H.A.3.2.2.1 Byggeretsværdiprincippet

Indhold

Dette afsnit handler om byggeretsværdiprincippet og om, hvornår det anvendes til at finde frem til grundværdien.

Afsnittet indeholder:

• Anvendelse
• Indholdet af byggeretsværdiprincippet
• Normalgrunden
• Store grunde
• Små grunde
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser og SKAT-meddelelser med videre.

Anvendelse

Byggeretsværdiprincippet anvendes som hovedregel på ejendomme, der ligger i byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse og anvendes som hjælpemiddel ved bestemmelsen af værdiforholdet mellem store og små grunde.

Princippet kan dog også anvendes på ejendomme i landzone, når de ligger i parcelhus-, rækkehus- eller sommerhuskvarterer.

Byggeretsværdiprincippet anvendes ikke på ejendomme omfattet af disse plantyper i Grundværdisystemet (GRUS):

• C: Boligområde med etagebebyggelse i byzone
• F: Erhvervsområde i byzone
• K: Uspecificeret byzoneareal
• L: Område i byzone med uoplyst formål
• R: Områder med blandet zonestatus
• X: Manglende eller forkert indberetning af zonekoder eller plankoder.

I nogle tilfælde anvendes byggeretsprincippet heller ikke for plantype P: Øvrige områder i landzone.

Byggeretsværdiprincippet forudsætter, at der er tale om en sammenhængende bebyggelse, det vil sige mindst 10-15 ejendomme.

Begrænses antallet af ejendomme som følge af områdets nærhed til fredede arealer eller en særlig isoleret beliggenhed, kan det være problematisk at anvende princippet.

Østre Landsret har slået fast, at der ikke med indførelsen af byggeretsprincippet er tilvejebragt noget selvstændigt, af grundenes handelsværdi uafhængigt vurderingsgrundlag. Byggeretsværdiprincippet er kun en vurderingsteknisk regel, der anvendes som et led i ansættelsen af grundværdierne i nogle grundværdiområder, og tager sigte på at tilvejebringe passende værdiforhold mellem store og små byggegrunde. Se TfS 1997.663.

Indholdet af byggeretsværdiprincippet

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. En grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelse - arealværdien.

Inden for et grundværdiområde, dvs. et område som SKAT under hensyn til efterspørgselsforhold mv. vælger at behandle under ét, tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund og i begrebet områdepris.

I byggeretsprincippet er det forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m². Områdeprisen er prisen pr. kvadratmeter for en normalgrund i et bestemt område. Halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien. Den anden halvdel vedrører arealværdien.

Hvis der i et grundværdiområde er oplyst en områdepris på 500 kr., kan grundværdiberegningen for to almindelige ejendomme i området foretages som nedenstående eksempler.

Eksempel A: Grundareal 700 m²

Eksempel B: Grundareal 1.050 m², heraf vej 50 m²

* Grunden til, at der divideres med 2, er, at halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien og den anden halvdel vedrører arealværdien.

Normalgrunden

Når områdepriser skal sammenlignes på tværs af områder, er det nødvendigt, at priserne er angivet på grundlag af den samme normalgrund.

I grundprisanalyserne forudsættes samme normalgrund i alle områder, som indgår i en analyse. Det er valgt at sætte normalgrunden til 800 m² i boligområder og 1.200 m² i sommerhusområder.

Det er dog muligt at omregne en områdepris, som refererer til en større normalgrund, så prisen svarer til en anden normalgrund.

En sådan omregning af områdepriser udgør ikke det helt store problem, når den foretages maskinelt. Men skal omregningerne foretages lokalt, når man skal sammenligne områdepriserne for områderne, er det et besværligt mellemled. Derfor fastholdes den maskinelt dannede normalgrund sædvanligvis. I specielle tilfælde er det muligt at indberette en "lille" eller "stor" normalgrund. Se nedenstående oversigt.

Som normalgrunden anvendes i byggeretsværdiprincippet, er den kun et "målepunkt", der lægges til grund ved den maskinelle beregning af grundværdier. Det faktum, at den typiske grund i et område (eller alle grundene) har en anden størrelse end 800 m², gør det ikke nødvendigt, at der indberettes en anden normalgrund end 800 m². Ud fra en normalgrund på 800 m² kan man ramme et hvilket som helst grundværdiniveau for den typiske grundstørrelse.

Der kan være tre grunde til at indberette en anden normalgrund end 800 m².

1. Den ene er rent psykologisk. Det er nemmere at skønne over, hvad normalprisen for et grundværdiområde skal være, hvis den kun skal være værdien pr. kvadratmeter af den typiske grund i området, og den typiske grundstørrelse er indberettet som normalgrunden.
2. Det andet tilfælde drejer sig om grundværdiområder, hvor der er meget stor variation i grundstørrelserne. Og hvor valget af normalgrund påvirker forskellen i grundværdi mellem store og små grunde.
3. Den tredje grund, der kunne være til at anvende en normalgrund forskellig fra 800 m², er, at valget af normalgrund påvirker værdien af en byggeret, og dette påvirker grundværdierne for ejendomme, der kan udstykkes. Som eksemplerne under 2 viser, er den procentvise forskel her noget større. Men også her er der den generelle usikkerhed ved grundværdiansættelsen. Og ekstreme situationer kan håndteres ved en graduering af værdinedslaget for udstykningsudgifter for de pågældende ejendomme.

Ad 2):

Et par eksempler vil illustrere denne problemstilling.

I grundværdiområde 1 er den typiske grund 1.200 m², mens nogle grunde er helt op til 2.200 m².

I grundværdiområde 2 er den typiske grund på 500 m², men nogle grunde er kun 300 m², og andre er 1.100 m².

* 400 og 333 er divideret med 2, da halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien og den anden halvdel vedrører arealværdien.

* 400 og 520 er divideret med 2, da halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien og den anden halvdel vedrører arealværdien.

Som det fremgår af eksemplerne i grundværdiområde 1, så bliver forskellen mellem værdierne af grundene på 1.200 m² og 2.200 m² større, hvis normalgrunden er 800 m² i stedet for 1.200 m². Men forskellen er ikke særlig stor. Hvis vi antager, resultatet for grunden på 2.200 m² er "korrekt", når normalgrunden er 1.200 m², så bliver den "overvurderet" med knap 6 pct. ved anvendelse af en normalgrund på 800 m².

Tilsvarende i grundværdiområde 2, hvor normalgrunden på 800 m² medfører en "overvurdering" af grunden på 300 m² på knap 6 pct., og en "undervurdering" af grunden på 1.100 m² på 9 pct., hvis man går ud fra, at en normalgrund på 500 m² ville have givet "korrekte" resultater.

Når der ses på den generelle usikkerhed ved grundværdiansættelsen i fuldt udbyggede områder, forekommer det hensigtsmæssigt at anvende en normalgrund på 800 m² for alle grundværdiområder. De helt ekstreme tilfælde kan håndteres med individuelle tillæg eller fradrag i grundværdien for de pågældende ejendomme.

Store grunde

Er en grund så stor, at den kunne udstykkes i flere grunde, beregnes grundværdien på grundlag af to eller flere byggeretter, der svarer til udstykningsmulighederne. Grunden må kun ansættes på grundlag af mere end én byggeret, hvis det er åbenbart, at grunden i ubebygget stand ville kunne udstykkes.

For parcel- og sommerhuse gælder reglen i VUL § 16 B, hvor beboelsesbygningens faktiske placering på grunden eller størrelse set i forhold til den tilladte bebyggelsesprocent hindrer en udstykning. Se afsnit H.A.3.1 Grundværdibegrebet. Hvis en grund i ubebygget stand kunne ansættes med to byggeretter, men den eksisterende beboelsesbygnings placering eller størrelse den 1. januar 2002 var og fortsat er til hinder for en udstykning, skal grunden ansættes med én byggeret. Arealet op til 1.400 m² for parcelhusgrunde og 2.400 m² for sommerhusgrunde ansættes til arealværdien. Areal ud over 1.400 m² henholdsvis 2.400 m² ansættes til en lavere værdi end arealværdien.

Grundværdien kan ikke ansættes på grundlag af flere byggeretter, hvis udstykning kræver dispensation fra krav til mindstegrundstørrelse eller fredningsbestemmelser o.lign. Almindelige betingelser for at opnå udstykningstilladelse, fx vejadgang, skal også være opfyldt for, at der kan regnes med mere end én byggeret.

Byggeretsværdiprincippet kan ikke anvendes på større ubebyggede arealer, selv om de er udlagt til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse, hvis der endnu ikke er klarhed over, hvor mange parceller, der vil blive givet udstykningstilladelse til. Uklarhed vil normalt foreligge, hvis der skønnes at kunne ske udstykning i mere end 5-7 parceller, og hvor der er særlige vanskeligheder ved at bedømme det endelige antal.

Hvor grundværdien beregnes på grundlag af flere byggeretter, kan der efter omstændighederne gives et nedslag for de omkostninger, der er forbundet med udstykning, herunder eventuelle udgifter til anlæg af adgangsveje mv. Også forventede byggemodningsomkostninger kan tages i betragtning.

For parcelhusgrunde med én byggeret, hvis areal overstiger det dobbelte af mindstegrundstørrelsen, nedsættes arealværdien efter praksis, for det areal, der overstiger 1.400 m². For sommerhusgrunde nedsættes værdien normalt af kvadratmeter ud over 2.000 m².

Små grunde

For små grunde med en høj bebyggelsesprocent bliver grundværdien pr. kvadratmeter højere end for grunde med en lavere bebyggelsesprocent. Byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der kan opføres et hus af normalstørrelse på grunden. Er der tale om meget små grunde, hvor der ikke ville kunne (gen)opføres et normalt enfamiliehus, anvendes byggeretsværdiprincippet med fornøden tillempning.

Drejer det sig om en flerhed af små ensartede grunde, fx med rækkehuse eller byggeforeningshuse, kan tillempningen ske ved, at normalprisen nedsættes, så grundværdierne kommer i overensstemmelse med handelsværdien.

I områder med meget varierende grundstørrelser gives der i stedet et nedslag i den grundværdi, som en beregning på grundlag af byggeretsværdiprincippet fører til. Nedslaget beregnes som et fast beløb pr. kvadratmeter, hvormed grunden er mindre end en minimumsstørrelse, der er fastsat efter de lokale forhold. Nedslaget gradueres efter grundprisniveauet i området.

Der vil normalt blive givet nedslag, når en grund er så lille, at der ikke kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 75 m² eller et sommerhus med at etageareal på mindst 35 m².

Landskatteretten har i nogle kendelser valgt at se helt bort fra byggeretsværdiprincippet, hvis der ikke engang kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 50 m² eller et sommerhus med et etageareal på 25 m². Se SPO 1983.6.234.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: