E.A.1.2.3.6 Sommerhusudlejning m.v.

Som udgangspunkt kræves det for at acceptere, at der skatteretligt foreligger erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af sommerhuset, og at skatteyderen kan dokumentere, at sommerhuset ikke er benyttet privat. Hertil kommer, at udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering skal være erhvervsmæssig drevet.

I følge praksis er det en afgørende forudsætning for, at der kan statueres erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at skatteyder kan dokumentere, at den fulde og ubegrænsede ret til at disponere over sommerhuset er overdraget til trediemand i hele indkomståret. Herudover har skatteyder tillige bevisbyrden for, at skatteyderen ikke har benyttet sommerhuset privat i indkomståret. Bevisbyrden skærpes, hvis skatteyderen ikke ved kontrakten med trediemand formelt har fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset privat.

Bemærk: Om forholdet til anden lovgivning, herunder indberetningspligten, se nedenfor om Forholdet til lov om sommerhuse og campering m.v.

Om afgørelser i skatteretlig praksis, se sidst i afsnittet.

Forholdet til lov om sommerhuse og campering m.v.

En udlejning, der opfylder ovennævnte krav, skal altid indberettes til miljøministeren (Naturstyrelsen), jf. https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=13464 . Udlejningen kræver tilladelse efter sommerhusloven, og en sådan tilladelse vil som altovervejende hovedregel ikke blive givet, hvis en bolig - uanset om boligen ligger i sommerhusområde, byzone eller landszone - udlejes erhvervsmæssigt til ferie/fritidsformål, fx hvis ejeren har fraskrevet sig retten til selv at anvende boligen til ferie/fritidsformål, jf. http://www.naturstyrelsen.dk/Lovstof/Lovomraader/Sommerhusloven.htm. Udlejningen kan derfor kun foregå lovligt efter tilladelse fra Naturstyrelsen.

Opmærksomheden henledes derfor på SKATs indberetningsforpligtelse. Indberetningen skal ske umiddelbart efter accept af, at ferieboligejerens udlejning skatteretlig drives som erhvervmæssig virksomhed.

SKAT skal sende indberetning til Naturstyrelsen, hvis SKAT bliver opmærksom på udlejningsvirksomhed, der kan være omfattet af sommerhuslovens § 1 om erhvervsmæssig udlejning mv.

Indberetningspligten fremgår af sommerhuslovens § 11, hvorefter kommunalbestyrelser, told- og skatteforvaltningen og tinglysningsmyndigheder skal afgive indberetning til miljøministeren, hvis de kommer til kundskab om virksomhed, der kan være omfattet af lovens § 1.

Naturstyrelsens kontrol med overholdelsen af sommerhuslovens § 1 er i vidt omfang baseret på indberetninger fra SKAT.

Der er imidlertid ikke fuldstændigt sammenfald mellem, hvad der i skattemæssig forstand anses for erhvervsmæssig udlejning, og den erhvervsmæssige udlejning, der efter praksis omfattes af sommerhuslovens § 1.

For at Naturstyrelsen kan vurdere, om udlejningen kræver tilladelse efter sommerhuslovens § 1, skal følgende forhold indberettes:

• Selskaber, foreninger og andre sammenslutninger, private institutioner, stiftelser, legater og fonde indberettes altid, hvis de ejer, bruger, udlejer eller fremlejer ferieboliger.
• Privatpersoners og enkeltmandsfirmaers udlejning af en eller flere ferieboliger indberettes, når SKAT anerkender udlejningen som erhvervsmæssig, herunder hvor udlejningen er omfattet af virksomhedsskatteloven.
• Privatpersoners udlejning af ferieboliger, når der udlejes mere end to ferieboliger.
• Desuden indberettes, hvis udlejningen i øvrigt forekommer omfattende - økonomisk og/eller tidsmæssigt, f.eks. hvis der er tale om udleje af en feriebolig, hvor ejeren har fraskrevet sig rådigheden over ferieboligen.

Ved "ferieboliger" forstås alle former for hus eller husrum, der ikke anvendes til helårsbeboelse, f.eks. også bylejligheder og parcelhuse.

Indberetning skal ske til en af følgende enheder i Naturstyrelsen som dækker hver deres geografiske område (efter ejers adresse).

