H.A.2.1.2.2 Forslagsmodellerne

Indhold

Dette afsnit handler om forslagsmodellerne.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Niveaufastlæggelse
• Hvornår oprettes lokalkorrektionsområder
• Usædvanlige salgspriser
• Enkeltejendomme.

Regel

Som førsteinstans forvaltning vurderer SKAT alle vurderingspligtige ejendomme i Danmark. Se SFL (skatteforvaltningsloven) § 1.

Niveaufastlæggelse

SKATs arbejde med vurderingen sker i to arbejdsgange. Først bliver vurderingsniveauet fastlagt og dernæst kommer den almindelige gennemgang af de enkelte ejendomme.

SKAT tager udgangspunkt i grundværdiområderne, når de inddeler kommunerne i lokalkorrektionsområder. Et lokalkorrektionsområde kan bestå af et eller flere grundværdiområder.

SKAT stiler efter, at de dyreste og billigste områder i kommunen udskilles til lokalkorrektionsområder.

For at der kan fastsættes et niveau for et lokalkorrektionsområde, skal der være sket mindst ét salg inden for den periode, der indgår i beregningen. Se afsnit H.A.2.1.2.1 Forslagsberegningen om forslagsberegningen.

Hovedreglen er, at der helst skal være sket så mange salg i et lokalkorrektionsområde, at der kan beregnes et statistisk sandsynligt vurderingsniveau. 25-30 salg af bebyggede ejendomme bliver anset for tilstrækkeligt til at opnå den statistiske sikkerhed.

Opdeling i mindre områder kan komme på tale, hvor fx et lille dyrt område er omgivet af et væsentligt billigere område. Dermed vil et gennemsnitligt beregnet niveau ikke komme til at passe i nogen af områderne.

Hvornår oprettes lokalkorrektionsområder

SKAT har opstillet et sæt vurderingsfaglige betingelser, der skal være opfyldt for, at der kan oprettes et lokalkorrektionsområde med et særskilt vurderingsniveau:

• Prisdannelsen skal være markant forskellig fra den øvrige del af vurderingskredsen. 800 - 1600 kr. pr. kvadratmeter sammenvejet etageareal, afhængigt af geografien, anses som en markant forskel.
• Området skal gennem en længere periode have været karakteriseret ved en særlig prisdannelse i forhold til den øvrige del af vurderingskredsen.
• Prisdannelsen skal omfatte hovedparten af ejendomme, dvs. at den særlige prisdannelse skal kunne henføres til området som sådan.
• Grundværdiniveauet skal på forhånd være fastlagt, så der er differentieret tilstrækkeligt mellem dyrere og billigere områder.

SKAT vil normalt kunne holde sig til de beregnede normtal, hvis de er baseret på et tilstrækkeligt antal salg. Tilfældige udsving i priserne formodes at udligne hinanden.

Nogle gange passer udviklingen i en bestemt kommune ikke med den indeksering af salgspriserne, som laves under hensyn til salgstidspunkterne. Se afsnit H.A.2.1.2.1 Forslagsberegningen. Hvis det er tilfældet, må SKAT eventuelt ændre normtallene for samtlige områder i kommunen. Dermed ændres også det gennemsnitlige normtal.

Usædvanlige salgspriser

SKAT kan også have grundlag for at fravige normtallet i områder, hvor nogle få påfaldende salg skønnes at have forrykket niveauet urimeligt.

I områder, hvor der er få eller ingen salg, skal et afvigende vurderingsniveau underbygges af vurderingsfaglige overvejelser, der inddrager pris- og efterspørgselsforholdene i sammenlignelige områder.

Hvis SKAT konstaterer større afvigelser mellem salgspriser og vurdering, forsøger SKAT at finde ud af, om afvigelsen skyldes, at det seneste vurderingsniveau har været forkert, eller der er forhold ved den enkelte ejendom, som vurderingen ikke har taget hensyn til.

Enkeltejendomme

SKATs gennemgang af forslagsejendomme sker med udgangspunkt i de beregnede forslag til ejendomsværdi. SKATs ansættelser er endelige, når ejeren er gjort bekendt med ansættelsen.

Hvis vurderingsforslaget ikke skønnes at være i overensstemmelse med handelsværdien, kan SKAT korrigere forslaget ved at give et tillæg eller nedslag. Tildeling af tillæg eller nedslag sker som regel på foranledning af en besigtigelse eller en klage og er ofte begrundet med, at ejendommens indretning eller vedligeholdelsestilstand afviger fra det normale.

Se også

Se afsnit

• H.A.2.1.2.1.1 om den fælles struktur for forslagsmodellerne.
• H.A.1.1.2 for historik om forslagssystemet og systemets opbygning og anvendelse.