H.A.1.1.2 Forslagssystemet for ejerboliger

Indhold

Dette afsnit handler om forslagssystemet for ejerboliger.

Afsnittet indeholder:

• Historik
• Hjemmelsgrundlag (lovgrundlag)
• Systemets opbygning og anvendelse.

Historik

For de mest almindelige ejendomskategorier, nemlig

• parcelhuse
• rækkehuse
• sommerhuse og
• etagelejligheder

ansættes ejendomsværdi og grundværdi med udgangspunkt i maskinelle beregninger, som SKAT foretager på grundlag af oplysninger om den enkelte ejendom sammenholdt med analyser af priser opnået ved frie salg af ejendomme i det pågældende område.

Gennem analyserne afdækkes det, hvilke faktorer der har afgørende betydning for prisdannelsen, og hvilken vægt disse faktorer tillægges.

Ved anvendelse af analyseresultaterne beregnes en ejendomsværdi, som er et tilnærmelsesvis udtryk for, hvad ejendommen ville kunne sælges for.

Igennem en lang årrække har de lovpligtige indberetninger i forbindelse med ejendomssalg været tilgængelige for SKAT, som har bearbejdet oplysningerne statistisk.

Desuden har Danmark en lang tradition for jordregistrering af forskellig art. Denne registrering er i dag samlet i det kommunale ejendomsregister (ESR).

Indtil 1977 blev der før hver almindelig vurdering udsendt et skema til ejerne, som skulle afgive en række oplysninger om deres ejendom og sende skemaet tilbage til vurderingsmyndighederne.

På grundlag først og fremmest af disse oplysninger blev der i slutningen af 1970'erne opbygget et kommunalt bygnings- og boligregister (BBR), der indeholder ret detaljerede oplysninger om landets bygninger.

I 1979 anbefalede en arbejdsgruppe, som den daværende skatteminister havde nedsat, at vurderingsskemaerne blev afskaffet, og at vurderingerne principielt blev baseret på de oplysninger, der var registreret af myndighederne om ejendommene.

Derefter blev det besluttet at udvikle det såkaldte forslagssystem, der blev taget i brug første gang ved 17. almindelige vurdering pr. 1. april 1981.

Hjemmelsgrundlag (lovgrundlag)

Forslagssystemet kan anvendes som hjælpemiddel ved vurderingen. Se VUL § 39, stk. 1.

Efter denne bestemmelse foretages ejendomsvurderingerne på grundlag af oplysninger bl.a. fra det kommunale ejendomsstamregister (ESR), Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og andre registre med oplysninger om fast ejendom.

Systemets opbygning og anvendelse

I forbindelse med opbygningen af forslagssystemet traf det daværende Statsskattedirektorat to afgørende valg.

Statistiske analyser af salgene af enfamiliehuse viste meget hurtigt, at den vigtigste prisdannende faktor knytter sig til grundværdien, sædvanligvis bestemt som beliggenheden.

Derfor blev systemet for det første indrettet så der tages udgangspunkt i grundværdien, når forslaget til ejendomsværdi beregnes.

Andre udgangspunkter, der kunne være valgt, som fx bygningsforhold, antages at føre til mindre sikre forslag.

For det andet blev der indlagt en forudsætning for analysearbejdet om, at vurderingsforslagene skulle kunne beregnes ved hjælp af de fire simple regnearter.

Det betød først og fremmest, at det blev nemmere at forklare ejerne, hvordan man nåede frem til vurderingsforslagene.

Statsskattedirektoratet var opmærksom på, at der derved måtte gives køb på nogen nøjagtighed, men fordelene ved et forståeligt system fandtes at veje tungere end en marginal forbedring af forslagenes kvalitet.

Forud for hver almindelig vurdering er der siden 1981 blevet beregnet forslag til ejendomsværdi og grundværdi for alle "forslagsejendomme".

Vurderingsmyndighederne har skullet godkende forslagene, eventuelt efter at have justeret værdierne på baggrund af individuelle forhold.

Forslagssystemet omfatter ikke erhvervsejendomme og ejendomme med blandet beboelse og erhverv. Se afsnit H.A.2.2 Erhvervsejendomme.

Siden forslagssystemet blev taget i brug, er det ikke undergået forandringer, bortset fra, at der op gennem 1990'erne er blevet føjet stadig flere parametre til de oprindelige, så forslagene ved de senere vurderinger blev beregnet på et meget detaljeret grundlag.

Siden den ændring af vurderingsorganisationen, som blev gennemført i 2002, og som bl.a. indebar, at vurderingsprocessen blev forenklet, foretages beregningerne ud fra lidt færre parametre.

De beregninger, som danner udgangspunkt for de almindelige vurderinger, tager nu i mindre udstrækning hensyn til Bygnings- og Boligregistrets (BBR's) oplysninger om ejendommens indretning.

Dette skal bl.a. ses i sammenhæng med, at registreringen af disse oplysninger har vist sig at være mangelfuld.

I forbindelse med forenklingen af forslagssystemet er det blevet tydeliggjort i vurderingsloven, at SKAT anvender gennemsnitsberegninger ved vurderingen af ejerboliger.

Tydeliggørelsen er sket ved en tilføjelse til den hidtidige bestemmelse i VUL § 6. Efter den skal vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, hvis købesummen skulle erlægges kontant.

Efter det 2. pkt., der blev indsat i 2002, foretages vurderingen af ejerboliger med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Tilføjelsen betyder ikke, at ejendomsværdien og grundværdien må overstige værdien i handel og vandel.