B.3.1.3.2 Kontorejendomme, forretningsejendomme, hoteller, biografer og campingpladser m.v.

Kontor og forretningRene kontor- og forretningsejendomme handles oftere end fabriks- og lagerejendomme, og salgspriserne giver derfor et bedre holdepunkt for værdiansættelsen, end tilfældet er for fabriks- og lagerejendomme.

LejefaktorenKontor- og forretningsejendomme vurderes sædvanligvis med en højere lejefaktor end udlejningsejendomme til beboelse. Det hænger navnlig sammen med, at erhvervslejemål ikke er underkastet de samme restriktioner som udlejning af boliglejemål.

For leje af lokaler, der udelukkende udlejes til andet formål end beboelse, gælder reglerne i erhvervslejeloven. Herefter fastsættes lejen efter aftale mellem lejer og udlejer. I lejeperioden kan hver af parterne forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den pågældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 1. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet aftaler for det pågældende lejeforhold. Kontor- og forretningsejendomme skal derfor gennemgående vurderes med en højere lejefaktor end beboelsesudlejningsejendomme for at finde frem til ejendommens handelsværdi.

Hvor en kontor- eller forretningsejendom helt eller delvis benyttes af ejeren, fastsættes ejendommens lejeværdi af told- og skatteforvaltningen efter et skøn over de pågældende lokalers markedsleje. Det gælder også i tilfælde, hvor ejendommen benyttes af et selskab, som ejeren kontrollerer.

I helt nyopførte kontor- og forretningsejendomme kan lejen være så høj, at alle lokalerne ikke kan lejes ud med det samme. Udlejeren kan i så fald forsøge at stimulere interessen ved at tilbyde en lavere begyndelsesleje. Den lave begyndelsesleje aftales oftest på det vilkår, at lejen skal stige gradvis over en periode, indtil den kommer op på en leje, der er sædvanlig for tilsvarende lokaler i andre ejendomme. Ved fastsættelsen af ejendommens bruttolejeindtægt tages der normalt ikke hensyn til sådanne aftaler. Skønnes udlejningskapaciteten ikke at kunne udnyttes fuldt ud inden for omkring et år efter ejendommens ibrugtagning, kan lejefaktoren efter omstændighederne fastsættes 1-3 points lavere end for tilsvarende fuldt udlejede ejendomme.

I de større byer er mange tidligere beboelsesejendomme indrettet til kontor- og forretningsformål, efter at der er blevet givet tilladelse til at nedlægge beboelseslejlighederne. Nogle af ejendommene er imidlertid mindre velegnede til disse formål, bl. a. fordi ejendommene er vanskelige at modernisere i takt med den teknologiske udvikling. Hertil kommer problemer med at skaffe parkeringsmuligheder for ansatte og kunder. De nævnte forhold har medført, at markedet for denne type ejendomme er blevet betydeligt indsnævret, medmindre der knytter sig en ganske særlig værdi til deres beliggenhed eller historie.

Overskyende grundarealDer gives i visse tilfælde et tillæg til den sædvanligt beregnede ejendomsværdi for værdien af et overskyende grundareal, som ikke anvendes ved ejendommens løbende drift, men som kan anvendes til nybyggeri. Tillægget fastsættes skønsmæssigt ud fra efterspørgslen efter jord til erhvervsejendomme.

Hoteller Hoteller, der er medlem af Horesta og har mindst 8 værelser, er blevet klassificeret med fra 0 til 5 stjerner efter objektive kriterier, der omfatter en række fysiske faciliteter eller tjenesteydelser. Klassifikationen inddrager ikke forhold som f.eks. atmosfære, beliggenhed, udsigt eller madens kvalitet. "Hotel Garni" kan forekomme på såvel skiltet ved hotellet som på hjemmesiden www.hotel.dk. "Garni" betyder, at hotellets restaurant normalt kun serverer morgenmad. Vil man vide mere om hoteller, og hvad klassifikationen betyder, kan man søge alle nyttige oplysninger på www.hotel.dk.

Lejefaktoren Ved ansættelsen af hotellers ejendomsværdi ses der i særlig grad på omsætningen, og i forpagtningsaftaler er forpagtningsafgiften således fastsat i forhold til hotellets omsætning. Det er kutyme i branchen, at afgiften fastsættes som en procent af omsætningen ved værelsesudlejning og en anden procent af omsætningen i restaurant, selskabslokaler, kiosk etc. Er hotellet i særlig god drift forhøjes procentsatserne, jf. herom nedenfor. Told- og skatteforvaltningen indhenter sædvanligvis oplysninger om omsætningens størrelse og fordeling i de seneste 3 år forud for vurderingstidspunktet. Betaler operatøren imidlertid en fast årlig afgift, hvilket kan være tilfældet når et hotel har en stabil omsætning, benyttes den betalte leje. Såfremt bygningsejeren selv forestår driften af hotellet, fremskaffes de samme omsætningstal som i forpagtningssituationen til brug for vurderingen. Hotelbranchen er meget konjunkturfølsom, og det kan derfor være nødvendigt at supplere oplysningerne med et skøn bl.a. over den belægningsprocent, hotellet kan forvente i fremtiden.

Vejledende for fastsættelsen af markedsværdien er som tidligere nævnt forholdene mellem omsætningen i de forskellige grene af hoteldriften:

Den leje man kommer frem til, ganges herefter på sædvanlig vis med den faktor told- og skatteforvaltningen finder passende for at nå frem til handelsværdien. Ved valg af lejefaktoren tager man hensyn til hotellets drift, vedligeholdelsesstand, bygningsmæssige standard og stabilitet i omsætningen. For hoteller i særlig god drift, hvorved der i denne forbindelse forstås hoteller med en belægningsprocent, der i væsentlig grad overstiger 70 pct., kan der til brug for lejeberegningen i de forskellige grene af hoteldriften som tommelfingerregel anvendes henholdsvis 25 pct. af værelsesomsætningen og 10 pct. af omsætningen i øvrigt. For at finde frem til, om et hotel er i særlig god drift, er det nødvendigt at kende belægningsprocenten, hvorfor denne skal søges oplyst. Det bemærkes, at belægningsprocenten og dermed omsætningen er helt afhængig af et hotels mere eller mindre gunstige beliggenhed i forhold til den personkreds man ønsker at tiltrække.

Foranstående vejledning retter sig hovedsagelig på hoteller med mindst 40 senge.

Samme fremgangsmåde kan anvendes for ejendomme med blandet hotel og kursusvirksomhed, der omfatter nyere og veludstyrede ejendomme, eller ældre ejendomme, hvor der er gennemført udvidelse og modernisering.

EjerlejlighedsmodellenEn anden og ofte anvendelig metode at ansætte hoteller efter, specielt når der ikke foreligger oplysning om omsætningstallene, kan være at benytte sig af en "ejerlejlighedsbetragtning". I hotelbranchen handles hoteller i særlig god drift ofte på værelsespriser, når der er tale om større nye eller helt moderniserede hoteller med en central beliggenhed, hvor omsætningen for hovedpartens vedkommende ligger på værelsesudlejningen. For sådanne hotelejendommes vedkommende vil et dobbeltværelser på 24-30 m² i København erfaringsmæssigt kunne ansættes til 400.000 - 1.500.000 kr. pr. værelse, inkl. udenomsarealer. Prisintervallet dækker over hoteller med 2 til 5 stjerner.

Uden for det københavnske område vil man herefter ved at sammenholde eget prisniveau for ejerboliger og kontorejendomme med det københavnske nogenlunde kunne finde frem til værdien af et hotelværelse og dermed for hele hotellet.

Tillempet erhvervslejeSåfremt det ikke er muligt at anvende hverken omsætnings- eller ejerlejlighedsmetoden er en tredje metode direkte at anslå en markedsværdi for bygningen. Der tages her udgangspunkt i sædvanlige erhvervslejer i området omkring hotelejendommen tillempet et hotels mere specielle udformning.

Er man usikker omkring et hotels værdifastsættelse, kan det være formålstjenligt at foretage en kontrol. Denne kan ske ved en kombination de 3 forannævnte vurderingsmetoder, for at konstatere om de fører frem til et nogenlunde ensartet resultat. Fællesnævneren vil her være en etagemeterpris. En efterfølgende kontrol af hoteller af samme standard (samme antal stjerner) vil føre frem til et sæt etagemeterpriser, der vil gøre det muligt at sammenligne hotelvurderinger over større områder med henblik på at opnå en større ensartethed i vurderingerne.

Ejendomme for hvilke forudsætningerne for hoteldrift ikke længere er til stede, enten på grund af bygningsmæssig forældelse eller på grund af overkapacitet af hotelværelser i området, skal ansættes efter deres alternative anvendelsesmuligheder. Dette vil typisk være udlejning til kontorformål, hvor man kan finde støtte i de kvadratmeterlejer, der gælder for kontorer i området. I den situation bør man være særlig opmærksom på de udgifter, der vil være forbundet med en sådan ombygning til alternativ anvendelse. Specielt nye hoteller med alle moderne bekvemmeligheder kan være særdeles vanskelige og bekostelige at ombygge til alternative formål, og en mulig køber vil i denne situation ikke være villig til at betale ekstra for eksempelvis særskilt bad og toilet til hvert kontor, hvorfor et nyt hotel, såfremt hoteldriften indstilles, må forudsættes at blive genstand for et særdeles stort prisfald.

Sommerhoteller der er opdelt i ejerlejligheder, og som udlejes en stor del af sæsonen af særlige administrationsselskaber, ansættes til de priser, der opnås for ejerlejlighederne. De tilknyttede selskabs- og restaurationslokaler m.v. ansættes, i det omfang de er selvstændigt opdelt i ejerlejligheder, efter en forpagtningsafgift (leje) eller efter en skønnet leje, og ellers vurderes arealerne som fællesarealer, henhørende under de enkelte ejerlejligheder i henhold til fordelingstal.

Timeshare Timeshare kan defineres som en formaliseret deling af brugen i tid vedrørende et bestemt objekt, her fast ejendom, således at den enkelte erhverver får en eksklusiv brugsret til den pågældende ejendom eller en del af denne i en periode hvert år inden for en længere årrække eller på ubestemt tid.

Hovedvægten i udbuddet af timesharearrangementer ligger fortsat på hotelejendomme, men der er også eksempler på ferieboliger og helårsboliger.

Timesharearrangementer forekommer i 3 hovedgrupper:

1. Erhvervelse ved skøde på en andel af en ejendom, samt disposition over denne i en nærmere angivet periode.
2. Erhvervelse af aktier i et ferielejlighedskompleks, hvortil der er knyttet en forudbestillings-/brugsret til en lejlighed i ejendommen.
3. Køb af en brugsret i en tidsbegrænset årrække.

I situation 1), hvor der er tale om et egentligt ejendomskøb, er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, der sælges i anparter på 1/52 hver, svarende til 1 uge. Prisen er her betinget af ugens placering på året. Ved afsætning af anparter som timeshare er det muligt at opnå en langt højere pris (5-7 gange højere) for den samlede ejendom/lejlighed end ved salg til ordinær hoteldrift eller sædvanligt ejerlejlighedssalg.

Ved ansættelsen af disse ejendomme kan der, bl.a. ud fra en risikobetragtning, ikke tages udgangspunkt i den opnåelige pris for anparterne, og ejendommen ansættes som tilsvarende ejerlejligheder uden timeshare.

I situation 2), hvor et aktieselskab ejer den faste ejendom, udbyder selskabet alene aktier til interesserede købere. Køberne opnår samtidigt som aktionærer en forudbestillingsret/brugsret til en ikke nærmere defineret lejlighed i ejendommen. Der er således ikke tale om en ejendomsoverdragelse, og ejendommen vurderes som en sædvanlig hotelejendom tilhørende aktieselskabet.

I situation 3) er der tale om køb af en brugsret i en tidsbegrænset årrække. De tidsbegrænsede timesharearrangementer med brugsret anses for lejeforhold, uanset at der er tale om en meget lang tidsbegrænset periode, f.eks. 99 år, hvorimod de tidsubegrænsede arrangementer skattemæssigt behandles som overdragelse af fast ejendom. Der er således ikke tale om en ejendomsoverdragelse, og ejendommen vurderes som en sædvanlig hotelejendom tilhørende udbyderen af timeshareprojektet.

Teatre,
biografer
m.v. Ved ansættelsen af ejendomsværdien for teatre, biografer, forsamlingshuse og lign. må der i særlig grad henses til, om bygningerne er egnede til alternativ anvendelse, for eksempel til butiksformål, og om en sådan alternativ anvendelse vil være en i økonomisk henseende bedre anvendelse end ejendommens nuværende anvendelse, når der tages hensyn til de udgifter, der vil være forbundet med ombygning af de eksisterende bygninger, jfr. ØLD af 20. december 1999 (TfS 2000, 77).

Er bygningernes værdi højere ved en alternativ anvendelse end ved anvendelse til teaterformål m. v., bør ejendomsværdien afspejle dette forhold.

Størstedelen af landets private teatre har til huse i lejede lokaler. SKAT må for sådanne teatres vedkommende søge oplysning om bruttolejeindtægten. Ved fastsættelsen af lejefaktoren må den betydelige økonomiske risiko ved teaterdrift tages i betragtning.

For mindre biografer har de samme betragtninger gyldighed, som er anført vedrørende teatre. Der er imidlertid i de senere år opført en del nye biografer og foretaget ombygninger af ældre, centralt beliggende biografer. En del af disse biografer lader sig drive på kommerciel basis.

Indkøbscentre og stormagasinerDer er gennem de sidste mange år sket en væsentlig ændring af butiksstrukturen. Der er foregået en betydelig koncentration af butikker på færre og større enheder. Uden for eller i udkanten af de større byer er der bygget indkøbscentre med mange forretninger og gode parkeringsmuligheder. Både mindre butikker og stormagasiner har tabt markedsandele til disse centre.

I indkøbscentrene kan lejen pr. kvadratmeter butiksareal variere stærkt efter, hvor i centret de enkelte arealer ligger. Således vil lejen typisk være væsentlig lavere på 1. salen end i stueetagen. Er centret opdelt i ejerlejligheder, er det nødvendigt, at told- og skatteforvaltningen kender lejen i centrets forskellige afsnit.

P-huse

P-huse er erhvervsejendomme, som er karakteriseret ved, at der ved parkering betales en afgift, almindeligvis timeafgift. Jo mere central beliggenhed i forhold til indkøbssteder m.v., jo højere afgift.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien kan der med fordel tages udgangspunkt i den samlede årlige bruttoindtægt ganget med en lejefaktor, som er afhængig af P-husets beliggenhed, standard m.m.

Er P-huset lejet ud, og foreligger der en oplyst årlig bruttoleje, kan man også tage udgangspunkt i denne leje.

Endelig skal man være opmærksom på, at nogle P-huse kan have pladser, som er lejet ud til nærliggende virksomheder og beboere. I disse tilfælde er bruttoindtægten en kombination af både timeafgifter og månedlige/årlige afgifter.

I modsætning til de egentlige P-huse stiller mange centre og forretninger gratis parkeringsfaciliteter til rådighed for kunderne. Disse parkeringsarealer, som kan forveksles med P-huse, er en del af centerets/forretningens almindelige drift. Som hovedregel dækker centerets/forretningens husleje også disse p-arealer. Hvis der ved ansættelsen af ejendomsværdien for centeret eller forretningen tages udgangspunkt i den oplyste husleje, indgår ejendomsværdien af P-arealerne derfor almindeligvis i lejeværdiberegningen.

Tankstationer Tankstationers værdi beror i særlig høj grad på deres beliggenhed. Tankstationers forpagtningsafgift bestemmes dels af omsætningen i de tilhørende butikker, dels af benzinsalget. Forpagtes såvel butik som tankanlæg, kan forpagtningsafgiften skønnes til 5 pct. af den årlige butiksomsætning og 3 øre pr. solgt liter af det årlige benzinsalg. I nogle tilfælde er det alene butikken, som forpagtes, mens forpagter blot administrerer salget af benzin. Forpagtningsafgiften ligger stadig omkring 5 pct. af den årlige butiksomsætning. Hertil kommer så, at forpagter får et antal øre pr. solgt liter benzin af benzinselskabet for at administrere benzinsalget.

Som udgangspunkt kan værdien af en tankstation skønnes til 5 pct. af den årlige butiksomsætning plus 3 øre pr. liter af det årlige benzinsalg gange med en lejefaktor, som kun undtagelsesvis overstiger 10. For særligt velbesøgte tankstationers vedkommende må de fysiske rammer for eventuelle udvidelser tages i betragtning.

Tankanlæg i forbindelse med benzin- og servicestationers pumper medtages ikke ved vurderingen af den faste ejendom i modsætning til olietanke til opbevaringsformål, TfS 1986, 50

Den omstændighed, at der i en årrække har været detailsalg af benzin og dieselolie fra en ejendom, medfører, at der er en risiko for, at grunden er forurenet. Ældre tankstationer, der ligger i beboelseskvarterer, må vurderes under hensyn til, at nedtagelse af tankanlægget med henblik på alternativ anvendelse kan være forbundet med udgifter til oprensning af grunden.

De 8 selskaber, som har engrossalg af benzin i Danmark, stiftede i 1993 Oliebranchens Miljøpulje med det formål at tilvejebringe midler til oprensning af grunde, hvor der har ligget tankstationer. Fristen for indstilling til tildeling af midler fra puljen udløb den 1. april 1999. Alle tankstationer, for hvilke der er indgivet rettidig indstilling, er blevet eller vil blive undersøgt. Tildelingen af puljens midler administreres af Miljøpuljerådet.

Ejendomme, som er prioriteret af Miljøpuljerådet, og som kan forventes oprenset inden for en overskuelig tid, må formodes at have en værdi, der nærmer sig værdien af ikke forurenede ejendomme med tilsvarende beliggenhed.

CampingpladserDenne vejledning anvendes, hvor man ikke har oplysninger om omsætningstallene for campingpladsen og derfor er henvist til at foretage et "formaliseret" skøn over handelsværdien. Såfremt man har fået omsætningstallene oplyst, anvendes disse ved vurderingen.

Der er ca. 500 campingpladser i Danmark godkendt af Campingrådet.

Campingpladserne tildeles fra 1 til 5 stjerner, hvor kategori 5 er den bedste. Hovedparten af campingpladserne er tildelt 3 stjerner.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien, der tager sit udgangspunkt i en omsætningsbetragtning, lægges følgende oplysninger til grund :

1. Hvor lang en periode af året er campingpladsen åben?
2. Hvor stor er belægningsprocenten i gennemsnit på den enkelte campingenhed?
3. Antallet af overnatninger?
4. Hvad koster en overnatning, pr. voksen, pr. barn, pr arealenhed m.v.?
5. Antallet af campingenheder (tilladte/faktiske)?

På langt de fleste godkendte campingpladser kan man leje campinghytter eller campingvogne, hvor hytternes kategorisering ikke har sammenhæng med campingpladsens stjerneklassifikation. Campinghytternes standard er inddelt i fem kategorier I, II, III, IV og V, hvor V er den bedste. Der er ikke bad og toilet i de fleste campinghytter, men i kategori IV og V, der er på henholdsvis 20 m² og minimum 25 m² er der bl.a. køkken, toilet, håndvask og bruser. Kategori IV og V er delt op i a og b, hvor a er den bedst udstyrede. Udlejningsprisen er afhængig af kvalitet og efterspørgsel, men gennemsnitsprisen vil typisk være fra 350,- til 700,- kr. pr. overnatning for 2-6 personer i en hytte i højsæsonen. Uden for sæsonen vil prisen være fra 225 kr. pr. dag for hele familien.

Da hovedparten af landets campingpladser er tildelt tre stjerner, vil det være formålstjenligt at tage udgangspunkt i en ansættelse af en sådan campingplads.

For at en campingplads skal være rentabel, vil en campingplads i dag skulle indeholde ca. 300 campingenheder, svarende til ca. 1.000 overnatninger pr. døgn.

Undersøgelser af området har vist, at den årlige omsætning pr. campingenhed (200 m²) som overvejende hovedregel svarer til campingenhedens handelsværdi, og følgende formel kan herefter anvendes ved ansættelsen af ejendomsværdien af en campingplads:

Åbningstid x belægningsprocent x antal overnattende personer pr. campingenhed pr. døgn x pris pr. person = ansættelse pr. campingenhed.

En campingenheds "lejeværdi" kan herefter kapitaliseres med en lejefaktor på 3,0, hvor valget af en kapitalisationsmodel herefter indebærer, at campingenhedens grundværdi er indeholdt i ejendomsværdien. Da en campinghytte tæller med ved fastsættelsen af det tilladt antal campingenheder på en campingplads, er det alene campingenhedens grundværdi, der skal tillægges den særskilt ansatte bygningsværdi for campinghytter, jf. C.2.4.

En campingplads ejendomsværdi fremkommer ved, at værdien pr. campingenhed, ekskl. hytter, ganges med det faktiske antal campingenheder på pladsen, og hertil lægges evt. værdi af en ejerbolig, campinghytter, motellignende virksomhed som udlejning af familierum og enkeltværelser, swimmingpool og butik/minimarked, når der er tale om mere end et mindre kioskudsalg.

Følgende oplysninger ligger herefter til grund for forslag til en vurdering af en trestjernet campingplads:

Åbningstid 6 måneder (180 dage), belægningsprocent 23, 2,5 person pr. campingenhed pr. døgn og en gennemsnitspris pr. person på 60 kr.

Værdien kan herefter beregnes ud fra følgende formel, hvor kapitalisationsfaktoren sættes til 3,0:

180 dage x 23pct. x 2,5 x 60 kr.x 3,0 = 18.630 kr./18.600 kr. pr. campingenhed.

300 campingenheder x 18.600 kr. 5.580.000 kr.

Hertil lægges værdi af ejerbolig, campinghytter m.v.

For 4 stjernede campingpladser gives et tillæg på 15 pct. pr. campingenhed, og for femstjernede campingpladser et yderligere tillæg på 20 pct. pr. campingenhed. Det skønnes disse pladser har en højere belægningsprocent.

For tostjernede campingpladser gives et nedslag på 5 pct. pr. campingenhed, og for énstjernede campingpladser gives et yderligere nedslag på 5 pct.

For helårsåbne campingpladser (360 dage om året) reduceres belægningsprocenten som udgangspunkt til 15 i den opstillede beregningsformel, og forcampingpladser der alene har åbent i højsæsonen (90 dage i tiden 15. juni - 15. september) forhøjes belægningsprocenten som udgangspunkt til 40. For campingpladser der har åbent i et afvigende antal måneder end de skitserede anslås belægningsprocenten at ligge i intervallet 15-45. Det kan her, ud over at benytte sig af sit lokalkendskab, være formålstjenligt at søge belægningsprocenten oplyst hos ejer eller forpagter, idet belægningsprocenten og overnatningsprisen er de afgørende reguleringsfaktorer ved den konkrete ansættelse af ejendomsværdien/handelsværdien af en campingplads.

Ved værdiansættelsen af campinghytter skal man være opmærksom på, at de slides hurtigt. Den forventede levetid kan skønnes til 10 år.

Eksempel på vurdering af en campingplads.

Trestjernet campingplads på 68.000 m² med tilladelse til 300 campingenheder, åben i 6 måneder (180 dage), med normal belægningsprocent ud fra lokalkendskab. Ejer har intet oplyst.

Der forefindes en ejerbolig/parcelhus på 120 m², 20 campinghytter kategori IVa, samt mindre kioskudsalg. Campingpladsen ligger i landzone i naturskønne omgivelser ca. 1 km. fra strand og indkøbsmuligheder.

I bogen Camping Danmark udgivet af Campingrådet, er der nyttige oplysninger til brug for vurderingsarbejdet. Se endvidere C.2.4.

Der henvises i øvrigt til Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 273 af 21. marts 2007 med senere ændringer om tilladelse til udlejning af arealer til campering og om indretning og benyttelse af campingpladser (Campingreglementet).

GolfbanerDer er ca. 164 golfbaner i Danmark (2007) registreret under Dansk Golf Union (DGU).

Golfbaner etableres som oftest i landzone, og anlægget vil i så fald i det mindste forudsætte en zonelovstilladelse. Ofte vil anlæg af en golfbane dog være af så indgribende karakter, at det vil være nødvendigt at tilvejebringe en lokalplan, med et deraf følgende tillæg til kommuneplanen.

Vandindvindingstilladelse er som hovedregel en forudsætning for at kunne drive en golfbane, hvor vandindvinding til kunstvanding kræver tilladelse efter vandforsyningsloven. Golfklubberne er som erhvervsejendomme ikke generelt fritaget for at betale vandafledningsafgift.

En golfbane er i dag typisk indrettet som en 18 hullers bane, der kræver et areal på 50-70 ha. Heraf optages ca. 50 pct. af det egentlige spilleareal, medens det resterende areal udgør sikkerhedszoner mellem hullerne og mod banens omgivelser. Golfbaner kan også være indrettet som 9, 27 eller 36 hullers baner.

Arealfordelingen af en golfbane på 18 huller, der er den hyppigst forekommende type golfbane, tager sig således ud:

• teesteder, et aflangt græsareal hvorfra spillet starter, og som udgør højst 1 pct. af banens areal (5- 7.000 m2 ),
• greens, der stiller de største krav til anlæg og vedligeholdelse, hvor greens i alt beslaglægger et areal på ca. 1 ha,
• fairways, som udgør langt den største del af den intensivt passede del af banens areal, hvor arealet nærmest svarer til en "almindelig" græsplæne,
• bunkers, bestående af kunstige sandfyldte fordybninger, der normalt er påkrævet på fairways og omkring greens,
• rough, bestående af det høje græs udenfor teesteder, fairways og greens, og endelig
• øvrige arealer til for eksempel klubhus, P-plads, maskinbygninger, træningsbane, øvelsesgreen og reparationsgreen. Arealkravet til disse formål vil samlet udgøre ca. 3-4 ha.

Anlægget af selve golfbanen koster erfaringsmæssigt, alt efter hvor store indgreb der skal foretages i det eksisterende terræn, fra 400.000 kr. til 1.200.000 kr. pr. hul. Udgiften til det etablerede golfanlæg - bestående af teesteder, fairways, ruoghs, bunkers og greens - anses ikke for at vedrøre ejendomsværdien, jf. VUL §§ 9-12. Det kunne overvejes, om der skulle finde en delvis ansættelse sted af nedsænkede vandingssystemer, hvor nedgravede vandledninger ville være vurderingspligtige. Da udgiften hertil, er uhyre beskeden anlægsudgiften taget i betragtning, kan man efter omstændighederne undlade at ansætte en særskilt ejendomsværdi her, hvorefter der ikke skal ansættes nogen særskilt "forskelsværdi" pr. hul.

Dette synspunkt vil især være aktuelt i de tilfælde, hvor selve golfanlægget ligger på lejet grund, hvor det fremgår af lejekontrakten, at arealet ved kontraktens udløb skal retableres til landbrug/skov. Udlejeren af grundarealet vil ikke her opfatte anlægget af golfbanen som en værditilvækst til sin ejendom, men snarere betragte anlægget som en potentiel udgift ved arealets tilbagegang til dets oprindelige tilstand, såfremt lejeren ikke måtte være i stand til at afholde udgiften hertil. Tilbagegang til den oprindelige tilstand vil typisk skulle ske inden for 1 år. Under forudsætning af at ejeren anvender anlægget erhvervsmæssigt eller lejer det ud på markedsvilkår, er der adgang til at foretage afskrivning på de dele af golfanlægget, der har karakter af egentlige driftsmidler eller afskrivningsberettigede bygninger m. v. Herefter ansættes alene en (forskels)værdi af den egentlige bygningsmasse som klubhus, maskinhus, restaurant m.v., hvor der anslås en lejeværdi som kapitaliseres eller der tages udgangspunkt i opførelsesomkostningerne, såfremt det ikke er muligt at anslå et realistisk markedsværdiniveau.

Dambrug For ferskvandsdambrug gælder Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 1325 af 20. november 2006 om ferskvandsdambrug. Bekendtgørelsen tager sigte på at sikre opfyldelsen af kvalitetsmålsætningen for vandløb og søer, der påvirkes af dambrugsdrift, samt på at begrænse udledningen af næringssalte til havet ved fastsættelse af krav til indretning og drift af dambrug. Bekendtgørelsen om modeldambrug nr. 1327 af 20. november 2006 fastsætter regler om fastsættelse af det højeste tilladelige foderforbrug for modeldambrug.

Man må samtidig være opmærksom på § 37 a i vandløbsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 24. september 2009. Herefter kan godkendelsesmyndigheden, hvor opstemningsanlæg er til væsentlig skade for vandløbskvaliteten, gennemføre de nødvendige foranstaltninger, herunder regulere vandløbet, for at genskabe en tilfredsstillende natur- og miljøkvalitet. Endvidere må man være opmærksom på § 22, stk. 4, i vandforsyningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 935 af 24. september 2009, hvoraf det fremgår, at der ved tilladelser til indvinding af overfladevand til dambrug altid skal opretholdes en vandforsyning på mindst halvdelen af medianminimumsvandføringen i vandløbet.

Der verserer fortsat en række uafklarede ankesager om tilladelse til indvending af overfladevand og brug af medicin og hjælpestoffer.

Ved et dambrugs produktion forstås vægten af tilvæksten af de på dambruget årligt producerede fisk (inkl. døde fisk), medens der ved foderkvotienten forstås den mængde foder målt i kg. der medgår til produktion af et kg. fisk. Størrelsen af det årlige højest tilladelige foderforbrug fastsættes af godkendelsesmyndigheden. For traditionelle dambrug fastsættes foderkvotienten ud fra den eksisterende produktion, vandløbets vandføring og dambrugets vanddækkede areal, samt dambrugenes indbyrdes beliggenhed. For modeldambrug fastsættes fodertildelingen efter retningslinierne i bekendtgørelsen om modeldambrug

Ved godkendelsesmyndighedens tildeling af foderforbruget er der således taget hensyn til de aktuelle forhold på det enkelte dambrug, og ønsker en dambruger herefter at øge produktionen og dermed fodertildelingen, kræver dette en miljøgodkendelse efter miljøbeskyttelseslovens kapitel 5. Såfremt det findes påkrævet for vurderingen, kan der søges oplysning hos godkendelsesmyndigheden om det enkelte dambrugs fodertildeling.

Et dambrugs handelsværdi/ejendomsværdi udtrykkes bedst ud fra dets mulige produktion, hvorved forstås: vægten af tilvæksten af de på dambruget årligt producerede fisk. Et produktionsdambrugs ejendomsværdi skønnes at udgøre ca. 12.000 - 15.000 kr. pr. ton tilladt fodertildeling. Der skelnes ikke mellem traditionelle dambrug og modeldambrug. I den kapitaliserede værdi af fodertildelingen/vandindvindingsretten indgår værdien af det grundareal, der kan henføres til selve dambrugsproduktionen, værdien af produktionsbygninger, værdien af vej- og sporanlæg i tilknytning til fodrings- og oprensningsarbejder, samt værdien af igangværende damme, bundfældningsbassiner og hovedstemmeværk.

For dambrug med produktion af moderfisk fastsættes foderforbruget særskilt for denne del af produktionen, og den tilladte fodertildeling målt i ton kapitaliseres med ca. 22.000 - 25.000 kr. Dette skyldes, at foderkvotienten er væsentlig mere gunstig end for sædvanlige produktionsdambrug.

Til den kapitaliserede værdi lægges værdien af boliger, hvor der tages udgangspunkt i forslagsberegningerne for parcelhuse, samt værdien af eventuelle arealer til andre formål, se C.2.4.