenhed ved specifikation af grundværdien. Grundværdien skal dog afspejle den ubebyggede grunds værdi. Det kan derfor være nødvendigt først at beregne, hvad grundværdien ville være ud fra antallet af byggeretter ved normal bebyggelse med én bolig pr. husenhed. Den beregnede grundværdi fordeles herefter som en grundværdi pr. hus ved det faktiske antal husenheder.

I eksempel 1 nedenfor er angivet, hvordan der kan beregnes en højere områdepris ud fra en gennemsnitlig grundværdi pr. hus. Denne højere områdepris anvendes i specifikationen af grundværdien for at tage højde for den atypiske udnyttelse af grunden.

Beregningsgrundlaget

Beregningsgrundlaget er det areal, der i grundværdispecifikationen skal ansættes med arealværdi (halv områdepris). Det omfatter det samlede matrikulære areal minus fællesareal, udlagte interne veje og andre udlagte arealer. I de tilfælde, hvor størrelsen af fællesareal og internt vejareal er opmålt eller oplyst af ejeren, kan oplysningerne anvendes. Er det ikke tilfældet, skønnes der over størrelsen. Efter praksis sker det ved, at størrelsen af fællesareal og internt vejareal bestemmes som reststørrelse ud fra det samlede areal minus størrelsen af det areal, som beboerne af de enkelt huse har selvstændig rådighed over ("arealet inden for hækken ").

Arealet må ikke forveksles med det vurderingspligtige areal, der sammen med bebyggelsesprocenten danner grundlag for hvor mange etagemeter, der lovligt kan opføres på arealet. I de tilfælde, hvor der er knyttet fællesarealer til en bebyggelse, vil beregningsarealet være mindre end det vurderingspligtige areal.

Delvis ubebyggede arealer

Er arealet ikke færdigudbygget, skal der ved beregningen af grundværdien foretages en opdeling af arealet. Den del af arealet, der kan henføres til den bebyggede del, vurderes efter de ovenfor nævnte principper, mens den ikke bebyggede del ansættes efter en pris pr. kvadratmeter grundareal. Ved fastsættelsen af kvadratmeterpris skal der tages hensyn til eventuel manglende byggemodning.

Blandede bebyggelsesformer

Er grundarealet bebygget med både etage- og lav bebyggelse, skal der ske en fordeling både af samlet areal og af fællesareal mv. på de to typer bebyggede arealer. Det sker ved en fordeling af det samlede areal ud fra etageareal og bebyggelsesprocent. Den del af det vurderingspligtige areal, der kan henføres til etagebebyggelsen beregnes og den resterende del af arealet fordeles på sædvanlig måde mellem beregningsareal til den lave bebyggelse og fællesareal mm.

For etagebebyggelsen skal etagearealprincippet anvendes og for den lave del af bebyggelsen skal byggeretsværdiprincippet anvendes.

Fællesarealet

Fællesarealet skal i grundværdispecifikationen indgå med værdien 0.

Er arealet, der fremgår af grundværdispecifikationen mindre end beregningsarealet, dvs. det areal, der er nødvendigt for at opfylde de planmæssige forskrifter, skal der ske en overførsel af værdi fra fællesarealet til beregningsarealet.

Den praktiske fremgangsmåde er vist nedenfor i eksempel 3.

Områdeprisen

Områdeprisen fastsættes efter samme retningslinjer som områdeprisen i parcelhuskvarterer. Dvs. ud fra arealets beliggenhed og grundprisniveauet i området. Fællesarealets mere eller mindre gode beliggenhed og dets større eller mindre "nytteværdi" for beboerne, kan påvirke områdepriserne.

Et støttet boligbyggeri i form af lav boligbebyggelse omfatter ofte et betydeligt antal husenheder, og man er derfor ikke bundet af områdeprisen for tilstødende parcelhuskvarterer. Den aktuelle bebyggelse berettiger til fastsættelsen af en selvstændig, og ofte højere områdepris.

Nedslag

Byggeretsværdiprincippet anvendes på samme måde i en åben-lav eller tæt-lav fællesbebyggelse som i parcelhusbebyggelse.

Efter praksis gives der et nedslag i grundværdien for fællesbebyggelser. Det gives ud fra den betragtning, at der i grundværdien for en parcelhusejendom er indregnet en forholdsmæssig andel af udstykningsomkostninger.

Der gives også et nedslag for fællesbebyggelser som følge af arealstørrelsen. Nedslaget skyldes, at det erfaringsmæssigt er billigere at erhverve en stor grund til fællesbebyggelse end selvstændigt udstykkede grunde til enkeltbebyggelser.

Det samlede nedslag sættes til 12,5 pct. af den værdi, der er beregnet efter de nævnte retningslinjer. Nedslaget gives normalt når grunden er 3.000 m² eller større.

I blandede etageboligbebyggelse og tæt-lav og åben-lav bebyggelse beregnes nedslaget kun af den grundværdi, der efter beregningen kan henføres til den tæt-lave og åben-lave bebyggelse.

For at bedømme slutresultatet skal grundværdien pr. husenhed beregnes og sammenholdes med grundværdiansættelserne for tilsvarende beliggende privatejede parcel- og rækkehuskvarterer.

For at sikre et ensartet vurderingsniveau skal grundværdien pr. etagemeter boligareal for bebyggelser, der ligger i sammenlignelige områder være af nogenlunde samme størrelsesorden.

Den praktiske fremgangsmåde ved beregningen af grundværdierne er vist i de fire eksempler nedenfor.

I de fleste tilfælde vil en del af fællesarealet indgå i værdien af arealer med byggeretsværdi. Det vil ofte medføre, at arealpris og byggeretsværdi skal være højere for rækkehuse, der ligger på en fælles grund, end for eventuelle tilstødende parcelhusområder.

I grundværdisystemet kan det være hensigtsmæssigt, at ejendomme med fx støttet tæt-lav bebyggelse placeres i særskilte grundværdiområder. På den måde kan der fastsættes specielle - typisk højere - områdepriser for disse områder.

Eksempel1: Rent tæt-lav område

1. Arealoplysninger

2. Oplysninger om retlige og faktiske forhold

Det faktiske antal etagemeter på 2.250 (25 x 90) svarer i eksemplet til den retlige udnyttelsesmulighed, idet det er forudsat, at der ikke vil kunne opføres yderligere 250 m² etageareal på ejendommen.

Områdepris for tilstødende parcelhusområder: 300 kr.

3. Beregning af grundværdien

Til en bebyggelse på 2.250 etagemeter vil der med en bebyggelsesprocent på 25 kræves et "byggeteknisk beregningsareal" på 9.000 m² (2.250 m² : 0,25). Da det areal, der umiddelbart kan henføres til de enkelt huse (beregningsarealet) kun er på 6.000 m², er der overført byggeret fra 3.000 m² af fællesarealet, og værdien heraf skal - efter bemærkningerne i tekstafsnittet - derfor overføres til beregningsarealet.

Da bebyggelsesprocenten for området er fastsat til 25, svarende til den sædvanlige bebyggelsesprocent i parcelhusområder, kan der umiddelbart ved beregning af grundværdien tages udgangspunkt i områdeprisen for tilstødende parcelhuskvarterer.

Grundværdien kan herefter beregnes sådan:

* 300 er divideret med 2, da halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien og den anden halvdel vedrører arealværdien.

Da en del af værdien fra fællesarealet skal overføres til beregningsarealet bliver områdeprisen i dette eksempel højere end områdeprisen i de tilstødende parcelhusområder. I dette tilfælde vil områdeprisen (dvs. den områdepris der indberettes til grundværdisystemet) blive 330 kr. Se mere nedenfor.

4. Specifikation af grundværdien

Kendes den gennemsnitlige grundværdi og den gennemsnitlige grundstørrelse, kan områdeprisen for den konkrete bebyggelse beregnes sådan:

Områdepris = 2 x ((gennemsnitlig grundværdi pr. hus)/(800 + gennemsnitlig grundstørrelse pr. hus))

I eksemplet:

Områdepris = 2 x ((174.000 kr.)/(800 + 240)) = 335

Områdeprisen afrundes til 330 kr.

Specifikationen af grundværdien kan herefter foretages sådan:

5. Kontrol:

Eksempel 2: Rent tæt-lavt område

1. Arealoplysninger

2. Oplysninger om retlige og faktiske forhold

Da den gennemsnitlige husstørrelse er noget lavere end for en boligenhed af en sædvanlig størrelse, bør der i dette tilfælde regnes med mellem 45 og 50 byggeretter, alt efter hvad man i det lokale område anser for en rimelig boligstørrelse.

Tages der udgangspunkt i en boligstørrelse på 100 m², skal der i dette tilfælde regnes med 45 byggeretter.

3. og 4. Beregning og specifikation af grundværdien

5. Kontrol

Eksempel 3: Rent tæt-lavt område

1. Arealoplysninger

2. Oplysninger om retlige og faktisk forhold

3. Beregning af grundværdien

Til en bebyggelse på 3.000 m² vil der med en bebyggelsesprocent på 30 kræves et "byggeteknisk beregningsareal" på 10.000 m² (3.000 m2: 0,30). Der skal således i dette tilfælde overføres værdi fra hele vej- og fællesarealet svarende til 5.200 m² à 150 kr. = 780.000 kr.

Som anført er der 40 boligenheder, der i gennemsnit har et etageareal på 75 m². Skønner SKAT i dette tilfælde, at en bolig af tidssvarende størrelse burde være på 90 m², skal der efter retningslinjerne i eksempel 2, regnes med 33 byggeretter (3.000 etagemeter: 90 = 33,33, der afrundes til 33.)

Grundværdien kan herefter beregnes sådan:

For bebyggelsen kan områdeprisen (dvs. den områdepris, der indberettes til grundværdisystemet) beregnes til 360 kr.(2 x 165.500 kr.: (800 + 120 (4800/40)) = 360 kr.).

4. Specifikation af grundværdien

5. Kontrol

Eksempel 4: Blandet tæt-lav etagebebyggelse

1. Arealoplysninger

2. Oplysninger om retlige og faktiske forhold

Bebyggelse bestående af tæt-lav boligbebyggelse og etagebebyggelse

a.     Tæt - lav bebyggelse

b.    etagebebyggelse

For at kunne opføre en bebyggelse af det anførte omfang kræves med de givne bebyggelsesprocenter, et "byggeteknisk beregningsareal" for den tæt-lave bebyggelse på 8.572 m² (3.000 etagemeter: 0,35) og et "byggeteknisk beregningsareal" til etagebebyggelsen på 4.000 m².

3. Beregning af grundværdi

Beregningen af den samlede grundværdi for ejendommen deles op i to beregninger, idet grundværdien, der kan henføres til tæt-lav bebyggelsen, og grundværdien, der kan henføres til etagebebyggelsen, beregnes hver for sig.

SKAT skønner, at der skal regnes med 30 byggeretter for den tæt-lave del af bebyggelsen.

a. beregning af grundværdi for etagebebyggelse

2.000 etagemeter à 800 kr. = 600.000 kr.

b. beregning af grundværdi for tæt-lav boligbebyggelse

4. Specifikation af grundværdi

Ejendommens samlede grundværdi specificeres sådan, da områdepriserne beregnes til 380* kr.:

* (2 x 190.000 kr.) / (800 + 200 (6000/30))

5. Kontrol

Koteletgrunde

Grunde med en smal adgangsvej fra vejen benævnes efter deres form "koteletgrunde". Beskrivelsen om vurdering af koteletgrunde omfatter kun grunde, der er omfattet af byggeretsværdiprincippet.

Ved ansættelsen af grundværdien for koteletgrunde, skal der tages hensyn til den længere adgangsvej mv. Indflydelsen på værdiansættelsen kan være opvejet af, at ejendommen kan have færre gener af trafikken.

De ulemper, der er forbundet med en koteletgrund, er i de fleste tilfælde større end de fordele, der er forbundet med en roligere beliggenhed i forhold til vejnettet. Der er oftest er flere grunde, der støder op til en koteletgrund. Derfor er udgifterne til stikledninger fra vejen og etablering af adgangsvej, i de fleste tilfælde noget større for en koteletgrund end for en facadegrund.

Det er ikke muligt at se via salgssstatistikken, om koteletgrunde rent faktisk handles til lavere priser end facadegrunde. Det kan heller ikke ses, hvor stort et nedslag der i givet fald skal gives i ansættelserne af koteletgrunde i forhold til tilstødende facadegrunde.

Fra grundværdisystemet kan der ikke hentes oplysninger om en bestemt grund er en koteletgrund eller en facadegrund. Af samme årsag er der heller ingen oplysninger om koteletbenets størrelse på de grunde, som SKAT kan identificere som koteletgrunde. Har to koteletgrunde fælles indkørsel, vurderes "koteletbenet" som fællesvej, der efter praksis ansættes til 0 kr.

Ved forslagene til ansættelse af grundværdierne, som udarbejdes i grundværdisystemet, er der ikke taget hensyn til de enkelte grundes form.

Bliver SKAT opmærksom på, at en byggegrund er en koteletgrund, skal der gives et værdinedslag.

Størrelsen af det nedslag, der fastsættes i de konkrete tilfælde, beror på et skøn.

Hvis nedslaget for at have en "koteletgrund" skulle gives på grundlag af koteletbenets længde eller areal, ville det kunne føre til uens ansættelser inden for samme grundværdiområde og medføre uforholdsmæssig administration.

Derfor ansættes koteletgrundes værdi efter praksis som udgangspunkt ved, at der fastsættes et "nedslag for uhensigtsmæssig form" for alle koteletgrunde. Nedslaget svarer til omkring 10 pct. af grundens samlede arealværdi.

Er der knyttet særlig herlighed til en koteletgrund, fx hvis den ligger frit ud til et grønt område, skal tillægget beregnes som en procent af arealværdien.

For at få en informativ vurderingsmeddelelse, er det vigtigt at samtlige tillæg og fradrag i grundværdien fremgår af grundværdiberegningen.

En grundværdiberegning kan fx have dette indhold:

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: