H.A.3.1 Grundværdibegrebet

Indhold

Dette afsnit handler om grundværdibegrebet.

Afsnittet indeholder:

• Generelt om grundværdien
• Værdien i handel og vandel
• Værdien i ubebygget stand
• Grundforbedringer
• Beskaffenhed
• Beliggenhed
• Økonomisk god anvendelse
• Rettigheder og byrder
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser og SKAT-meddelelser med videre.

Generelt om grundværdien

Grundværdien er udgangspunktet for beregningen af ejendomsskatten. Den lov, der omtales som Ejendomsskatteloven, hedder mere korrekt "Lov om kommunal ejendomsskat" og administreres af kommunerne. Det betyder, at SKAT foretager vurderingerne med hjemmel i Vurderingsloven, mens kommunerne foretager beregning og opkrævning af ejendomsskat, herunder fastsættelse af grundskatteloftet, efter Lov om kommunal ejendomsskat.

Bemærk

Bemærk, at der gælder særlige regler for fremgangsmåden ved vurderingerne - for såvel ejendomsværdi som grundværdi - for årene 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 og 2018. Se afsnit H.A.1.1.3 Særlige regler for vurderingerne i 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 og 2018 .

Værdien i handel og vandel

Udgangspunktet for ansættelsen af grundværdien er værdien i handel og vandel. Se VUL § 6. Hvordan grundværdiansættelsen nærmere skal foregå står i VUL, kapitel C, hvor VUL § 13 er hovedreglen. Det er bl.a fastslået i SKM2011.776.VLR., som også fastslår, at det ikke kan kræves, at ansættelsen kun sker efter et af de principper, der er nævnt i afsnit H.A.3.2 Grundværdiberegningen om grundværdiberegningen. Sagsøgeren havde heller ikke krav på et nedslag i ansættelserne, uanset om nedslaget ville bringe ansættelserne under grundens handelsværdi. Dommen viser også, at man ikke ukritisk kan bruge resultatet af et foretaget syn og skøn, hvis det ikke specifikt tager sigte på grundens handelsværdi. Dommen er stadfæstet af Højesteret ved SKM2013.862.HR.

For landbrugsejendomme og ejendomme, som sidestilles hermed, sker grundværdiansættelsen efter reglerne i VUL § 14, stk. 1 - 5. Det forudsættes, at jorden hører til en middelstor bondegård i middelgod kultur. Se afsnit H.A.3.2 Grundværdiberegningen.

For skovejendomme ansættes grundværdien efter et formaliseret skøn. Det sker efter en fastsat procent af skovens normalværdi, som Skatterådet har fastsat. Se VUL § 15, og afsnit H.A.3.2 Grundværdiberegningen.

I VUL § 16 uddybes det, hvordan grundværdien ansættes for ejendomme, der ikke er omfattet af reglerne i VUL §§ 14 og 15.

Fra 1. januar 2011 skal der beregnes moms på salg af byggegrunde, når sælger er afgiftspligtig i momslovens forstand.

Bemærk

En privatpersons udstykning, byggemodning og salg af en enkelt byggegrund vil ifølge SKM2012.297.SKAT ikke være momspligtigt uanset byggemodningen. Udstykning og salg af flere byggegrunde vil kunne anses som økonomisk virksomhed med deraf følgende momspligt, hvis den pågældende med henblik på salgene aktivt har taget skridt, der sigter mod en økonomisk udnyttelse af grundene og som minimum skal omfatte gennemførelse af byggemodning af dem. Se herom afsnit D.A.3.1.4.2.1 Udnyttelse af materielle eller immaterielle goder .

En solgt grund indgår i det statistiske grundlag for fastsættelse af grundværdiniveauer med den konstaterede salgspris, uanset om der indgår moms i salgsprisen eller ej. Det afgørende er, at der er en køber, der har været villig til at købe grunden til den pågældende pris. Købers overvejelser i købssituationen er uafhængige af, hvorledes købsprisen er sammensat.

Der er ikke bestemmelser i vurderingsloven om, at et generelt nedslag i ejendomsværdien skal føre til nedsættelse af grundværdien, og der er heller ikke administrativ praksis herom.  Se Højesterets dom SKM2015.615.HR, der drejer sig om en sommerhusejendom, hvor der var givet nedslag i ejendomsværdien, men ikke i grundværdien.  Højesteret anførte, at det afgørende er, om begrundelsen for og karakteren af nedslaget i ejendomsværdien indebærer, at grundværdien er for højt ansat i forhold til grundens handelsværdi. Den sammenhæng, der er mellem ansættelsen af grundværdien og ejendomsværdien, sådan som det er udtrykt ved grundværdikurven, skaber en formodning for, at et sådant nedslag i ejendomsværdien også har betydning for grundværdiansættelsen. Højesteret fandt ikke formodningen bekræftet ud fra bl.a. oplysninger om priser, der var opnået ved salg i det pågældende sommerhusområde.

Værdien i ubebygget stand

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Se VUL § 13, stk. 1.

Det er altså den ubebyggede grunds værdi, der skal findes ved skønnet over grundværdiansættelsen.

Det forudsættes, at grunden ikke er tilført værdier, som kan henregnes til forskelsværdien. Se afsnit H.A.2.2.2 Forskelsværdien om forskelsværdien. I forhold til ejendomsværdien er det, der ikke medtages, især værdien af bygningerne, værdien af visse anlægsarbejder som pilotering og pladsbelægning samt værdien af hegn og beplantning. Se afsnit H.A.3.2.2 Beregningsmetoder om beregningsmetoder.

For bebyggede ejendomme er grundværdien en fiktiv værdi, fordi grunden ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand.

Er grunden ikke bebygget, er grundværdien og ejendomsværdien normalt den samme.

Ved ansættelsen af grundværdien medregnes hele det areal, der hører til den vurderingspligtige ejendom. Se afsnit H.A.1.4 Vurderingsenheden. Ved bedømmelsen af arealets størrelse støtter SKAT sig normalt på ejendommens registrering i matriklen. Omfatter ejendommen et umatrikuleret areal, medtages det også ved grundværdiansættelsen.

Reglen i VUL § 16 B

VUL § 16 B er en undtagelse fra hovedreglen i VUL § 13, stk. 1, om at grunden skal vurderes i ubebygget stand. Der er tale om en særregel for grundværdiansættelsen af ejendomme (parcel- og sommerhuse), hvor beboelsesbygningens faktiske placering på grunden eller størrelse set i relation til den tilladte bebyggelsesprocent hindrer en udstykning.

Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med en grundværdiansættelse, der anvender byggeretsværdiprincippet. Se afsnit H.A.3.2.2.1 Byggeretsværdiprincippet.

BEMÆRK

Bestemmelsen er kun gældende for ejendomme, hvor bygningen senest den 1. januar 2002 var til hinder for udstykning. Hvis bygningen er opført eller ændret senere, vil bestemmelsen ikke kunne anvendes. 

Grundforbedringer

Værdien af grundforbedringer skal medregnes ved grundværdiansættelsen. Se VUL § 13, stk. 1. Hvad der forstås ved grundforbedringer, kan volde vanskeligheder. Det er ikke muligt udtømmende at opremse, hvilke foranstaltninger der omfattes af begrebet. Der skal dog være tale om foranstaltninger af materiel karakter, som har øget grundens almindelige omsætningsværdi. Både forbedringer, der sker for ejerens egen regning, og forbedringer, som bekostes af det offentlige, skal medtages. Se afsnit H.A.3.3 Fradrag i grundværdien for forbedringer om fradrag i grundværdien for forbedringer.

Beskaffenhed

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenhed tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der er økonomisk hensigtsmæssig og forudsat i planlovgivningen for området. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal, efter gældende kommune-/lokalplanlægning, kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Grundværdien ansættes med hensyn hertil.

I områder, hvor kældre er almindeligt, skal det tages i betragtning ved grundværdiansættelsen, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I de områder vil den økonomisk gode anvendelse af grunden være at etablere kælder. Grundværdien ansættes derfor ikke lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering. Se SKM2014.109.LSR.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering/pilotering, skal grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering. Det kan fx være støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.

Omfatter grunden skrænter, der er til hinder for en hensigtsmæssig placering af bebyggelsen eller har grunden en uhensigtsmæssig form, tages der hensyn til det ved værdiansættelsen.

SKAT har typisk ikke kendskab til specifikke forhold vedrørende en grunds beskaffenhed inden for et grundværdiområde. Der vil derfor typisk kun blive taget stilling til en grunds specifikke beskaffenhed efter klage eller hvis ejeren selv gør opmærksom herpå.

Se også

Se også afsnit

• H.A.3.2.2.2 om "koteletgrunde"
• H.A.3.2.4 om forurenede ejendomme.

Beliggenheden

Beliggenheden er den vigtigste enkeltfaktor for prisdannelsen. Opdeling af landet i såkaldte grundværdiområder afspejler dette forhold. Se afsnit H.A.3.2 Grundværdiberegningen.

Både beliggenheden i videre geografisk sammenhæng og ejendommens specifikke beliggenhed i forhold til trafikårer og anden bebyggelse, skal tages i betragtning ved ansættelse af grundværdien. I områder, der er udlagt til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse, spiller naturgivne attraktioner en ganske særlig rolle. SKAT har typisk ikke kendskab til en grunds specifikke beliggenhed inden for et grundværdiområde. Der vil derfor typisk kun blive taget stilling til en grunds specifikke beliggenhed efter klage, eller hvis ejeren selv gør opmærksom herpå. 

Økonomisk god anvendelse

Når grundværdien ansættes, skal der forudsættes en økonomisk god anvendelse af grunden. Se VUL § 13, stk. 1, og § 16. Der skal ikke tages hensyn til, om den aktuelle anvendelse af grunden er hensigtsmæssig. Der skal derfor ikke tages hensyn til begrænsninger i grundens udnyttelsesmuligheder, som skyldes placeringen af den eksisterende bebyggelse. Se dog VUL § 16 B.

Selv om ejendommen kan udstykkes, skal der ansættes en værdi af grunden under ét. Ved ansættelsen tages det ikke i betragtning, at ejendomsværdien eventuelt kan falde ved en udstykning. Derimod tages der højde for udstykningsomkostninger ved ansættelsen af grundværdien.

For landbrugsjord ses der bort fra jordens aktuelle driftstilstand, når grundværdien skal ansættes. Derimod tillægges driftstilstanden betydning for ejendomsværdien.

Rettigheder og byrder

Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, der er knyttet til grunden. Se VUL § 13, stk. 2. Herunder den fysiske planlægning efter planlovgivningen. Se afsnit H.A.6.1 Ejendommens rettigheder og byrder om ejendommens rettigheder og byrder. Dette princip er knæsat i en afgørelse, hvor nogle ejendomme, der tilhørte Københavns havn A/S var udlagt til blandet erhverv, industri, boliger og serviceerhverv efter kommuneplanen. Ved vurderingen pr. 1. januar 1992 var grundværdien ansat under hensyn hertil og uden hensyn til, at ejendommene efter lejekontrakter, der i forskelligt omfang indeholdt vilkår for uopsigelighed, blev anvendt til havnerelateret virksomhed. Københavns Havn A/S fik ikke medhold i, at der ved grundværdiansættelsen skulle tages hensyn til ejendommens faktiske anvendelse. Ansættelsen indebar hverken et brud på et lighedsprincip eller en ubegrundet ændring af praksis i forhold til tidligere ansættelser. Se SKM2002.675.ØLR.

I en sag, hvor et forskningscenter var drevet som selvejende institution, slog Højesteret fast, at en rådighedsbegrænsning i form af et lovbestemt forbud mod salg af grundarealet, ikke havde karakter af en offentligretlig byrde, der efter VUL § 13, stk. 2, skulle indgå i bedømmelsen af grundværdien. Tilsvarende gjaldt en bestemmelse om, hvad der skulle ske med formuen, hvis institutionen blev nedlagt. Se SKM2004.467.HR.

I dom af 27. november 1974 fra Højesteret om det fredede Odd Fellow Palæ, er det fastslået, at der ved ansættelsen af grundværdien i ubebygget stand skulle ses bort fra, at bygningerne på ejendommen var fredet. Se UfR. 1975, side 59. På baggrund af den Højesteretsdom fandt Landsskatteretten, at grundværdiansættelsen for en ejendom er upåvirket af, at ejendommens bygninger er omfattet af en bevaringsplan, der bevirker, at der ikke kan opføres det antal etagemeter på grunden, som er tilladt efter den gældende lokalplan. Se SKM2004.420.LSR.

Der skal også tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom. Det gælder både ved vurderingen af den herskende ejendom og ved vurderingen af den tjenende ejendom efter VUL § 13, stk. 3. Se afsnit H.A.6.1 Ejendommens rettigheder og byrder.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: