B.3.1.3.3 Havne, offentlige værker og rensningsanlæg m. v.

For udlejede havnearealer ansættes ejendomsværdien som for andre erhvervsmæssigt benyttede arealer, dvs. på grundlag af den oplyste lejeindtægt og en skønnet lejefaktor. Der forekommer kun få salg af havnearealer eller arealer, der umiddelbart kan sammenlignes dermed.

De kommunale havnes lejefastsættelse er ikke længere undergivet Trafikministeriets regulering. Havnenes arealleje formodes at afspejle de stedlige efterspørgselsforhold, medmindre der er indgået særligt langvarige lejemål, f. eks. med begrænsede muligheder for at justere lejen. Afspejler areallejen ikke efterspørgselsforholdene, må der ske en tilpasning af lejefaktoren. Med hensyn til driftsudgifterne bemærkes, at havnens udgifter til vedligeholdelse og belysning m. v. af gader og veje til dels må anses for at vedrøre de udlejede arealer, medens udgifterne til vedligeholdelse af selve havnen og havnebassinet kun i særlige tilfælde har indvirkning på udlejningsarealernes værdi.

Lejefaktoren fastsættes under hensyn bl. a. til beliggenhedsmæssige forhold, navnlig arealernes nærhed ved motorveje og jernbaner, og til områdets igangværende erhvervsmæssige udvikling.

Nogle kommuner opkræver kommunal ejendomsskat direkte hos havnearealernes lejere. Når areallejen ikke indeholder ejendomsskatter, må lejefaktoren fastsættes nogle points højere (2-3), end hvis lejeindtægten også skal dække denne udgift.

Hvor et udlejet havneareal er bebygget af lejeren, skal bygningerne vurderes selvstændigt efter reglerne for bygninger på fremmed grund, se B.3.5.

Spildevandsanlæg ansættes til værdien i handel og vandel. Ejendomsvurderingen omfatter alene værkets faste anlæg, medens maskiner, inventar og lignende ikke medtages ved vurderingen.

Ved vurderingen af et spildevandsanlæg bør der som udgangspunkt anslås en markedsværdi (lejeværdi) for de enkelte (alle) bygninger, som kapitaliseres på sædvanlig måde. Da der imidlertid er tale om ikke frit omsættelige ejendomme, kan det være vanskeligt at anslå en markedsværdi. Såfremt dette er tilfældet, må der tages udgangspunkt i opførelsesomkostningerne under skyldig hensyntagen til en økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger og bygningsbestanddele. Til denne værdi lægges grundværdien.

Der bliver ikke længere udmeldt normtal for disse som oftest få men meget specielle erhvervsbygninger, hvorfor told- og skatteforvaltningen henvises til eventuelt at tage udgangspunkt i tidligere anvendte normtal, der tillempes prisniveauet. Når der alene skal anvendes normtal ved vurderingen, skyldes det, at man derved undgår en sammenblanding af to vurderingsprincipper, hvor man ved anvendelse af markedsværdiprincippet har inkluderet grundværdien i ansættelsen, medens det samme ikke er tilfældet ved brug af normtalsmetoden.

Ejes et spildevandsanlæg af en privat interessentskab, og er der sammenfald mellem ejere og brugere, og er spildevandsanlægget etableret uden for de enkelte ejeres ejendomme, skal spildevandsanlægget efter told- og skatteforvaltningens opfattelse vurderingsmæssigt - på samme måde som grundejeres fællesarealer - ansættes til 0 kr., idet spildevandsanlæggets værdi forudsættes indeholdt i de enkelte ejeres ejendomsvurdering.

El- og kraftvarmeværker ansættes til værdien i handel og vandel, jf. VUL § 6. Ejendomsvurderingen omfatter alle værkets faste anlæg, mens maskiner, inventar o.lign.ikke medtages ved vurderingen. Da el- og kraftvarmeværker hører til en kategori ejendomme, der ikke kan karakteriseres som frit omsættelige, kan det være vanskeligt at finde frem til en relevant markedsværdi (lejeværdi) for de egentlige produktionsbygninger, så som turbine- og kedelbygninger m.fl, medens det samme ikke er tilfældet for de til værkerne knyttede administrations- og mandskabsbygninger.

Ved vurderingen af erhvervsejendomme tages der principielt udgangspunkt i markedsværdiprincippet, men kun såfremt princippet kan anvendes fuldt ud på hele ejendommen, ellers tages udgangspunkt i nyopførelsesomkostningerne under skyldig hensyntagen til en økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi, bestående af anslåede normtal, for samtlige vurderingspligtige bygninger inkl. bygningsbestandele. Til denne værdi lægges grundværdien.

Når told- og skatteforvaltningen opfordrer til, at man benytter enten markedsværdiprincippet eller normtalsprincippet, skyldes det, at man derved undgår en sammenblanding af to vurderingsprincipper, hvor man ved anvendelsen af markedsværdiprincippet har grundværdien inkluderet i lejen, medens det samme ikke er tilfældet ved brug af normtalsprincippet eller kubikmeterprincippet.

Med hensyn til el- og kraftvarmeværker viser erfaringen, at markedsværdiprincippet ikke er hensigtsmæssigt for de større elværker, idet der på disse findes meget specielle bygninger, som er meget vanskelige at fastsætte en markedsværdi for, idet der hverken findes leje eller handelspriser for disse bygninger. Det drejer sig især om kedel- og turbinebygninger. Disse må nødvendigvis vurderes efter normtalsprincippet ud fra byggeomkostninger efter genanskaffelsesprincippet og forholdsvis beregning af levetid med hensyn til økonomisk og teknisk forældelse. Normtallet må for disse bygninger beregnes som en kubikmeterpris. Hele værket må herefter ansættes efter normtalsprincippet. Det vil sige, at de øvrige bygninger må sættes efter normtal baseret på oplysninger om kvadratmeterpriser på tilsvarende bygninger.

Markedsværdiprincippet skønnes herefter fortrinsvis at kunne anvendes i forbindelse med vurderingen af små og mellemstore el- og kraftvarmeværker, hvor der ikke forefindes meget store og specielt indrettede bygninger, der kan være vanskelige at håndtere.

Ved vurderingen af selve værket er det således alene bygninger og bygningsbestandele inkl. sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, der skal medtages ved vurderingen. Sondringen, mellem hvad der skal medtages ved vurderingen går på, hvad der er indlagt til brug for bygningens anvendelse til erhverv i almindelighed (tjener bygningen) som medtages ved vurderingen, hvorimod installationer indlagt til brug for en særlig erhvervsmæssig udnyttelse af bygningen (tjener erhvervet) ikke i vurderingsmæssig henseende betragtes som sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, og derfor ikke skal medtages ved vurderingen.

Vandværker medtages således ved ejendomsvurderingen og ansættes til værdien i handel og vandel. Ejendomsvurderingen omfatter alene værkets faste anlæg, medens maskiner, inventar og lignende ikke medtages ved vurderingen. Da vandværker hører til en ejendomstype,der ikke kan karakteriseres som frit omsættelig, kan det derfor være vanskeligt at finde frem til en relevant markedsværdi for selve vandværket, medens det samme ikke gør sig gældende for de eventuelt til vandværket knyttede administrations- og mandskabsbygninger m.v.

Ved vurderingen af et vandværk tages der principielt udgangspunkt i markedsværdiprincippet, dog kun såfremt princippet lader sig anvende fuldt ud på ejendommen. I andre tilfælde må der tages udgangspunkt i opførelsesomkostningerne under skyldig hensyntagen til en økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger og bygningsbestanddele. Til denne værdi lægges grundværdien.

Når man anviser enten lejeværdiprincippet eller normtalsprincippet skyldes det, at man derved undgår en sammenblanding af to vurderingsprincipper, hvor man ved anvendelse af lejeværdiprincippet har grundværdien inkluderet i ansættelsen, medens det samme ikke er tilfældet ved brug af normtalsmetoden.

Hvor en vandindvindingsret hviler på en særlig tilladelse efter lov om vandforsyning m. v., henføres retten efter fast vurderingpraksis ikke til den faste ejendom og medtages derfor ikke ved vurderingen.

Hvor grundvand eller overfladevand (fra å eller sø) anvendes til brug i grundejerens husholdning, landbrug eller anden næringsdrift af mindre omfang, kræver indvindingen ikke særlig tilladelse. Værdien af vandindvindingen anses i så fald for at høre til den faste ejendom og at skulle medtages ved vurderingen.

Ejes et vandværk af et privat interessentskab, og er der sammenfald mellem interessenter og forbrugere, og vandværket er etableret uden for de enkelte interessenters ejendomme, skal vandværket efter told- og skatteforvaltningens opfattelse vurderingsmæssigt - på samme måde som grundejeres fællesarealer - ansættes til 0, idet vandværkets værdi forudsættes indeholdt i de enkelte interessenters ejendomsvurdering.

Til forskel herfra vil vandværker mv., der drives i selskabsformen a.m.b.a. skulle vurderes selvstændigt. Dette skyldes, at der ikke som i tilfældet med selskabsformen interessentskab er direkte sammenhæng mellem selskabets ejendom og den enkelte deltagers ejendom. Ved interessentskaber ejes en andel af samtilige aktiver og passiver, mens man ved andelsselskaber ejer en andel af selskabets nettoformue - ikke de enkelte aktiver og passiver.

Man skal endvidere være særligt opmærksom på, om der foregår en produktion i de anlæg/bygninger der findes på arealet, hvilket i bekræftende fald indebærer, at der er tale om løsøre/inventar, som derfor ikke skal medtages ved vurderingen af den faste ejendom.

Opmærksomheden skal også rettes imod, om de eksisterende tankanlæg benyttes eller ej, herunder om der er mulighed for at disse eventuelt kan benyttes til andre formål. Er dette ikke tilfældet, skal der udvises en særlig forsigtighed ved ansættelsen af disse tankanlæg, idet disse meget vel kan repræsenterer en negativ værdi, da nedrivning kan være forbundet med store omkostninger. Virksomhederne lader derfor ofte tankanlæggene henligge ubenyttede gennem længere tid.Vedrørende den praktiske fremgangsmåde ved vurderingen skal der som for øvrige specielle erhvervsejendomme finde en vurdering sted principielt ved brug af markedsværdiprincippet.