• Naturstyrelsen Århus (Region Nordjylland og Region Midtjylland), Lyseng Allé 1, 8270 Højbjerg.
• Naturstyrelsen Odense (Region Syddanmark), C.F. Tietgens Boulevard 40, 5220 Odense.
• Naturstyrelsen Roskilde (Region Sjælland og Region Hovedstaden), Ny Østergade 7-11, 4000 Roskilde.

Ved indberetningen oplyses udlejers navn, adresse, adresse på det udlejede samt eventuelle oplysninger om lejeindtægt og udlejningsperiode.

I øvrigt henvises til DJV Processuelle regler for SKATs opgaver afsnit A.A.6.1.2 Skattemyndighedernes særlige tavshedspligt om videregivelse af fortrolige oplysninger til andre forvaltningsmyndigheder.

Skatteretlig praksis.

I SKM2009.711.SR bekræftede Skatterådet, at skatteyderens udlejning af en hotellejlighed kunne betragtes som erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed uden beskatning af nogen privatandel, når hun efter udlejningsaftalen med hotellet havde fraskrevet sig enhver mulighed for at benytte ejerlejligheden privat.

SKM2011.312.BR. Sagen drejede sig om, hvorvidt skatteyderen kunne anses for at have drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af en hotelejerlejlighed og de deraf følgende skattemæssige virkninger i henseende til straksafskrivning af inventar for indkomståret 2005, berettigelse til at foretage fradrag for driftsunderskud for 2006, berettigelse til at anvende virksomhedsskatteordningen for 2006 samt berettigelse til at foretage skattefri virksomhedsomdannelse for indkomståret 2007. For så vidt angår spørgsmålet om fradrag for driftsmæssigt underskud lagde retten til grund, at lejligheden alene var blevet udlejet i en uge i 2006, at skatteyderen var i besiddelse af nøgle til lejligheden og i overensstemmelse med vedtægter for ejerforeningen var berettiget til selv at benytte lejligheden ved at leje den på markedsvilkår. Retten fandt på denne baggrund ikke, at sagsøgeren effektivt havde fraskrevet sig rådigheden over lejligheden. Retten lagde yderligere vægt på, at der ikke var indgået en aftale med et udlejningsbureau, der effektivt afskar ejeren fra at råde over ejendommen, hvorimod udlejningen i et vist omfang skete ved, at sagsøgeren selv foranledigede, at udlejning kunne finde sted gennem ejerforeningen. Retten fandt således ikke, at sagsøgeren havde godtgjort, at han drev erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af hotelejerlejligheden.

SKM2009.48.BR. Skatteyderen erhvervede den 30. juni 1987 og 31. december 1988 tre ejerlejligheder beliggende i et feriecenter. Som led i ejerskabet af ferielejlighederne var skatteyderen samtidig interessent i det interessentskab, der forestod driften af fællesfaciliteterne i feriecentret. I forbindelse med skatteyderens erhvervelse af ferielejlighederne havde skattemyndighederne pålagt ejerne af lejligheder i feriecentret at opkræve moms, idet udlejningen af ferielejlighederne blev anset for momspligtig hotelvirksomhed. Skatteyderen havde siden 1994 selv forestået udlejningen, og skattemyndighederne havde for indkomståret 2000 og 2001 nægtet ham fradrag, fordi udlejningsvirksomheden ikke blev anset for erhvervsmæssig. Retten fandt, at skatteyderens udlejning af ferielejlighederne ikke var erhvervsmæssig, da han ikke effektivt havde fraskrevet sig rådigheden over lejlighederne til privat benyttelse. Den omstændighed, at der i lokalplanen for området var forbud mod at anvende ferieboligerne til privat brug, kunne efter rettens opfattelse ikke sidestilles med en effektiv rådighedsberøvelse. Heller ikke ejerforeningens vedtægter, der pålagde ejerne at stille lejlighederne til rådighed for udlejning i feriecentret, kunne sidestilles med effektiv rådighedsberøvelse, allerede fordi skatteyderen selv havde forestået udlejningen. Den omstændighed, at skattemyndighederne anså udlejningsvirksomheden for momspligtig, kunne heller ikke føre til, at udlejningsvirksomheden i skattemæssig henseende kunne anses for erhvervsmæssig. Endelig fandt retten, at sagsøgerens deltagelse i interessentskabet heller ikke var erhvervsmæssig, idet interessentskabets indtægter i det væsentligste stammede fra kontingenter indbetalt af interessenterne, og idet interessentskabets opgaver i det væsentligste vedrørte opgaver, ejerforeningen skulle have varetaget.

SKM2005.23.VLR (Appelleret men efterfølgende hævet). Landsretten fandt, at skatteyderen havde haft mulighed for at benytte sommerhuset privat, hvorfor det ikke var godtgjort, at sommerhuset i skattemæssig henseende udelukkende havde været anvendt erhvervsmæssigt. Landsretten udtalte, at det var uden betydning for resultatet, at skatteyderen og hans familie efter det oplyste rent faktisk ikke havde benyttet sommerhuset.

SKM2002.229.HR. Skatteyderen havde ikke fraskrevet sig retten til privat benyttelse af eget sommerhus i kontrakten med et udlejningsbureau, og da det var uden betydning, at privat benyttelse faktisk ikke havde fundet sted, kunne reglerne om ejendomme, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, ikke bruges. Se også SKM2005.78.HR, som vedrørte samme problemstilling.

TfS 2000, 235 VLD. Skatteyder var ejer af to sommerhuse, som blev udlejet gennem et bureau. Landsretten fastslog, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt må anses for en selvstændig erhvervsvirksomhed, der er omfattet af VSL (virksomhedsskatteloven) § 1, stk. 1. Efter VSL (virksomhedsskatteloven) § 1, stk. 3, 1. pkt., kan aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, imidlertid ikke indgå i en selvstændig erhvervsvirksomhed. Udlejningsaftalerne med bureauet gav skatteyder ret til at benytte ejendommene i et omfang, der lå ud over, hvad der var nødvendigt til opfyldelse af sagsøgtes forpligtelse til at vedligeholde disse. Landsretten fandt på den baggrund, at aftalerne gav skatteyder mulighed for privat benyttelse. Uanset udlejningens omfang fandt landsretten, at det havde været muligt for skatteyderen at udnytte brugsretten. Denne brugsret var skattepligtig for skatteyder, jf. SL (statsskatteloven) § 4 b, 2. punktum. Skatteyder fandtes ikke at have godtgjort, at sommerhusene udelukkende havde været anvendt erhvervsmæssigt. Virksomhedsordningen kunne af den grund ikke anvendes for de to sommerhuse.

TfS 1997, 365 ØLD. Landsretten fandt, at det er en afgørende forudsætning for, at der foreligger erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at skatteyderen effektivt har fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset. Skatteyderen stod selv for udlejning af sommerhuset. Landsretten bemærkede således, at da skatteyder havde haft mulighed for at benytte sommerhuset, var det uden betydning for sagen, om skatteyderen havde benyttet sommerhuset eller ej.

I TfS 1992, 223 LSR fastslog Landsskatteretten, at der ikke forelå erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed i indkomstårene 1985 og 1986, under hensyn til, at der ikke forelå udlejningskontrakter, der afskar den pågældende fra selv at kunne benytte sommerhuset. For indkomståret 1987 havde skatteyderen indgået kontrakt med et udlejningsbureau, ifølge hvilken klageren ikke forbeholdt sig nogen privat brug af huset. Landsskatteretten tiltrådte, at der forelå erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed i 1987.

Som nævnt er det tillige en forudsætning, at udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering skal være drevet erhvervsmæssigt.

I TfS 1991, 357 VLD blev fradrag nægtet med henvisning til, at omfanget af udlejningen var for lille, lejeindtægterne for små i forhold til udgifterne og udlejningsbestræbelserne manglede intensitet. Sagen vedrørte en skatteyder, som erhvervede det omhandlede sommerhus på et tidspunkt, hvor han allerede ejede en udlejningsejendom og 2 sommerhuse, som blev benyttet privat. Det 3. sommerhus var efter det oplyste erhvervet udelukkende med henblik på udlejning.

Se også LSRM 1979, 23 LSR, skd. 1982.61.182 og ToldSkat Nyt 1993.5.20.

Vedrørende spørgsmålet om opgørelse af fradrag ved sommerhusudlejning efter LL (ligningsloven) § 15 O henvises til DJV Fast ejendom, afsnit C.H.3.4.2 Udlejning af privat fritidsbolig.